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2017年四季度物流市场概览


​​四季度中国物流地产市场风生水起,再创新高。资产交易方面:中国最大的甲级物流资产包交易在近日落下帷幕,嘉民中国将旗下七项资产股权转让给光大安石;投资方面:已有投资者Ivanhoe Cambridge与PFA养老金8.3亿美元加持物流开发商乐歌;新晋苏宁物流与深创投联合发起目标规模为300亿人民币的物流地产基金,用于高标准仓储物流设施的并购与建造。

一方面,以险资为首的国内投资者与开发商积极在全国范围内收购物流资产,推动了主要物流地产开发商出售资产组合。另一方面,一线城市和重要卫星城市的仓储用地供给日益收缩,使得这些地区成熟物业的价格水涨船高。供需双方共同推动下,资产流动性进一步增强。

电商与第三方物流创下租赁面积新高

受惠于电商和零售​业"双十一""双十二"促销及相关联第三方物流的强劲需求,2017年第四季度中国高标准仓储市场净吸纳量达到250万平方米,为上季度的两倍,单季度吸纳量创2002年以来的最高值。在一线城市空置面积有限的情况下,卫星城市与二、三线物流枢纽市场贡献了本季度吸纳量的90%以上:其中以往空置率偏高的城市如沈阳、成都、无锡、天津本季度吸纳量均超20万平方米,再度证明了全国范围内高标准物流设施供不应求的事实。

从行业细分角度来看:

  • 来自第三方物流公司的租赁需求持续走强,本季度新租赁面积再度超过50万平方米;
  • 电商方面,在两大购物节的强大需求驱动下,电商巨头京东和阿里巴巴物流平台菜鸟本季度新租扩组均超30万平方米;
  • 传统零售业租赁需求增长;受相对竞价能力和租赁面积的影响,制造业需求有所收缩。

q4需求强弱

全国范围内租金增长​​

2017年第四季度全国新增供应亦为历年纪录新高,达到220万平方米,集中在二、三线城市和卫星城市。由于供不应求,一线城市的平均租金持续上涨。另一方面,尽管二三线城市的新增供应量可观,但需求更为强劲,其中部分供给集中的城市如成都,由于租赁情况远超预期,业主的提租能力大幅度增强,供给对租金造成的压力有所缓解。

我们预计2018年全年,全国非保税市场供应量将增加860万平方米,较2017年全年高出40%。一些供应较为集中的城市如重庆、天津、西安、杭州等,租金或继续承压;而其他目前供需平衡的城市,其租金将继续增长;一线城市的供给缺乏使得卫星城市的枢纽地位愈发凸现,重要卫星城市如昆山、嘉兴、东莞等,尽管有持续供给,但租金仍有进一步上涨的空间。 

非保税市场空置率和租金环比增长率


非保税市场供应量

国内资本加速催化投资市场​

国内外机构投资者对物流地产市场的兴趣本季度热度持续高涨,资产流动性进一步提高。其中以险资为代表的国内投资机构与物流地产开发商合作设立基金,并积极寻求核心资产收购机会。继一线城市后,重点卫星城市和二线城市配送中心的物流用地供应愈发紧俏,在售高标准物业供不应求。以上海近日某交易为例,其物业资本化率已接近亚洲发达国家成熟物业水平。随着国内外投资者在物流地产市场持续加码,我们预计未来物流地产收益率仍将继续下探,其中卫星城市和重点二线城市的下探速度会更为迅速。

带你看中国系列:
2017第四季度 | 办公楼 ​| 住宅​ | 物流 | 零售​​​

– 完 –​​​

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

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