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2018年一季度零售物业市场概览


​一线城市新零售加速扩张 二线城市新业态涌现

2018年第一季度,以生鲜超市为代表的“新零售”全面进军一线城市,其坪效更高且需求面积相对传统超市更小,因此逐步代替传统超市成为很多商场的主力租户。典型案例比如永辉超级物种和京东无人超市入驻北京环宇荟等。

另外娱乐业态也持续发酵,大型娱乐概念为购物中心中高区引流提供了解决方案,如上海大悦城4楼引入超过1,000平方米的“星挑战”;而非传统影院在北京非常活跃,如万达寰映影城落户北京合生汇,专设亲子主题影厅。

二线城市受到年轻消费群体特别是千禧一代强劲购买力的拉动,休闲娱乐类培训业态持续扩张,如全球最大的Line Friends概念店落户杭州湖滨银泰in77,英孚教育则在天津恒隆广场租赁了大约1,000平方米的教学空间。

与此同时,新零售市场成熟度较高的二线城市大举扩张,新零售茶馆和无人智慧餐厅亮相杭州,盒马鲜生则一口气在成都和西安分别开了首店和三家门店,目标选址集中在高端住宅项目集中、消费能力较高的区域。

而在空置率相对较高的城市,具有大面积去化能力的非传统业态成为市场的热门需求。比如婚宴庆典主题酒店喜宴进驻沈阳星摩尔,全屋定制家居品牌维意定制、尚品宅配等入驻青岛。

本季度需求强弱

多地新增供应明显放缓

在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中,一线城市中上海的供应量继续一枝独秀,有七个共计36.9万平方米的新项目在非核心区域入市,而其他一线城市的供应量则出现回落。除了备受瞩目的广州珠江新城K11之外,一线城市的新增供应主要以近郊的社区商业为主,供应外扩趋势明显,且新项目开业表现很大程度上取决于项目的通达性和业主运营能力。

在经历了2017年的供应高峰之后,二线城市本季度的新增供应量明显放缓,很多城市并无新项目开业,市场以消化现有存量为主。本季度主要的新项目分别是体量16万平方米的南京金鹰湖滨天地和12万平方米的天津鲁能城购物中心,皆为城市非核心区域的大型一站式商场。

各城市的入驻率和租金水平进一步分化

空置率方面,一线城市中上海和广州受新增供应的影响,空置率攀升;而北京和深圳则基本持平。二线城市中,区域内的核心腹地如西安、武汉和杭州租赁需求强劲,空置率保持在相对低位;而华北和东北区域整体空置率高企,市场面临较大的去化压力。

18年一季度总供应量和空置率

租金方面,一线城市的租金仍保持缓速增长。其中,租户调整供应压力导致上海的首层租金涨幅进一步收窄,而人口导入效应使深圳的核心商圈尤其是南山区持续受到零售商的青睐,带动租金上扬;北京和广州则保持平稳。

二线城市的租金分化进一步加剧。零售市场基本面健康的西安和杭州租金环比增长较为突出。在租赁需求稳定而供应压力较小的天津,租金涨幅也较可观。而苏州市场受巨大供应量的持续施压,以及强势项目苏州中心入市的影响,整体市场租金回落明显。

18年一季度租金环比变化

18年一季度租金同比变化

运营良好的零售物业 在资本市场的价值逐渐凸显

本季度零售地产投资市场的活跃程度明显提升。一些主要的二三线城市得益于城市更新产业升级消费力提升,其市内位于核心区域的存量零售项目的价值空间被开发商持续看好。比如,年初万科旗下的印力集团与Triwater资产管理公司联合收购凯德商用在中国19个城市的20家购物中心,交易对价为83.65亿人民币。

另一方面,随着融资成本的上升,在一线城市部分投资者将目光转移至成熟商圈中的增值型机会型物业。通过对此类物业进行改造甚至转型,实现资产升值

在金融领域,优质零售物业也迎来了更多机会。本季度亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船在新加坡交易所主板上市,为商业地产开发融资退出渠道和零售项目利用跨境融资新模式具有重要的意义。

带你看中国系列:
2018第一季度 | 办公楼 ​| 住宅 | 物流​ | 零售​​​

– 完 –​​​

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