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2018年一季度住宅市场概览


​近日,上海住宅市场集中放量引爆楼市。上海前滩某楼盘推出437套房源引来3000多组客户参与认筹与摇号,7倍认筹,开盘认筹资金达88亿元,创下上海楼市新纪录。

此前,上海新天地某豪宅项目推出118套房源,总价3500万起步,共吸引385组客户认筹摇号,也着实令人惊叹。“日光盘”的背后究竟是理性的考量还是非理性的盲从?近期楼市政策和表现有何可圈可点之处?上海以外的其他城市的楼市是否也如此火热?本期的“仲量联行带你看中国”将为您做出解答。

利率上行,整体政策依然从紧

一季度,金融环境持续收紧,房贷利率继续上行。融360的最新监测数据显示,3月全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比2月上升5个基点,较去年同期更是上涨1.02个百分点。

与此同时,各热点城市的限购、限售、限价等调控措施仍在继续执行。个别城市甚至在继续收紧政策,如大连和昆明升级了限购限售政策,并下调住房公积金贷款最高额度。政策从紧,加之春节因素影响,一季度仲量联行跟踪的20个热点城市总成交量环比下降19%。但如上海和重庆等少数城市由于新增供应放量明显,成交量也出现逆势增长。尤其是上海,在经历了2017年的新房供应紧张局面后,2018年开年迎来一波新房供应,使得此前压抑的需求集中释放,加上政府限价政策导致一、二手房价格倒挂,便出现了本文开篇提到的“一房难求”的现象。

主要城市商品住宅市场成交量和价格变化

一线城市价格环比下降 二三线城市涨幅回落

受严格的限价政策影响,一季度仲量联行追踪的20个城市新建商品住宅价格环比下跌2.7%,其中一线城市,如北京和上海等价格降幅明显,而二线城市的价格涨幅也有所回落。然而,值得注意的是,在新建住宅价格得以控制的同时,限价政策所带来的一、二手房价格倒挂现象也日益明显,并可能催生更多投机需求。

热点城市新建商品住宅成交价格环比变化

供应有限,库存量维持低位

一季度,上海、重庆和成都等城市供应量增长显著,而其他大部分热点城市的供应则维持低位,尤其是南京、天津、武汉等城市。仲量联行跟踪的20城市一季度新建住宅供应量环比下降39.9%,但较去年同期小幅上涨6.5%。总体来看,虽然一季度销售放缓,但由于供应量有限,主要一、二线城市库存量依然较低,大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下。

主要城市商品住宅库存量及去化时间

2018年房地产调控基调不变 住宅销售有望触底反弹

在政策层面,虽然今年以来部分城市有政策微调,如南京、武汉、郑州、济南、西安和长沙等众多城市为吸引人才落户而定向放松了限购政策,但总体而言,2018年的楼市政策将依然保持紧缩。我们预计热点城市的限购、限售、限价等调控措施的力度不会有本质改变。个别城市因新的利好政策出台甚至会加强调控,如“海南全岛建设自由贸易试验区”的政策宣布后海南立即出台了史上最严调控,以抑制投资投机需求。

对于开发商而言,2018年将充满挑战。一方面,随着金融监管不断升级,房企融资渠道日益收紧,另一方面,政府限购、限贷、限价等措施将继续抑制需求并挤压开发商利润。我们预计在未来几个季度里,各地政府将大力促进新项目入市,而开发商为缓解现金流压力也有望加快推盘。随着供应放量,预计2018年热点城市住宅销售情况有望触底反弹。但是受制于限价等调控措施,热点城市房价在2018年预计仍将保持稳定。

在租赁市场方面,随着“租购并举”的住房制度的确立,我们预计2018年的租赁市场将迎来蓬勃发展。土地供应方面,一季度上海共推出10幅租赁住宅地块,而南京也推出5幅租赁住宅用地,成为继上海之后全国第二个集中供应租赁住房用地的城市。虽然目前推出的这些租赁住宅用地均由国企以底价竞得,但随着未来租赁市场更加完善后,租赁土地市场也可能会向民企开放。

带你看中国系列:
2018第一季度 | 办公楼 ​| 住宅 | 物流​ | 零售​​​

– 完 –​​​

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