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2017年四季度住宅市场概览


​2017年的中国住宅市场呈现冰火两重天,热点城市在紧缩政策下成交"急冻",三四线城市受棚改货币化推动交易量"逆势增长"。以北上广深为代表的20个主要城市在2017年的商品住宅成交量同比下跌近3成,然而是以湖州、烟台为代表的三四线城市却取得了40%以上的年增长,带动全国商品住宅成交量在2017年同比上涨5.3%。

全国商品住宅成交量同比变化

来源:国家统计局

年末市场"入冬"​

进入第四季度,在"房子是用来住的、不是用来炒的"基本定位下,宏观调控政策保持紧缩状态。一方面,热点城市的"限购"、"限贷"、"限售"、"限价"等严厉的行政干预措施继续严格执行;另一方面,货币政策持续紧缩,贷款利率显著上升。

受此影响,仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示,第四季度住宅成交量同比下跌21%,延续了之前四个季度同比下跌的趋势。

主要城市商品住宅市场成交量和价格

注:(1)20个城市包括4个一线城市(北京、上海、广州和深圳)和16个二线城市(长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州)。
(2)价格变化来自于中国指数研究院的百城价格指数。
来源:仲量联行,中国指数研究院

销售放缓推高库存​

在新增供应方面,部分城市本季度新推量激增,如北京、广州、南京等地;而另一部分城市本季度新增供应继续维持在低位,如上海、杭州。

仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示,本季度住宅新增供应量较上季度增加10.8%。虽然本季度销售低迷,但是由于新增供应有限,所以20个城市在2017年年末的库存总量与9月末基本持平。其中,北京、广州、武汉、天津、厦门、长沙、郑州库存去化周期上升较快。但是,总体来看,主要一二线城市库存量还是处于低位,大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下,因而开发商并不愿意降价促销。

主要城市商品住宅库存量及去化时间

注:库存去化时间基于过去12个月销售量计算。
来源:中国指数研究院

市场或将在2018年出现"反转"​

2018年年初,部分城市如兰州等宣布了对原有调控政策的小幅调整,但是我们预计整体的政策环境在2018年并不会有大的改变,特别是热点城市现有的限购、限售、限价等调控措施将维持现状。

与2017年不同的是,我们预计三四线城市的销售情况将在2018年面临挑战。虽然目前各地公布的计划表明,2018年棚改目标将维持在高位,但是随着去杠杆的深入,加上2017年大量需求的释放,我们预计三四线城市住宅销售量或将在2018年出现下滑

与之相反的是,热点城市住宅销售情况有望触底反弹。2017年热点城市低迷销售的原因很大程度上是受到有限供应的影响。进入2018年,我们预计各地政府将大力促进新项目入市,而开发商考虑到现金流问题也有望加快推盘。受此推动,我们预计热点城市住宅销量将会在2018年出现反弹。但是受制于限价等调控措施,热点城市房价在2018年预计仍将保持稳定

如果说2017年是中国长租公寓市场发展的元年,那么2018年我们将会看到这个市场爆发式的成长。在2018年,我们预计长租公寓市场会百花齐放,投资者或将通过资产收购或对运营平台的投资追逐投资机会,运营商则借助资本的力量迅速扩大长租公寓运营规模,国有企业会增加长租公寓用地储备并搭建运营平台,开发商纷纷进入长租公寓各细分市场。

带你看中国系列:
2017第四季度 | 办公楼​ ​| 住宅 | 物流零售​​​

– 完 –​​​

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