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中国

物流地产市场:各方资本竞相追逐


优化运营成为核心竞争优势

2018年4月10日,上海——伴随着中国消费升级,电商与新零售的快速发展,高品质物流仓储需求逐年攀升。然而一二线城市仓储用地供应正在缩减,供不应求的市场格局短期内无法逆转,仓储物流设施稀缺性更加凸显。

正是看到资产价值上升的广阔空间,物流地产吸引了包括险资在内的多方资本趋之若鹜。值得关注的是,在资本力量的推动之下,物流地产正迎来多方参与的深度整合,电商、物流企业等终端用户开始上升到行业链的顶端。"物流行业的参与者更加多元化,并凭借彼此的差异化优势不断深入协作,行业发展日趋成熟。"仲量联行中国区研究部总监周志锋指出。

与此同时,行业准入门槛也更高,物流仓储不再是建了仓库就能赚钱的低端开发品类,运营能力成为行业核心优势。

供应紧缩,仓储物流设施更稀缺

经历了十余年的发展,中国已经跻身为全球最大的电子商务市场,其快速发展带来的物流仓储需求呈爆发式增长。然而仓储物流用地每年的供应量却在不断收缩,仓储设施供不应求的局面短期内不会缓解。

从近期政策来看,政府正在缩减仓储用地出让指标。例如上海土地"十三五"规划提出,计划将工业用地比重从目前的27%降低到15%左右,且工业用地指标向制造业、高新技术产业倾斜,可用于物流仓储的比例更加缩减。

"从趋势上看,仓储物流用地指标的控制将越来越严,拿地开发的模式未来或将被存量改建、二手收购等方式来代替。提升单位面积物流仓储的租金和效益,是未来更具技术含量的课题。" 仲量联行中国区研究部工业地产负责人王格格表示。

前景广阔各方资本竞相追逐

供不应求的局面导致物流仓储设施价值的快速攀升,且这一趋势仍将持续。良好的投资前景吸引了包括险资在内的多方资本竞相涌入仓储物流行业。2017年,菜鸟与中国人寿共同设立85亿元人民币的物流仓储基金;江苏信托携手万科成立60亿元人民币物流基金;更大手笔的还有苏宁云商与深创投设立300亿元人民币物流地产基金,用于投资兴建及收购高标准仓储物流设施,未来计划管理仓储规模1200-1500 万平米。

近期进入物流行业的资本方具有几个特点:

一、 国资背景雄厚;

二 、选择合作的平台多元化,开发商、电商、物流企业均有;

三 、资本方仅纯资本投资,由合作方具体操盘运营。

王格格分析认为:"物流地产之所以备受关注,不仅因其发展潜力大,还在于成熟物流资产风险小、空置率低、回报相对较高。从相关数据来看,当前物流地产租金净回报率能达到5-6%,且全国整体优质仓储物业的平均租金连年上涨,而空置率水平则始终维持低位。"

市场群雄并起,运营能力成为核心优势

"中国物流地产在资本的强力介入之下,行业正迎来深层次、多维度整合,大浪淘沙,拥有强大运营能力的企业将持有核心优势。"仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖表示。

如今中国物流地产市场已不再是外资开发商一家独大,仓储设施的终端用户如品牌电商及类似于"四通一达"这样的龙头型本土物流企业开始上升到链条顶端。由于品牌影响力大,在工业仓储用地挂牌出让时,品牌电商往往能独占先机,例如2017年昆山唯一一块一手仓储物流用地就被唯品会摘得。

在自用需求主导下,物流企业供应链体系相对完整,租金承受能力相对较强。值得一提的是,例如顺丰等物流品牌在拿地时拥有像电商类似的品牌效应,且在营建物流园时对盘活当地就业、税收情况都有积极意义,受到地方政府欢迎,这也令物流企业在拿地时具有一定优势。

传统物流开发商同样商机频现,由于其建造、招商及运营能力经过多年市场历练已相对较高,因此不少市场初入者会选择与专业开发商以股权分成、运营权外包等形式进行合作,例如唯品会在昆山的仓储设施就外包给普洛斯进行前期开发。管理运营能力的轻资产输出也是其发展的新方向。

随着仓储用户需求的日益多样,行业分工更细、专业性更强,同时准入门槛也不断提高。黄晖表示,"以前很多人觉得物流地产就是盖仓库,没什么技术含量,但随着行业的发展,运营能力在物流地产中的价值凸显,不同运营团队管理的仓储设施租金水平可能相差20%,甚至更多,资方也已经开始意识到专业团队的重要性。"

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