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5分钟告别地产小白


房地产作为一个长久不衰的行业,一直吸引着很多年轻人。无论是想了解一二,还是投入其中,总要迈出关键的一步。

仲量联行为你汇编了以下17个房地产业内出现频率较多的常用词,助你从"圈外小白",变身"圈内行家"!

Build-to-suit

定制建造。作为房地产界的高定系列,就如成衣高定一般,天生自带贵族光环。开发商按照企业的功能需求而进行设计,打造完全符合企业要求的独一无二的总部大厦。

Cap Rate

资本化率。房地产投资领域一切都以数字来说话,和字面意思稍有不同,Cap rate是指在发生交易时,净收益与资产价格的比值。需要注意的是,收益可包括购入后股价的变动,并且需要减去项目产生的税费。

CBD

中央商务区。这个概念最早出现在美国,现在已经扩展至形容全球城市、区域乃至国家的经济发展中枢。在仲量联行的众多项目中,无论是办公楼还是综合体,有很大一部分都处在人杰地灵的CBD。聚集了一个城市最优良的资源的结果就是(C)车(B)必(D)堵了。

NAV

Naive的简写?Ummmm,真这么理解可就太“拿衣服”啦。Net Asset Value,即资产价值,在投资领域是总资产减去总负债的一个绝对数字。就公司而言,资产价值通常按资产及负债的帐面值计算得出。需要注意的是资产本身在购入后的增值部分也需要被计算进去。

CV

资本价值(Capital Value)。这是衡量物业价值的一个估值。同学们可能会模糊NAV和CV这两个术语。其实CV更多是用在买卖估价的时候,用明年的预计收入除以资本化率,得出的估值和NAV之间的差异,便是可供买卖双方谈判的溢价空间。

DD

Due Diligence,尽职调查。也就是对企业的历史数据和文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险做一个全面深入的审核,以确保投资者的每一分钱都没有白白(D)丢(D)掉的可能性。

GFA

Gross Floor Area 建筑面积。包括净作业楼面面积以及楼宇内其他公用地方的实际使用面积,例如大堂,天井,楼梯,墙身厚度,垃圾房,洗手间等。在实战中,一般会以GFA来表示办公楼可供应和使用的面积。

NLA

Net Lettable Area实用面积。顾名思义,NLA会小于GFA。去除掉那些公用部分,NLA就是具体可使用的面积。一般零售物业用于计算租金的面积多用NLA而非GFA。

Efficiency Rate 

得房率。在各种项目的基本数据里,少不了各种“率”,它们是衡量项目的重要指标。比如这个得房率,就是NLA与GFA之间的比值。多么重要的知识点,融会贯通了有没有?

TR

Tenant Representation, 租户代表。我们的工作就是为客户找到最理想的办公场所,最大限度地确保租赁合同的灵活性。作为一名租户代表,最重要的职责便是(T)疼(R)人,需要在物业选址、搜索及研究、商业条款谈判、租赁/购买策略调整、财务分析及定性分析、租赁/购买战略评估与总体规划等一系列活动中作为代表,处理一切。

LR

Landlord Representation, 业主代表。与(T)疼(R)人的租户代表不同,LR意味着身负收益(L)流(R)入的责任。通过积极并有策略性的房地产营销,为业主锁定租户或买家。除了服务上乘,更要在提高产出率和财务上有所表现。

Vacancy Rate

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当一个发展成熟稳定的区域内空置率超过20%时,就有供应过剩的可能。根据仲量联行的统计数据表明,中国主要二线城市在过去一年的新增甲级办公楼市场需求呈爆发式增长,空置率有所降低。

Net Take-up 

净吸纳量。有空置率就有净吸纳量。他们简直就是相爱相杀的一对CP。对于办公楼而言,出租的净吸纳量的计算方法为某一段时间内,相同级别市场内:新租面积+扩租面积-退租面积。而出售吸纳量是指新出售面积。当净吸纳量低迷,供应不减的情况下,必然造成空置率的上升。

Off-market Deal 

非公开市场交易。主要指卖方的某项房地产交易意向并未大规模披露给市场知晓,而是单独寻找到特定的少数买家直接交易。

Public Tender(Open Tender)

就是传说中的公开招标了。是指采购人按照法定程序,通过发布招标公告,邀请所有潜在的不特定的供应商参加投标,采购人按标准,从所有投标供应商中选出中标供应商,并与之签订合同的一种采购方式。

SPA

精油按摩?别想歪了啊~在房地产投资领域,SPA更泛指 Sale and Purchase Agreement 买卖协议(在股权份额购买层面,也可以表示为Share Purchase Agreement)即买卖双方最终签订的大宗物业成交的约束性契约,是卖方转让标的物的所有权于买方,买方支付价款的合同。在SPA中,双方会就交易价格、付款方式、交割节点、双方的特殊权利等各方面内容进行约定。协议签订之后,再去舒服地做个Spa吧。

Turn-key Solution

交钥匙模式。逢年过节现在流行送钥匙了?回答错误!在商业房地产领域,交钥匙是一种特定的交易模式,是特指购买方在收购土地使用权和在建工程项目时,对出售方提出一定的要求,而出售方根据要求完成建筑建造之后,连同土地使用权一起给到购买方。


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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证​​交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过82,000人。2017年度业务营收达67亿美元,总收入79亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾46亿平方英尺(约4.23亿平方米),并协助客户完成了价值1,700亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年底,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达581亿美元。更多信息请浏览​ www.jll.​com

仲量联行在亚太地​​区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过37,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

​在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中​国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​