Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

2017年四季度零售物业市场概览


一线城市全渠道竞争加剧 二线城市优化业态配比​

2017年第四季度,"新零售"概念在一线城市继续发力。以盒马鲜生、超级物种等为首的超市在上海和深圳迅速扩张,而一些线上零售和服务商则在"双十一"期间于上海部分商场开设快闪店进行线下促销。

另一方面,我们观察到传统实体零售商正继续加强项目的互动体验,如星巴克烘培工坊在上海兴业太古汇的开业。北京的王府中环开业也吸引了多家知名品牌旗舰店的落户,如维多利亚的秘密和潘多拉珠宝等。

二线城市的租赁需求集中在餐饮类,但是各城市对细分业态的需求有所不同。如"网红"饮品店在武汉、重庆和南京表现活跃,而商务功能性餐饮则受到沈阳市场的青睐。

国际奢侈和轻奢品牌继续在知名开发商汇集的武汉、西安和苏州等地布局。"新零售"加速向二线城市渗透,如超级物种和当当网在重庆都开了首店。电子产品也表现亮眼,小米之家和华为体验店强势入驻西安多家购物中心,而Apple则在宁波天一广场开了首店。

本季度需求强弱

多地年末迎来供应高峰

在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中,受到节假日促销和业绩、资金压力等多重因素影响,一线城市除广州之外均出现本年度的供应高峰,其中不乏上海爱琴海和深圳壹方城等超大体量项目,北京全市本季度更有六个共计86.5万平方米的新项目入市,市区新增供应达到2004年至今单季供应的峰值。

重点项目扎堆开业的风潮蔓延至二线城市,包括50万平方米的南京金鹰世界和29万平方米的苏州中心,本季度均以高入驻率亮相。而全球第三家K11在武汉光谷开业,力求打造博物馆式艺术购物中心。另外,为提升客流,主题街区改造热潮持续发酵,本季度涌现了诸如西安大明宫万达广场特色街区(由百货部分改造而成),以及沈阳大悦城的4½主题街区等。

各城市的入驻率和租金分化明显

空置率方面,一线城市中北京、上海、深圳的新开项目入驻率表现较好,导致市场整体空置率小幅下降;而广州受市区商场调整影响,空置率微升。二线城市的空置率总体保持平稳,其中零售体量较大的沈阳、重庆、苏州和天津等地去库存进度缓慢,空置率高居不下。而入驻率提升最快的城市为无锡和宁波,前者是由于部分业主降低租赁门槛,后者则由于地标项目银泰百货中山东路店完成改造重新入市所致。

17年第四季节城市物业总供应量和空置率

租金方面,一线城市本季度开始分化。深圳和北京环比略微增长,广州表现平稳。深圳和广州的租金增长主要来源于市区成熟商圈的购物中心的良性发展,而北京郊区市场租金增幅则持续优于市区。上海的巨大供应量持续对租金施压,导致租金出现环比下跌态势。尽管如此,一线城市2017年全年的整体租金依然实现同比增长,尤其是租赁需求旺盛的深圳和上海。

二线城市的租金表现则差异显著。巨大供应量继续拉低南京、沈阳和苏州等地的租金环比增长,而一向低靡的宁波市场本季度受购物节拉动,其租金则出现小幅回暖。全年来看,租金同比增长最快的城市分别为国内外品牌积极抢滩的西安、郊区表现亮眼的长沙、和成熟项目升级租户的天津。

17年第四季度主要城市物业租金环比


17年第四季度中国主要城市物业租金同比


2018年市场展望:新增供应创新高,业主持续转型​

预计全国主要零售物业市场在2018年的全年新增供应量将达到1,245万平方米,由于部分项目的延迟,导致新增项目预测比上个季度减少154万平方米左右,不过新增供应量依然创历史新高。

零售物业新增供应量

2018年将是实体零售商继续转型的一年,越来越多的品牌和店铺将兼具实体消费的体验感和网络消费的便捷性。在供应较大的城市,购物中心表现预计将全方位分化。

实体零售商主要转型方向

一线城市

  • 北京和上海将在2018-19年迎来供应高峰,且以郊区供应为主,大量新开的社区商业项目将侧重于引入餐饮、儿童和家庭类品牌。而深圳和广州的主力消费全体年轻化,将推动个性化服饰和话题性体验业态的租赁需求。
  • 零售商全渠道竞争将加剧,业主也欢迎线上线下融合的业态成为新的次主力店。新媒体/自媒体运用催生"打卡"消费,购物中心越发愿意对线上网红品牌和原创品牌进行孵化,作为差异化竞争战略的一部分。
  • ​巨大供应量将促使业主优先考虑入驻率和人流,而租金增长预计将相对滞后。​

二线城市

  • 2018年成都、武汉、苏州和西安将各迎来超过一百万平方米的新增供应,空置率和租金预计将面临一定的压力。
  • 在成熟1.5及二线市场如成都和杭州,外来品牌将继续涌现,其零售商创新和转型将紧随一线城市的步伐。而在其他零售景气度较低的城市,商圈及业态类别都将进一步细化,体验类业态将成为各大商场之间比拼的主要方向,品牌问询也将集中在项目首层和可视性较高的区域。

带你看中国系列:
2017第四季度 | 办公楼​ ​| 住宅物流​ | 零售​​​​


– 完 –​​​

>>>​更多仲量联行新闻
​​>>>​更多仲​量联​行​服务​​  
​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​


关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​