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联合办公入驻购物中心 | 美好“联姻”背后的故事


零售物业开发商拥抱"联合办公"需借助硬件和软件的改造能力

2018年3月20日,上海——自2016年兴起、2017年风靡,"联合办公"这一全新的办公方式在全国遍地开花、蓬勃发展。根据仲量联行统计数据显示,2016年北京、上海的联合办公空间达到了约160万平方米,2017年的数字则上涨至约250万平方米。共享办公已成为引领时尚的全新办公形式。

随着WeWork入驻上海雪豹商城、梦想加选定成都复城国际、广州高德置地广场利用自身零售物业试水联合办公模式等案例在全国的出现,我们在将来是否能看到联合办公与购物中心相互吸引、相互成就的美好前景?

购物中心为何寻求联合办公入驻?

事实上,联合办公进驻合适的购物中心,是两者资源共享、互相成就的共赢模式。前些年,在电商的冲击下,线下实体商业现状并不乐观,为了引来人流,很多商场靠大面积、低租金的餐饮聚集人气。对于商场来说,联合办公其实比餐饮等传统商业的引流功能更稳定,且稳定优质的年轻客群有利于增加项目潜在客流,改善区域内的人口属性。相较于购物中心以往的发展重点:打造亲子和娱乐体验而言,引入联合办公不失为是一个新思路。

仲量联行华北区商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)认为:"对购物中心而言,引入联合办公除了可以消耗掉难以去化的出租面积以外,还能帮助项目内的零售和餐饮店铺在工作日期间提高人气与销售额"。

2017年,优客工场(UR Work)在北京望京凯德Mall开设了1500平方米的联合办公空间,既树立了凯德Mall区别于其他购物中心的形象;给消费者提供了创新的购物体验;帮助凯德Mall聚集新一代消费人群,同时也为购物中心中的商户提供了灵活专业的办公场所,可谓"一举多得"。

联合办公是否青睐商改办空间?

与传统办公楼宇不同,联合办公更注重服务性,在选址和内部设计上更注重创意性和时尚性,产品上也更趋向"生活-办公"结合的新型模式。2018年一个很重要的趋势是,联合办公空间如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、持续提升办公体验、或创建"小生态"系统,从而在行业中脱颖而出。

"联合办公选址时,首先考虑的肯定是交通的通达性,是否位于商务区、是否临近地铁站点等。另外很重要的一点是租金成本,通过改造要有合理的利润空间。"仲量联行中国区研究部总监周志锋表示,"交通和租金是联合办公选址的两大首要指标。"

而合适的购物中心物业,不论是硬件还是软件,都很适合改造。购物中心一般位于城市枢纽,交通便利,且购物中心的高区位置租金较办公楼而言更具吸引力,符合联合办公选址的基本要素。

在结构上,商场的层高、露台、电梯都有更大的改造空间;商场内的餐饮、购物配套,也更贴近联合办公'生活-办公'结合的理念。 

以龙湖地产2016年推出的联合办公品牌"一展空间"为例,位于龙湖北京长楹天街商业综合体的首个空间面积达2,044平方米,与室外露台连接,在办公属性的基础上增加了推广和展示功能,用于入驻企业的交流、展示、路演和各项活动,开业不到半个月,出租率达到100%,获得巨大成功。

"联姻"不易,硬件软件缺一不可

购物中心改造成联合办公项目,可谓强强联手、互相成就。但同时也要看到,对老旧零售物业而言,盲目引进联合办公只是治标不治本。仲量联行上海零售地产部总监及中国区业主代表总监隗然指出:"要真正实现购物中心与联合办公的完美结合,不仅需要满足改造条件,还需要业主方有强大的改造意愿与决心才能达成。"

从"硬件"条件来看,商场和办公对采光、动线、设计风格的要求完全不同。比如说,联合办公适合小平面,一般1000-2000平方米为最佳面积。改造时能否在商场区隔出这样一块独立空间,来满足办公区域对采光和动线等设计的要求。另外,办公区域上下班时间跟商场营业时间不同,能否改造出独立出入口、安排出独立的垂直电梯,用电、空调等基本设施以满足办公需求,这些都是硬件改造需要考虑的问题。

在运营的"软件"方面,办公区域必须要做到相对独立,不受商场运营的影响。尤其在细节上,包括音乐、香味等,商业和办公都要有相对区隔的改造空间。

联合办公与购物中心结合,最大卖点在于将生活与工作充分连结、并实现需求的转化,这是纯办公楼无法实现的。想要真正体现联合办公的价值,创造出思想交流的氛围,打造社群生态的环境,仅仅在硬件上的改造还远远不够,运营和配套服务才是真正需要改造升级的"内核"。

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