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2018年一季度物流市场概览


​2月9日,普洛斯与中国人寿联合发起了普洛斯在中国的首个收益增值型基金,承诺资本为100亿元人民币,将用于在中国收购已完工物流和工业资产,由普洛斯担任资产管理。

受春节假期的影响,一季度中国物流地产市场整体需求平稳,供给略有收缩。资本市场方面,国内外投资者收购物流资产组合的热情不减,且尤为注重资产组合的规模效应;另一方面,物流地产也成为许多传统地产开发商的转型新目标。在持续的强劲需求有限供给的情况下,资产流动性进一步增强。

电商持续扩展租赁面积 制造业需求有所增长

受中国春节的季节性因素影响,2018年第一季度中国高标准仓储市场净吸纳量为86万平方米,与去年一季度同比增长50%。其中,卫星城市与二、三线物流枢纽市场贡献了本季度吸纳量的85%左右:其中空置率偏高的城市如沈阳、成都、天津本季度吸纳量均超15万平方米,而各一线城市与周边成熟卫星城市,由于空置面积有限,供应成为限制吸纳的主要因素。

从行业角度来看,电商扩租需求保持平稳,制造业有所抬头:

  • 电商方面,电商巨头京东本季度新租扩租超30万平方米;
  • 制造业特别是汽车制造和零部件行业需求涌现,汽车产业集聚的城市如广州、南京、常熟等本季度均见来自汽车品牌的租赁。

本季度需求强弱-按行业分

租金增长持续平稳

2018年第一季度全国新增供应为两年以来的新低,为54万平方米,仅为去年一季度的一半左右,且都分布在二、三线城市。供给紧缺使一线城市的平均租金保持上涨趋势。大部分二三线城市的新增供应受春节因素影响,部分推迟到下一季度入市,租金压力主要集中在新增供给居高不下的城市如重庆、沈阳等。其余城市的租金增长表现平稳。

我们预计2018年全年全国非保税市场供应量将增加850万平方米,较2017年全年高出40%。新兴卫星城与二线城市枢纽的需求将持续增长,如卫星城市东莞、佛山,二线枢纽成都、武汉等,虽在本年度面临较多的新增供应,但需求更为可观,租赁市场也将持续活跃。一些供应较为集中的城市如重庆、天津、沈阳、西安、南京等,租金或继续承压。

非保税市场空置率和租金环比增长率

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国内外资本兴趣加速收益率下降

国内外机构投资者对物流地产市场的兴趣热度持续高涨,以险资为代表的国内投资机构与物流地产开发商合作设立基金,积极寻求全国范围内的资产收购机会。

另一方面,京东、阿里和苏宁等电商巨头的附属物流平台亦成为投资机构看好的对象。在重点城市物流用地紧俏,政策持续收紧的情况下,物流地产投资市场收益率保持下探趋势:以上海近日某交易为例,其物业资本化率相较去年同期下降约60-80个基点。

带你看中国系列:
2018第一季度 | 办公楼 ​| 住宅 | 物流​ | 零售​​​

– 完 –​​​

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