Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

北京

北京CBD要限高!去中心化时代,你该看向哪里?


​说起北京的中央商务区(CBD),虽然“寸土寸金”、“居大不易”,但作为帝都商圈中“地标中的地标”,优越的地理位置、便捷的交通、成熟的配套以及高品质办公楼林立,这些优势累积起来所产生的“化学效应”,仍然无法阻止众多企业在此设立“据点”。CBD区域办公楼空置率也由此得以长期维持在低位。目前CBD核心区有18座办公楼尚未建成。仲量联行曾预计,在2025年之后北京CBD区域甲级办公楼的存量将增至180万平方米。

但是,乐观的总量预期很可能要因为一纸“限高令”而改变。2017年底就有市场传闻称,北京市相关管理机构将对CBD核心区办公楼出台限高措施,高度限制在100-180米左右。这样一来,仲量联行预计:CBD核心区内,有9座还没破土动工的办公楼将受到影响。

“限高”有何用?减供给、治拥堵、维持高租金

面对这种新情况,仲量联行认为,直接改变CBD办公楼总量,将是北京“去中心化”战略的重要举措之一,CBD及周边城市群的商业地产市场也将因此受到深远影响。

“我们预计北京CBD甲级办公楼的总建筑面积将在此基础上减少14%到30%,降至157万或127万平方米,不过短期内该区域仍会出现一波新增供应,预计2020年前将有近100万平方米的办公空间进入该市场。”——仲量联行华北区研究部经理米阳

除了供给侧,“限高令”还将减少未来CBD区域的通勤人数,缓解交通拥堵。目前,CBD日常通勤人数约有40万,导致该区域公共交通系统不堪重负,在国贸区域上班的“白领们”对此一定深有体会。本来按照仲量联行的预期,到2025年,CBD将再多迎来20万“上班族”,而如今“限高令”一出,办公空间少了,在此上班的人数也不会显著增加,国贸桥的拥堵状况或将有所缓解。

与此同时,总量减少的预期对开发商来说未尝不是好消息,虽然面积少了,但本着“物以稀为贵”,业主的议价能力自然大大提升,而这也将继续助推或维持北京CBD办公楼市场的整体租金和投资价值。

五环外形成新聚集地 促产业布局合理化

成熟功能区与潜力功能区

在仲量联行看来,“限高令”并不是一项孤立的政策,而是北京市本轮去中心化进程的重要一环。人口过度集中已经让这座城市的基础设施和资源承受着巨大的压力,早在2014年,北京市政府就明令禁止在五环以内开发新的大型公建项目,防止中心城区未来办公楼供应量的进一步增长。

事实上,在更早的2013年,北京的办公楼就经历过一轮去中心化。为望京、朝青、石景山、丰台、亦庄等边缘板块带来显著外溢效应。2015年,望京SOHO曾卖出过8万元/平方米的高价,逼近甚至超过CBD区域的甲级办公楼成交价。而同时,望京区域办公楼的投资回报率也超过北京市的平均水平。在新一轮去中心化进程中,制造业、IT业等行业将继续在城市外围区域寻找适合自己的发展空间,石景山首钢园区、南苑-大红门区域、通州城市副中心等未来功能区必定蕴含着新的投资机遇

仲量联行华北区研究部经理米阳表示:“疏解非首都功能是北京市目前的重要任务,从2015年明确通州的城市副中心地位,到2017中央宣布设立雄安新区,我们不难看出,CBD限高令是疏解非首都功能及提升京津冀协同效应的具体做法之一,在新时代的大环境中具有深远意义。”

– 完 –​​​

>>>​更多仲量联行北京城市页面
​​>>>​更多仲​量联​行​服务​​  
​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​


关于仲量联行​

仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年3月31日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过83,500人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问www.jll.com