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仲量联行解读新版《北京城市总体规划》:通州、丽泽、“三城一区”等功能区前景可期


​​​受新版总规对人口和土地的严格限制影响,北京的城市发展挑战与机遇并存

2017年11月1日,北京 – 9月底,《北京城市总体规划(2016年—2035年)》获批引发社会各界广泛关注,至今已一个月有余。仲量联行通过对北京的经济、人口、产业和土地利用等相关数据进行综合分析,梳理出北京城市发展的路径,并对新版"总规"下北京的未来发展做出预测。

仲量联行中国及华北区战略顾问部总监张艺艺表示:"北京过去三十年的快速发展主要依靠人口和产业的高速增长,以及土地供应的扩张。但新版总规在城市人口和土地等方面均做出严格限制,这使得北京的发展速度将面临挑战。如果位于通州的城市副中心、丰台丽泽金融商务区、以及包括中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区在内的"三城一区"等重点功能区的开发计划进展顺利,北京将无疑建成国际一流的和谐宜居之都。"

人口和产业的成倍增长,系北京城市发展的主要驱动力

作为中国的首都以及唯一位于北方的"一线城市",北京云集中央政府机构、知名内外资企业,以及完善优质的教育、医疗、交通等配套资源,一直以来都对人口和资金有着强大的引力效应。仲量联行发现:改革开放伊始的1978年,北京拥有871.5万的常住人口,此后北京的政策优势、资源优势逐渐凸显,吸引大量人口涌入。尤其是北京奥运会成功举办后的2008年至2010年,常住人口分别增加95万、98万和93万,达到人口净流入的顶峰。随后人口增量及增速虽然呈现出下降趋势,但仍然处于"正增长"的区间,截至2016年末,北京常住人口已经达到2172.9万。

伴随人口成倍增长的是北京产业经济的快速增长。2012年以来,北京全市地区生产总值年均增长7.3%、2016年全年实现地区生产总值2.49万亿元,其中第三产业增加值就接近2万亿元,与1978年的108.84亿元和2008年的1.11万亿元相比,北京的经济规模无论是体量和质量均获得高水平提升。仲量联行经研究发现:金融业、信息传输与软件服务业、科学研究与技术服务业、以及租赁与商务服务等四大产业是支撑北京城市发展的关键产业。其中金融业人均GDP达77万元,远超11.5万元的全市人均GDP数据,而且金融与商务服务人员集中的金融街、CBD等区域,以及信息科技人员集中的海淀和望京等区域,也正是北京城市发展水准较高的地区。

副中心和新机场加持,通州、大兴领跑商业和工业土地出让

北京市行政辖区总面积16,410平方公里,虽然约等于纽约、巴黎、伦敦、首尔及东京五大国际都市圈面积的总和,但平原面积仅占不到四成,如何利用土地是城市发展成败的关键因素。仲量联行针对北京的土地利用情况进行了综合分析后发现,与人口增速在2010年左右达到顶峰类似的是,从2003年到2010年,北京土地供给出让呈现逐年上升的趋势,并自2011年开始出现下降。

仲量联行还发现:在通过招拍挂推出的1,800多宗,总面积1.2亿平方米的土地中,商业金融用地共有385宗,面积约占22%,此类用地供应量最大区域的是城市副中心——通州、北京新机场所在地——大兴、以及中央商务区所在地——朝阳。而在工业用地方面,共计出让683块,成交金额469亿元,用地面积3,722万平方米。除通州和大兴外,顺义作为临空产业中心和先进制造业基地,也成为了工业工地出让集中的区域。

产业转移和轨道交通,助力新功能区发展

9月底获批的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》最引发房地产业内人士关注的一点莫过于对人口和建设用地规模的严格限制:常住人口到2020年要控制在2,300万人以内,并在以后长期稳定在这一水平;同时城乡建设用地规模由现在的2921平方公里减到2,860平方公里,到2035年要减到2,760平方公里。

由于此前30年北京的城市发展主要由人口增长和土地供应所驱动,因此在新版"总规"的严格限制下,要实现城市发展水平的进一步提升,北京的挑战与机遇并存。由于东、西、北五环和南四环内严禁新建大型办公楼​、酒店等公建项目,中心城区的产业外溢势在必行。张艺艺表示:"通州、顺义、大兴将作为外溢产业的主要承载地,而房山、昌平、怀柔等地也将在做好生态涵养保育工作的基础上,兼顾产业转移。"同时,根据新版"总规",到2035年北京轨道交通将拥有28条线路,通车里程将超过2500公里。"因此新开线路沿线的朝阳区金盏、东坝地区、丰台区丽泽金融商务区、通州区环球影城以及"三城一区"等功能区值得重点关注",张艺艺最后补充道。

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