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天津办公楼市场净吸纳加倍,伴随新项目入市空置率微升


​仲量联行2017年第三季度天津房地产市场回顾

天津,2017年10月13日 – 仲量联行今日发布2017年第三季度天津房地产市场报告,"红桥区首座甲级办公楼-天津陆家嘴广场入市,未来将迎来一批新增供应进驻新兴区域,为不同分市场的企业租户提供更多高品质的办公空间"仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(Michael Hart)表示。同时,零售地产方面,来自服装、珠宝和电子类零售需求回升,天津零售版图在经历集中供应高峰后回归平稳扩张。天津物流地产租赁活动本季度有所放缓,知名企业扩张相对平静。而受到2017上半年限购政策的影响,天津高端住宅市场遭遇价量双降。

办公楼市场

2017年第三季度,新增一座位于红桥区的甲级办公楼——天津陆家嘴广场A座,市场新增办公空间94,725平方米。天津陆家嘴广场A座是2017年首个新建成甲级办公楼项目。该项目的竣工,使得天津甲级办公楼市场总存量增至91.7万平方米,环比上涨11.5%,同比增长17.6%。该新竣工项目的空置率超过75%,受其影响,整个天津甲级办公楼市场空置率环比微升0.2个百分点,同比下降2.7个百分点。由于本季度没有新的乙级办公楼项目竣工,因此乙级办公楼存量仍保持不变,为189.3万平方米。本季度乙级办公楼市场空置率环比下降0.5个百分点,同比下降1.9个百分点。

2017年第三季度,天津办公楼市场净吸纳量累计5.5万平方米,是上季度的两倍。市场需求主要来自于金融行业,特别是跨国非银行金融机构和保险公司。例如,捷克消费信贷服务提供商捷信消费金融(Home Credit)在中国的零售业销售额不断增长的背景下继续拓展其业务,本季度在天津陆家嘴广场A座租赁了2.1万平方米的办公空间。此前,捷信消费金融(Home Credit)曾在天津其它办公楼项目中租赁了总共大约1万平方米的办公空间。此外,大都会人寿(Metlife)从之前所在办公楼搬出,并在万通中心将办公面积扩展到5千平方米。万通中心是2016年第三季度竣工的甲级办公楼项目。本季度,国内金融公司的需求也表现强劲。例如,阳光保险在万通中心扩租了450平方米的办公空间。

天津整个办公楼市场净有效租金持续下跌,降至92元/平方米/月,环比下降0.5%,同比下降.2.7%。甲级办公楼租金降至103元/平方米/月,环比下降0.3%,同比下降3.4%。甲级办公楼市场的空置率持续偏高,迫使业主纷纷降低其租金预期值,以便找到可以吸纳其空置空间的租户。此外,乙级办公楼租金降至87元/平方米/月,环比下降0.6%,同比下降2.3%。

预计2017年底前仍有一个办公楼项目将会竣工,新增供应5.2万平方米左右,市场空置率将维持在为37.4%。2017年9月1日,天津环保局正式宣布,为改善冬季天津的空气质量,天津六个主城区及其周边郊区的几乎所有大型公共建设项目都将在10月至明年3月期间停工。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出: "由于上述限建政策,部分原定于2017年年底前和2018年第一季度竣工的项目将延期完工交付。不过,对于拥有大量空置办公空间的许多已竣工的大体量项目来说,仍然会维持一个竞争激烈的市场环境。预计这些业主将继续下调租金,以便在明年让市场吸纳其部分空置办公空间。"

工业物流市场

2017年第三季度,在寻求非保税物流市场的物流空间方面,部分市场领先的企业表现并不活跃。 非保税物流​市场的新租赁需求相对放缓,仅有第三方物流(3PL)企业出现了部分小型交易。一家国内第三方物流企业在普洛斯天津普金物流园二期租赁了3千平方米的物流空间。本季度,由于租赁放缓,加之有多家租户有2.4万多平方米的物流空间退租,天津工业物流市场的净吸纳量累计为负数,约为-2.1万平方米。例如,一家日本物流服务提供商就退租了2万平方米的物流空间。

两个新项目,即普洛斯北辰物流园二期和中储北辰物流中心一期进入北辰分市场,市场新增供应8.8万平方米。本季度,由于现有项目和新增供应项目租赁需求相对放缓,天津非保税物流市场空置率增至21.8%,环比上涨3.5%,同比增长2.8%。

由于租赁进展缓慢,现有工业物流项目的租金与上季度持平,净有效租金仍为0.92元/平方米 /天

2017年底,预计五个不同分市场将有五个新建仓储空间项目竣工,市场新增供应将达到19.6万平方米左右。仲量联行天津工业地产部负责人高云鹏表示:"电商、零售商和第三方物流企业将继续成为市场的主要驱动力量,年底前将表现尤为活跃。届时,京东等大型电商平台将举办'双十一'等促销活动,这将带动来自电商和配套第三方物流企业的短期租赁需求。2017年底前,在租赁需求保持不高的背景下,大量新增供应将把市场空置率推高至23.7%,环比上涨4.1个百分点。竞争相对较大的非保税仓储市场的租金增幅将受到抑制。我们预计市场租金增长将进一步减缓,我们现将2017年底的预期租金同比增长率从此前的1.4%调低至0.9%。"

零售地产

天津零售地产市场新增租赁需求保持平稳,净吸纳量达61,680平方米,环比下降67.3%,但同比飙升101.8%。鉴于2017年第三季度没有新增供应进入市场,所有新增租赁需求均来自于现有项目。租户积极寻求在几家商厦,如大悦城和天津恒隆广场之间调整其店面。例如,在GAP关闭了其位于南开大悦城的店面后,小米和乐高分别租赁了大约300平方米和200平方米的零售空间。在GAP关闭了其位于天津恒隆广场的另一家店面后,Mjstyle租赁了大约500平方米的零售空间。租赁需求来自于多种零售行业。除了传统的热门业态,如餐饮和儿童品牌外,珠宝首饰、服装和电子业态也在积极扩张。

2017年第三季度无新项目开业。与此同时,在友谊路分市场,一家中高档百货商场-天津友谊商厦西楼停业。因此,天津高端零售市场零售空间总存量下降了2.1万平方米,降至400万平方米。天津友谊商厦西楼业绩不佳的主要原因可能包括:缺乏公共空间、内部装饰和设施陈旧、缺乏对租户组合的及时调整等。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示:"该商厦的停业提醒零售开发商和运营商,随着消费者越来越精明,目前他们所处的市场竞争也将日趋激烈。"

租赁需求保持温和,带动市场平均空置率连续第三个季度下滑,2017年第三季度降至12.3%,环比下降1.6个百分点,同比下降2.0个百分点。

净有效租金增至11.6元/平方米/天,环比上涨1.2%,同比增长2.9%。位于核心商圈和社区、空置率较低的成熟购物中心,如南开大悦城和永旺梦乐城(梅江)购物中心,成为市场平均租金上涨的主要推动者。

展望今后,预计2017年底前将有两座新建零售项目入市,新增购物空间5.6万平方米。由于多个时装和珠宝首饰品牌已在主要购物中心进行预租,如恒隆广场和南开大悦城,预计第四季度的租赁需求仍将保持强劲。在租赁需求不断增长以及未来供应减缓的带动下,预计整个市场空置率将于年底跌至11.8%,而租金也将温和上涨。

高端住宅

2017年第二季度出台的收紧住宅市场措施使得购房需求受到抑制,特别是来自希望改善住房状况或进行投资的买家需求,导致2017年第三季度高端住宅市场成交量下降。此外,部分银行将贷款基准利率上浮10%,包括对首套购房者,进一步加大了购房的难度。受其影响,2017年第三季度市场仅售出607套高端住宅,环比下降15.1%,同比下跌77.7%。

2017年第三季度新增高端住宅680套,环比下降8.2%,同比下跌67.6%。在天津的所有高端住宅市场中,仅有两个分市场,即新八大里和梅江分市场推出了高端住宅项目,而这些项目中主要又来自于天津富力津门湖和万科东第梅江两个项目。

高端住宅的售价温和下挫,环比下降10.1%,但同比上涨8.9%。成交量有限、销售速度放缓是其主要原因。绝大部分的新建项目位于距离市中心相对较远的区域。因此,以相对优惠的价格推出的项目受到了对价格敏感的首次购房者的青睐。这些购房者成为住宅成交的主要贡献者。例如,万科东第梅江高层项目的平均售价为28,000元/平方米,本季度共售出224套。

仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示:"今年年初以来,为抑制住宅市场过热的状况,国内多个主要城市出台了支持租赁市场发展的政策。预计天津市政府也将很快出台此类政策。预计在引入潜在的政策调整后,天津高端住宅市场的供需都将放缓。第四季度,高端住宅的售价将停止上涨,保持平稳发展势头。"

-完-


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关于仲量联行​

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