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西安

甲级办公楼市场需求持续稳定


​仲量联行2017年第三季度西安房地产市场回顾

2017年10月12日,西安–甲级办公楼市场无新项目入市,稳定的租赁需求推动空置率环比下降。但受部分散售项目业主降租的影响,整体租金微幅下挫。零售地产​​方面,第三季度市场录得一个新项目开业。国际品牌依旧亲睐成熟商圈,全市首层平均净有效租金稳中有升。高端住宅方面,受连续出台的限购政策影响,本季度西安高端住宅市场成交量有所回落,但新增预售及销售套数均高于去年同期水平。销售较好的热门区域,楼盘价格涨幅较大,带动市场平均资本值上涨。在物流(非保税)仓储方面,来自第三方物流的强劲需求推动净吸纳量环比大幅提升,空置率明显下降。

办公楼

2017年第三季度,甲级办公楼市场无新增供应。本季度甲级办公楼新增市场较为沉寂,未录得新项目入市。截至9月末,西安甲级办公楼市场总体量保持在1,094,500平方米。在市场无新增供应的情况下,租赁成交主要以去化已有库存为主。因此,截至2017年9月末,西安甲级办公楼市场空置率为 29.2%,较 2016年同期增长13.6个百分点,较上季度下降2.1个百分点。

稳定的租赁需求使得2017年第三季度甲级办公楼市场净吸纳量环比上涨。来自金融、专业服务、高科技及教育行业的企业在本季度的租赁市场上表现较为活跃,稳定的租赁需求推动甲级办公楼净吸纳量达到 23,000平方米,较2017年第二季度上涨26.4%。较大面积的租赁成交案例包括陕西金融资产管理股份有限公司在赛高•企业总部大厦租赁约2,500平方米,新东方教育科技集团在凯德广场 (二期)租赁约2,300平方米等。

甲级办公楼租金微幅下挫,环比下降0.5%,同比下降2.6%。部分散售项目因物业管理欠佳、设施较为老旧,出现较为明显的租户外迁现象。少部分散售项目的业主们纷纷降低租金以期吸引租户。受此影响,本季度租金环比小幅下降0.5%至人民币102.6元/平方米/月。

展望未来,2017年第四季度西安甲级办公楼市场将释放30万平方米的新增供应。如若所有项目按照预定时间交付,全市甲级办公楼总体量在2017年底或将达到140万平方米以上。届时,巨大的供应压力将导致市场空置率上升,加剧项目之间的竞争,租金水平将持续下滑。

"尽管持续放量的新增供应会给市场造成较大的空置压力,但具备良好硬件设备和物业管理条件的优质甲级项目仍有望赢得承租能力较强的优质租户的青睐,如迈科中心、永利国际金融中心等。这些项目所在的高新二期锦业路片区也将随着日渐成熟的商务氛围而受到市场更多关注。" 仲量联行华西区商业地产暨工业地产部总监李健表示。

零售地产

第三季度西安零售市场迎来高新商圈的T 11 Block开业,同时见证了两个百货项目转型。T 11 Block是以满足唐延路沿线办公人群及周边居民为主的社区型商业项目,除了引进奥斯卡中国巨幕影院、21K强音娱乐等传统娱乐品牌,还引入了乐天大世界、东龙搏击俱乐部、宁波保税区进口商品直销中心等新兴零售品牌,令项目业态更加多样化。

此外,上半年关闭的万达广场李家村店和大明宫店的百货部分经过调整升级已于本季度重新开业。在对百货区域的重新规划及招商中,将原本相对独立的百货空间融入购物中心,引进199全球购、泊美shopping mall、美立德水世界等首进西安的品牌,以提升品牌差异化。同时,增加体验式亲子业态占比,进一步丰富万达广场的品牌及业态的多样化,以帮助购物中心吸引客流,增强消费粘性。

西安零售市场成交活跃,快闪店亮相更加频繁。位于成熟商圈的优质零售项目持续受国际品牌亲睐。轻奢品牌Michel Kors,Versace及比利时巧克力品牌Vendi于本季度在中大国际购物中心高新店开业。Givenchy 于世纪金花-珠江时代广场店新增一店。西安首家国际买手店Maria Luisa Studio进驻中大国际。与此同时,日本品牌Moussy及SLY加速拓展西安市场,分别于开元百货及民生百货骡马市店新增两店。本季度,快闪店亮相更加频繁,如:轻奢品牌Furla快闪店进驻中大国际购物中心高新店,网易严选快闪店登录凯德广场等。由于快闪店能够直接有效地试探市场对产品和品牌的接受度,测试购物中心人流情况,为其开设实体店做铺垫,同时也能为购物中心增加品牌新鲜感,成为更多新兴品牌与购物中心结合的新的营销模式。

值得一提的是,大型餐饮连锁品牌本季度表现抢眼,如:海底捞分别于老城根及凯德广场新增两店,蜀园也于赛格购物中心及阳光天地新拓两店。同时,国际餐饮连锁品牌依旧活跃于西安市场。汉堡王在高新区及城北片区新拓两店,星巴克于本季度在城北片区的经发大厦首层开出新店。

空置率持续回落,全市首层平均净有效租金稳中有升。随着两家万达广场百货部分在经历转型之后以较高入驻率重新开业,市场净吸纳量录得22,000平方米,同比增加722.9%。受此影响,市场空置率降低0.7%,两年来市场空置率首次录得连续两个季度的持续回落。

租金方面,如凯德广场,熙地港及印象城等优质项目的租金增长带动全市首层平均净有效租金小幅上涨。与此同时,由于唐延中心城等购物中心首层出现较大面积退租情况,导致部分购物中心为吸引优质品牌入驻,而提供相对优惠的租赁条件。因此,本季度全市优质零售市场首层平均净有效租金微涨0.7个百分点至人民币214.9元/平方米/月。

2017年第四季度西安零售市场预计将迎来4个零售项目,市场或将见证更多业态调整。2017年第四季度,西安优质零售物业市场预计还将迎来近42万平方米的新增供应,包括西安高新万达广场、群光广场等4个优质零售项目。新增项目或引进更多首进品牌,进一步丰富西安零售市场的多样性。与此同时,继万龙广场品牌及业态调整后,西安壹洋购物中心也将进行整体改造。随着市场竞争的日益升级,百货及购物中心的业态调整将更加频繁。

高端住宅

限购政策落地,高端住宅市场成交量有所回落。本季度,上半年紧缩性调控政策效果初显,全市高端住宅成交量环比下降32.1%,共计成交1,604套。城北及高新区成交表现依旧活跃,季内录得1,057套成交,占总成交量的66%。

政府加强商品住宅预售许可证审核管制,新增供应环比回落。第二季度政府对新申请商品房预售许可证的项目实施价格监管,对报价过高且不接受价格指导的项目,暂缓办理《商品房预售许可证》。受此影响,部分高端住宅项目未取得预售证,导致本季度新增供应较上季度下降9%,仅录得4个项目取得预售证,共计1,494套。

热门区域住宅价格涨幅扩大,带动全市平均资本值上涨。截至本季末,西安高端住宅市场新房平均资本值为人民币12,857元/平方米,环比上涨4.5%,同比上涨11.1%。虽然整体成交套数有所回落,但由于成交活跃的城北区域住宅价格较上季度上涨5.2%,继而拉动整体市场平均资本值攀升。此外,由于新增供应减少,但购房需求活跃,市场供不应求,导致价格出现小幅上涨。

楼市新政限制投资客入市,本地刚需买家及换房客将成为支撑新房成交的主力。展望未来,随着宏观调控政策的收紧及楼市新政的出台,将在一定程度上限制投资客入市,本地刚需买家及改善型买家将成为高端住宅的主要购买力。预计未来一手房资本值增速将有所放缓。

优质物流(非保税)

2017年第三季度仅有一个优质物流项目建成,新增供应面积约20,100平方米。新入市项目为位于空港新城片区的普洛斯西安空港新城南二期B6项目。截至2017年9月底,西安优质物流仓储(非保税)市场总体量达到899,400 平方米。

净吸纳量环比大幅上涨472.3%至9万平方米。2017年第三季度,优质仓储物流市场成交活跃,在即将到来的"双十一"活动的影响下,第三方物流及电商的需求表现最为抢眼。如京东、菜鸟物流及韵达速递等。活跃的成交促使物流仓储市场空置率较2017年第二季度大幅下降8个百分点至2.2%。比较突出的租赁成交包括京东和菜鸟物流在空港新城片区的普洛斯-空港新城北项目共租下约80,000平方米,韵达速递在空港新城片区的普洛斯-空港新城南项目租下20,000平方米。由此,普洛斯-空港新城南北两个项目的空置面积基本被填满。

市场租金达人民币24.9元/平方米/月,与2017年第二季度基本持平。本季度由于市场需求明显增加,填补了之前大部分空置面积,市场供需基本平衡,现有项目的租金没有明显浮动。而由于新竣工的项目由外资开发商打造,仓库品质相对较高,使其以高于市场平均水平的租金入市。因此,市场租金录得小幅上涨。整体而言,本季度全市租金相较于2017年第二季度基本保持平稳,微幅上涨0.1%,至人民币24.9元/平方米/月。 

展望2017年第四季度,优质物流园(非保税)市场将有近18万平方米新项目入市,空置率或将上涨至15%。第四季度市场将迎来两个新项目入市,总体量约175,600平方米。届时,西安优质物流仓储(非保税)市场总存量或将达到100万平方米以上。新增供应主要位于大西安文化体育功能区及空港新城,项目如若按时交付使用,这两个新兴片区,尤其是大西安文化体育功能区,将在短期内面临供过于求的问题。

-完-


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