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新闻

上海

浦东办公楼租赁需求保持强劲;住宅销售季末放量

根据仲量联行第一季度市场回顾报告


第一季度,浦东办公楼市场租金持续回升,环比上涨5.4%。浦东办公楼市场需求持续旺盛,业主信心得到进一步加强。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“浦东许多今年即将入市的办公空间其实已被售出或预租,而剩余的办公空间入市后,也将被市场快速吸纳。” 本季度的商铺市场,随着众多零售商纷纷寻求新的铺面,需求持续攀升。豪华住宅销售市场,与整体住宅市场表现相似,本季度整体较为平淡。投资市场则相当活跃,共有七宗交易,其中,境外投资者在市场中表现尤为突出。上海保税物流市场的需求持续回升,租金趋稳。

办公楼

浦东租金环比上涨5.4%,上升态势依旧。 正如仲量联行2009年第四季度报告预测的,浦东办公楼的平均租金本季度继续上涨,较上季度上升5.4%,达到人民币6.4元/平方米/天。 伴随旺盛的市场需求,业主对租金的期望值也随之走高。浦东超甲级办公楼市场租金上升更快,本季度环比涨幅高达7.7%。浦东办公楼租金有望在市场强劲吸纳量的推动下继续攀升。计划在2010年进入浦东市场的办公楼新增供应中,逾六成的面积已经被市场所消化,其中包括预租、销售(或预计销售)给自用买家以及开发商部分自用。仅有四成的新增供应会进入需求旺盛的租赁市场。浦东许多新落成的物业已经取得了相当高的入驻率,业主也随之提高了租金报价。浦西市场,在连续两个季度的吸纳量呈正值后,浦西办公楼的平均租金终于结束了六个季度的连续下跌,本季度环比上升0.5%。

浦东办公楼市场需求保持旺盛。2010年的第一季度,浦东继续引领上海办公楼市场的旺盛需求,表现抢眼。浦东办公楼市场并未受到春节长假的影响,租赁依然相当活跃,星展银行大厦和葛洲坝大厦均有新租户签下大面积租赁协议。星展银行大厦--作为浦东的新竣工物业,目前出租率已达60%。金融机构,尤其是内资和合资的金融类公司,继续在陆家嘴中央商务区扩张。例如,一知名证券公司在时代金融中心内扩租1,100平方米。一合资基金管理公司在星展银行大厦租下2,700平方米;普华永道在同一幢楼内租下5,400平方米。浦东其它稍早竣工的办公楼,如时代金融中心,空置率也继续下降。 在浦西,一些租户重启扩租计划,浦西的空置率环比下降1.2个百分点,至8.3%。浦西两栋即将竣工的办公楼,会德丰国际广场和名人商业大厦,吸引了相当多的租赁意向。与此同时,一些新竣工的非中央商务区甲级办公楼的租赁需求也出现显著回升。例如,恩智浦半导体和淡水河谷在闸北的洲际中心分别租赁了4,500平方米和3,500平方米。

商铺

零售商为世博做好准备。一季度,市场租赁活动经历季节性低谷,尤其是在春节假期前后基本停滞。在季末,随着各业态零售商纷纷寻求新的商铺,需求重新企稳回升。消费者信心虽然距2008年顶峰时期仍有差距,但呈持续攀升趋势。随着世博会的临近,零售商们对其扩张计划颇具信心。例如,Emporio Armani自签约入驻半岛酒店之后,又计划在港汇广场的一楼新开店面。在同一物业的二楼,Versace旗下高端餐饮品牌Versus Versace Café开业在即。Ferragamo将进驻陆家嘴的国金中心商场,开设其在亚洲最大的专卖店。其它计划进入上海市场或寻求扩张的品牌包括GAP、 Apple、Mux、72变、夏姿•陈、Golden Biersch、以及King Parrot旗下的一些餐饮品牌。在强劲需求的支撑下,上海优质商铺首层租金环比上涨1.1%至人民币49.4元/平方米/天。这一小幅攀升主要来自于南京东路、徐家汇以及淮海路商圈的租金上涨。

外滩区域83年来首栋新建物业入市。作为外滩区域83年来首栋新建物业的半岛酒店,其商铺部分于本季度正式竣工开业,为上海新增6,500平方米的优质商铺。虽然面积有限,但却容纳了众多知名国际奢侈品牌,包括Chanel、Valentino、 Berluti、Prada、Giorgio Armani以及Piaget等。3月18日的开业标志着这些品牌在上海迈开扩张的步伐。10天之后,外滩滨水区重新向公众开放,这也大大改善了半岛酒店及周边物业的交通状况。在非中央商务区商铺市场,悦达889广场竣工开业。该购物中心位于万航渡路、长寿路口,商铺建筑面积50,000平方米,包括地上8层及地下1层。作为一个定位家庭型消费的购物中心,目前的主要租户包括HOLA、 Novo Concept、Sephora、Muji、Uniqlo、Next以及Tom’s World。

住宅

积压的需求于季末集中爆发。随着政策环境趋紧,上海一手房销售市场一月及二月的销售量降至接近历史低点,呈现与去年第四季度的火爆截然相反的局面。上海一月份的新房成交量为自2004年7月以来的最低;而受到春节长假影响,二月份成交量较一月更低。政策变化对房价影响的不确定性令购房者暂时延迟入市。房价水平在一、二月呈现小幅上涨,上海中房指数显示一月份月度环比上涨0.38%,二月份上涨1.10%。市场信心转变的信号出现在三月的后半月,成交量激增,三月后半月销售量较前半月巨幅增长94%。几乎没有开发商采取降价促销,未来降价的可能也不大。随着购房者确定政策环境已相对稳定,成交量有望开始持续增长。

豪宅市场表现平淡的一季。豪宅市场也在今年的头三个月见证了销售疲软、成交锐减。嘉里华庭二期在本季度仅售出2个单位,与2009年第四季度的24个单位形成鲜明对比。与之类似的还有外滩九里,上一季度售出77套,而本季度仅售出7套。基于市场需求疲弱,众多开发商选择在市场回温前暂不推出新房源。因此,本季度仅有一个项目推出新房源。绿城黄浦湾于一月推出86个新单位,至本稿撰写时仅售出25套。与2009年八月该项目首次推出房源便于当天售出66套单位相比,表现并不理想。尽管当前市场需求疲软,但基于对未来新增供应量有限的判断,卖家普遍对未来市场持乐观态度,因此并不愿降低售价以刺激成交。开发商们同样如此,并未推出折扣促销,而是对未来市场充满信心。2010年第一季度豪华公寓的均价维持在每平方米人民币55,237元。展望未来,若政策环境好于预期,豪宅市场销售量将有望回升,开发商们也将随之在未来的两个季度中推出更多新房源。豪宅出租市场方面,被公派至上海的外籍人员在春节前已开始增多,豪华公寓的空置率随之下降、租金上涨,平均租金环比上升1%至每月每平方米人民币185.5元。

投资

市场收购活动频繁。上海房地产投资市场本季度表现相当活跃,有多笔大宗交易达成。初步数字显示,第一季度总成交量达人民币189亿元,这使得2010年上海全年成交金额有望保持或超过2009年的水平。与2009年下半年相比,境外投资者活动明显增多。凯德置地于今年一月以人民币150亿元的价格收购东方海外有限公司全资子公司东方海外发展有限公司的全部股权(其中房地产资产总额为人民币135.6亿元),成为迄今为止中国最大的房地产股权收购交易之一。根据凯德置地公布的信息,此次购入的物业35%在上海地区,总价值约为人民币98.9亿元,此外,还包括一个靠近昆山花桥的城镇开发项目。本季度上海住宅投资市场中,上海花园广场交易成为亮点。二月份,上海本地开发商复地集团宣布以约人民币22亿元的价格向高盛收购位于长宁区的上海花园广场项目,总建筑面积97,227平方米。该物业是高盛于2007年以人民币14亿元的价格从日本大东建设手中购入。

工业

物流
 
保税物流市场开始复苏。由于去年相对较低的基数,上海一月和二月的出口额同比均出现了两位数的增长。由于国际贸易货物存量进入了一个阶段性重新配货的过程,上海一月和二月的月度出口额分别同比上升了19.1%和34.5%。一月出口额达到132亿美元,回到了两年前的水平。一月份工业产值同样显著上升,同比上涨46%,高于2009年所有月份的单月增长;二月份再度增长17.5%。上海保税仓储市场需求重现,空置率下降1.7个百分点,至35.8%。外高桥成交活跃,敦豪供应链在凡宜和外高桥保税物流园租下8,885平方米面积。非保税仓储市场则继续表现强劲。由于需求旺盛,非保税市场平均空置率连续第四个季度下滑,至2.6%。主要非保税区租赁交易包括:百思买在东旗物流园一期租下12,000平方米;上海医药租下普洛斯虹桥物流园(北区)9,400平方米;百安居继2009年第三季度在普洛斯松江物流园落成时租下12,000平方米之后,再度于同一项目中租赁6,000平方米。租金方面,保税仓库租金已触底,本季度环比小跌0.4%,至每平方米每天人民币0.91元。非保税仓库租金维持稳定,平均为每平方米每天人民币0.98元,对比上季度有0.5%的微小增幅。总体来说,2010年第一季度仓库租金变化甚微。

产业园区

多用途设施受到公司整合需求的追捧;新能源行业需求升温。越来越多的公司追随美国陶氏化学的战略,积极寻求将公司不同业务部门整合进驻产业园区的物业解决方案。大公司希望借此享受地方政府提供的优惠条件,并将多种职能部门整合至一处,如业务支持、行政管理和实验室等。这种做法尤其受到拥有研发部门的企业的欢迎。张江向来都是此类公司特别关注的区域,但其它一些区域的竞争力也日益加强。新能源和清洁技术行业对产业园需求正在逐步形成。一些企业甚至希望寻求到市郊的农地建立研发设施和实验室。此类需求同时来自国内和国外企业。环保产业将有望于不久的将来得到政府资助,就清洁技术行业补贴的政策细则预计将在年内逐步出台。

制造业

对制造业空间的需求增加。在经历了2009年需求萎靡的一年之后,来自制造类企业的需求在2010年第一季度开始回升。仲量联行本季度协助汽车零件供应商北京京西重工完成一项租赁交易,在外高桥租下11,650平方米的厂房。众多企业于2009年年末开始制定的计划已于近期逐步开始实施,开始进行选址及评估活动。市场上大型制造业用地的需求及上海主要工业园区内的洽谈都在本季度开始增加。企业目前考虑最多的并不是土地价格,而是更看重劳动力的供应和政府相关的优惠政策。虽然多数交易目前仍在洽谈中、尚未定案,但需求复苏已成明显趋势。