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广州

仲量联行:甲级办公楼空置率显著下降及租金季度升幅六年最大 联合办公成为需求新亮点


​广州房地产市场2017年第三季度回顾

广州,2017年10月16日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"2017年第三季度,广州甲级办公楼市场空置率下降较为显著,季度环比降幅为近四年来最大,同时全市整体租金值季度环比增幅也为近六年来季度环比最大。互联网相关行业的扩张力度加大,往珠江新城搬迁与升级的现象明显,联合办公也成为需求新亮点。琶洲办公楼市场的活跃度继续上升,吸纳量亦较大。优质零售物业市场方面,非核心区域商场吸纳表现优异,本季度逾九成的净吸纳量来自于市郊商圈的新开业商场,例如花都区的骏壹万邦,全市整体租赁需求大致稳定,投资​者则偏好位于良好区位且具备稳定租金收入的优质零售物业。高端住宅方面,由于政府强化商品房价格监管加上房贷利率上浮,整体住宅市场及高端购房需求持续低迷。一二手高端住宅市场供应仍然紧缺,成交量进一步下滑。高端住宅租赁盘源略有增加,使得租金涨幅稍有放缓。

甲级办公楼

互联网相关行业扩张力度加大,联合办公成为需求新亮点。珠江新城本季度净吸纳量为全市最高,并继续受到金融服务业等高承租能力行业的欢迎。部分互联网相关企业如新媒体与广告类公司因自身盈利情况较好,亦表现出较为明显的向珠江新城高品质办公楼搬迁与升级的现象。此外,商务中心与联合办公空间在本季度较为活跃,有数家知名平台表现出对于入驻珠江新城的兴趣。

琶洲办公楼市场的活跃度继续上升,吸纳量亦较大。迅速发展的科技类公司成为琶洲市场的主要需求来源。此类企业一般倾向大面积租赁,且承租能力相对一般,倾向拓展新区。

本季度无新增供应,空置率下降较为显著 。本季度没有新的甲级办公楼项目落成,因此全广州市甲级办公楼存量保持不变,总建筑面积约为530万平方米。

由于市场无新增供应进入,并且现有项目吸纳良好,本季度全市整体空置率较上季度下降1.5个百分点,环比降幅为近四年来最大。

核心区域租金上调较快,推高全市整体租金值升幅。本季度各细分市场租金保持良好的上升势头,珠江新城内不少地理位置优越但租金相对较低的项目本季度开始大幅上调租金。整体而言,全市整体租金值本季度上涨2.1%,为近六年来季度环比最大增幅。

同时,近期办公楼投资市场情绪也较乐观,投资者对于可售项目的问询积极。本季度办公楼大宗交易与整体出售成交表现均良好,整体资本值跟随租金上升步伐,季度环比涨幅达到1.7%。

市场展望

租赁需求保持积极态势,租金持续上涨将带动资本值继续上升。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,在行业良好发展前景的刺激下,来自金融服务业与互联网行业的租赁需求将保持稳定。供应方面,未来一年两处办公楼新增供应均将位于琶洲;由于该细分市场日渐成熟,吸纳速度较快,全市整体空置率逐步降低的趋势预料将不会受到此部分新供应影响。

由于珠江新城内可租空间不断减少,逐渐变为业主市场,因此该区域内的租金上升速度有望加快并推动全市整体租金值稳定上升。在投资与自用需求不变的情况下,全市办公楼整体资本值也将受到租金回报上升的影响从而继续上涨。新兴区域的在建可售项目将持续受到机构投资者与自用买家的欢迎。

零售物业

非核心区域商场吸纳表现优异,全市整体需求大致稳定。广州市郊的非核心区位得益于其密集的居民人口与不断改善的基建,日渐受到零售商的青睐,本季度逾九成的优质零售物业净吸纳量来自于市郊商圈的新开业商场。而核心区位需求情况则较为稳定,相对而言,本地零售商的需求比较活跃。

近期广州市场上来自连锁餐饮类零售商的问询量有所下滑,餐饮类商铺的易手率也轻微上升,开始呈现出优胜劣汰的态势,与社会消费品零售总额之中餐饮及住宿类增速放缓的趋势一致;而中端服饰类零售商对于向周边市郊商圈扩张的态度则呈现出进一步回暖的迹象。整体而言,租赁需求仍能保持在稳定水平。

花都区首个优质零售物业正式开业,全市空置率轻微下降。本季度,骏壹万邦以超九成的出租率开业,花都区迎来首个优质零售物业,全市优质零售物业总存量增至310万平方米。得益于非核心区社区型商场的良好吸纳能力,全市空置率缓慢下行至4.0%-4.5%。

租金增长仍旧缓慢,投资者青睐具有稳定租金收入的零售物业。本季度零售物业租金增速缓慢,部分中高端服饰零售商由于租金直接与销售额挂钩,因此租金受销售转好的推动影响,呈现轻微上升,但其他业态与市场整体的租金增速仍然相当平缓。

总体来看,广州零售物业投资市场情绪活跃,尤其国内投资者在问询及出价的态度上更为积极。但整体租金增长放缓对投资者而言仍然是一大顾虑,因此那些位置优良且租金收入稳定的商场,或者未来具有调整空间的项目,对投资者具有较大的吸引力。本季度所成交的天河新天地位于非核心商圈,是以辐射周边居民人口为主的社区型零售物业,且在租户结构方面都具有一定的调整空间。

市场展望

预期市场供求平衡,新兴市场的吸纳更快。广州零售物业市场未来12个月内约有超30万平方米新增供应进入市场,其中大部分将集中在郊区商圈。得益于良好的预租率,整体市场的净吸纳水平预计将维持在稳定水平,因此预计空置率的上下浮动范围有限。

仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预期,租金增长主要来自市区表现良好的区域型商场和市郊社区型商场,但由于传统商圈内较陈旧商场的租金将继续承压,因此全市整体租金上涨将相当有限。而投资市场气氛继续保持活跃,除了租金收入稳定的区域型商场外,非稳定现金流项目也将逐渐成为投资者的目标。

高端住宅

政府强化价格监管加上房贷利率上浮,整体及高端购房需求均受到打击。继政府于八月初发布公告,重申发展商需遵守政府的价格指导,否则将不予发放预售证或不予网签后,商业银行亦陆续上调房贷利率5%-15%。因此市场情绪持续低迷,买卖双方普遍均持观望态度。即使是刚需型购房者,在首付比例和贷款利率相继提高的双重压力下也受到了一定影响;整体而言,市场上交投并不活跃。

高端住宅方面,投资型需求被大幅抑制,改善型需求也受到了市场情绪低落因素的负面影响。目前除了急需换房以外,其余的改善型需求买家普遍推迟入市时间,高端住宅需求呈现紧缩状态。

一二手高端住宅市场供应紧缺,成交量进一步下滑。由于受到预售证发放受限影响,一手高端住宅市场在本季度未有新项目推盘,新增供应主要来源于天河牛奶厂片区的几个偏中高端定位及针对改善型买家的加推单元。再加上需求走弱的影响,本季度一手高端住宅销量较上季度更低,仅200多套。

二手高端住宅市场可供销售盘源亦有所减少,一方面是受到市场情绪的压抑,业主对于降价急售的意欲不强;另一方面则是受到限购令中对销售方面的限制,在过去两年内成交的单元暂时无法重新进入市场,因此整体二手供应受到限制。

高端租赁盘源略有增加,租金涨幅稍有放缓。本季度高端住宅市场供需两方面均相当低落,加之交投并不活跃,一二手资本值表现一般。

高端住宅租赁市场本季度整体而言依然供应紧缺,因此租金呈现上涨趋势,但由于高端租赁盘源相对之前略有增加,租金升幅也相应减小。过去一两年间成交的项目逐渐开始交楼入住,从而使得部分旧单元空出可供租售,其中包括有珠江新城的一些较早期项目。在当前较黯淡的买卖交易市场环境下,不少业主偏向于将物业出租而非出售,因此租赁市场的供给层面获得了一定的改善。

市场展望

限购政策预期将维持一段时间不变,高端住宅租金升幅预期保持稳定。各地相继出台限购政策,显示中央政府对限制楼市价格方面的决心,广州限购政策预计未来十二个月内不会有大幅调整,市场情绪预期将持续受到影响。因此,仲量联行华南区研究部总监曾丽预计,投资型需求短期内没有恢复空间;而除了二胎家庭积极的换房需求不变外,改善型需求之中的部分潜在买家也将不会积极进入市场。然而,由于高端住宅供应长期偏紧,对于稳定整体价格仍起到了支撑作用。

高端住宅市场的租赁需求预计将保持稳定,主要问询仍集中在珠江新城区域;供应方面,由于短期内完工的项目主要还是以自住型为主,同时本季度出现的供应增加也仅是暂时情况,因此高端租赁市场整体上的新增供应不会太多,预期可租赁盘源数量将继续处于落后需求的状态,高端住宅租金升幅料将能保持在稳定速率。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。广州零售物业市场指广州优质购物中心市场。

-完-


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关于仲量联行​

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​