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重庆

优质商场开业拔高零售市场高度,办公楼市场需求持续稳健


​​仲量联行2017年第三季度重庆房地产市场回顾​

2017年10月11日,重庆–2017年第三季度重庆零售市场共五个项目集中入市,其中备受瞩目的重庆国金中心和新光天地,带领重庆市场迈向新的台阶。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:"未来将有更多知名开发商进入重庆开发优质零售项目,将促进零售市场更加成熟。" 优质办公楼成交活跃,推动空置率下降。高端住宅方面,市场延续上季度热情,销售情况表现突出。物流地产方面,汽车产业及第三方物流需求活跃,推动空置率小幅下降。

优质办公楼

本季度共计一栋优质办公楼入市。重庆财富金融中心在2017年第三季度正式入市,该项目位于新牌坊片区,体量约8.9万平方米。因项目品质较高,吸引如渣打银行,怡亚通以及泸州老窖等优质企业入驻。截至2017年第三季度,重庆优质办公楼总体量达340.4万平方米。

重庆办公楼市场成交活跃,多行业表现亮眼。2017年第三季度净吸纳量录得10.5万平方米,虽然环比下降41.6%,但扣除第二季度净吸纳量中农商行总部大楼的自用面积,来自租赁或买卖的净吸纳量占约7万平方米,因此本季度延续了成交活跃的市场氛围。按行业来看,高科技行业,房地产行业以及金融业均有较大面积成交,其中比较亮眼的租赁成交有:嘉庆科技租赁金融城3号T3约2,000平方米;皇石置地搬入企业天地4号楼,租赁面积约1,500平方米;北京瀚亚金融租赁国金T1约1,000平方米。

空置率方面,由于新项目以较高的入驻率入市,且整体市场在本季租赁表现相对活跃,推动空置率进一步下降,本季的空置率同比下降2.3个百分点,环比下降1.2个百分点至45.1%。

市场租金继续下探。本季度优质办公楼市场有效租金录得83.5元每平方米每月,环比下降1.3%,同比降幅达到4.3%。"虽然租赁市场活跃,但预计今年仍将有约28.7万平方米租赁面积入市。办公楼空置面积将继续处于高位,短期内来看,重庆优质办公楼仍将是租户市场。"仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

零售地产

第三季度零售市场迎来重要项目入市,带领重庆零售市场迈向新高度。本季度共计五个新商场开业,其中两个期待许久的项目新光天地和重庆国金中心为重庆零售市场带来了新气象。来自台湾的百货商场新光天地,不仅在品牌上引入了近百家独家品牌,如美妆ALBION,餐饮粉越西贡等;亦在商场的布局上别具一格,在重庆众多零售项目中脱颖而出。新光天地的天空之城修建的双层旋转木马为其最大亮点,同时亦布置各种特色景观小品,努力做到将体验和购物相融合。而重庆国金中心位于新兴核心商圈江北嘴,定位为高端零售项目,凭借九龙仓丰富的品牌资源,成功引入了约20家首次入渝的奢侈品牌,如Dior、FENDI、Valentino、Alexander McQueen、Saint Laurent、Christian Louboutin等,为重庆打造了又一个奢侈品牌聚集的商场。而江北嘴商圈亦受到重庆国金中心的积极影响,不仅能进一步促进其商业氛围快速成熟,亦提升江北嘴商圈的辐射力。至此,重庆奢侈品牌商圈以解放碑和观音桥为主的传统商圈,杨家坪成熟商圈以及江北嘴新兴商圈,呈三足鼎立之势。

此外本季度新开业项目中龙湖U城天街2期和北碚万达广场凭借开发商强劲的招商实力和丰富的运营经验,在非核心商圈满铺开业。另一个非核心区域,茶园亦迎来了其第一个商场——悦地,开始试运营。

市场竞争激励运营商积极调整品牌改善服务,提升商场吸引力。随着更多优质商场的入市,市场竞争更加激烈,零售项目的表现两极分化更加明显。一方面如大坪时代天街D馆在开业近一年后,开始调整商铺引入新品牌来持续增强其吸引力,如台湾知名餐饮品牌叁和院进驻。而另一方面,南坪商圈的城市广场却调整困难。市场竞争作为重要的激励因素,亦是是推动重庆零售市场不断向前发展的健康机制。运营商不仅在在业态调整上吸引消费者,亦开展更多有趣的推广活动,升级商场的硬件设施提升形象。在市场竞争的良性运作和新开业项目入驻率较高的双重影响下,截至2017年第三季度末,重庆整体零售市场空置率环比微幅下降0.4个百分点至17.3%。

中粮与新城地产纷纷入渝,重庆零售市场百花齐放。中粮和新城地产在重庆中央公园拿地,将分别打造重庆大悦城和新城吾悦广场。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:"越来越多知名开发商入渝发展,其中拥有丰富运营经验的地产商,凭借其商业资源优势,将更容易在零售市场中获取理想的市场份额。"因此对于初涉零售市场的开发商,面对强劲的对手,选择专业的咨询顾问和经验丰富的招商团队,将有机会在竞争激烈的零售市场中拓出一番天地。

高端住宅市场

新推住宅套数和市场成交量均环比上涨。2017年第三季度重庆高端住宅市场如预期,多家楼盘推出新楼,如万科御澜道和新欧鹏教育城均推出二期楼盘,龙湖舜山府亦推出大平层。因此本季度新增住宅套数约3,100套,与上季度相比增加近一倍。销售方面,市场延续上季度热情,御龙天峰和新欧鹏二期有突出表现,在本季度共计销售近1,000套。因此截至本季度末,住宅销售套数录得约2,300套,环比增加逾500套。

新入市住宅楼盘推高市场一手房平均资本值。本季度新推楼盘因其高品质多以较高售价入市,如推出大平层商品住宅的龙湖舜山府,便是以高于市场均价入市。另一方面,市场需求活跃,支撑在售楼盘售价平稳增长。因此截至本季度末,一手高端住宅资本值录得17,400元每平方米。

重庆出台限售新政,投资需求或受一定抑制。在继各大城市纷纷出台限售政策后,本季度末重庆市政府亦出台了"新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易"的限售政策。 重庆政府紧跟"房子是用来住的,而不是炒的"定位,出台的限售政策能一定程度抑制做短线投资的炒房者。另一方面,房贷持续收紧亦对购房需求有一定影响。"投资需求受一定抑制,同时受作用于市场未来上升的新增供应,预计重庆高端住宅市场资本值增速将放缓或企稳。" 仲量联行重庆战略顾问部总监马丽华表示。

(非保税)仓储物流

 2017年第三季度共计两个新项目竣工。分别是位于空港工业园区的安博空港物流园一期,以及位于西部物流园的民生现代综合物流中心。其中安博空港物流园是其继两江项目后在重庆的第二个项目,其优越的地理位置,受到第三方物流公司的青睐。而西部物流园的民生现代综合物流中心则是该园区自2013年来再次迎来的新供应,园区内新增供应有限,因此其出租情况较好,入驻率较高达约80%。

成熟区域租赁情况相对活跃,市场租金保持平稳。虽然新兴片区如珞璜和璧山的需求客群较单一,且基础设施还有待进一步完善,因此租赁进展缓慢。位于两江片区的北京现代汽车厂持续带动汽配服务商对仓储租赁需求上扬,因此该区域内物流项目租赁表现突出。截至2017年第三季度,重庆非保税物流市场空置率环比微幅下降2.4个百分点至25.3%。

大量新增供应即将入市或打响价格战。无论是核心区域空港和两江工业园区将持续迎来新增供应入市。连近年鲜少有新增供应的西部物流园和经济开发区也将迎来一波新项目竣工。新增供应激增为租户提供了更多选择亦增强其议价能力,业主为尽快提升入驻率或提供更多租赁优惠。短期内由于新增供应激增的影响,(非保税)仓储物流市场的租金或将小幅下滑。

-完-


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关于仲量联行​

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