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仲量联行: 优质的营商环境持续吸引新企业进驻,中端定位零售商加速布局新兴商圈


​仲量联行2017年第三季度深圳房地产市场回顾

2017年10月10日,深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"本季度办公楼​新设立租赁需求明显,全市近7成成交集中在福田区,后海总部基地等新兴办公楼区域也获得金融类企业的关注。深圳优质的营商环境持续吸引新进企业,预计办公楼需求将保持稳定,但受大量供应影响,租金会有所下探。"优质零售物业市场方面,中端和大众品牌带动租赁需求向市郊扩展,更多的零售商试水具潜力的新兴商圈。本季度深圳第二个万象系列项目万象天地迎来开业,成为了南山科技园片区首个优质零售物业。我们预测在保持品质的前提下,具有差异化和人气的品牌或将更受业主青睐。高端住宅方面,4个项目集中在三季度入市/加推,高端住宅一、二手售价保持平稳。

甲级办公楼

新设立租赁需求明显,优先选择落户福田CBD。全市需求保持稳定,净吸纳量约9万平方米,近7成成交集中在福田区。上半年深圳经济保持快速增长,优质的营商环境吸引了不少新进入深圳的企业,当中金融和专业服务类公司的选址首选仍主要集中在福田CBD。

金融类企业持续看好后海总部基地等新兴办公楼区域,随着企业的逐步进驻和基建配套的不断完善,金融服务需求不断上升。在这些新兴区域,金融类尤其是银行业的租赁问询保持稳定增加。

存量办公楼去化较佳,空置率轻微下降。本季度只有一个罗湖区的新项目竣工。截至2017年三季度,全市甲级办公楼总存量约为600万平方米。福田区良好的表现以及南山区的稳步吸收空置面积的带动下,全市整体空置率环比微跌1个百分点。

自用类购买需求活跃,资本值保持整体稳定增长。全市整体租金水平与上季度相当。夏春毅指出,虽然福田与南山地区在本季度空置率有所下降,但是鉴于未来入市项目较多,业主方谨慎观望,维持稳定的租金叫价。本季度大面积的自用类购买需求问询活跃,主要来源于一些内资金融机构,从而推动资本值较上个季度微涨。

市场展望:需求乐观但租金受大量供应影响将有所下探

租赁需求仍保持稳定,未来12个月全市净吸纳量预计约达60-80万平方米,其中近4成将来自企业的自用需求。夏春毅表示,在整体经济预计保持稳定向上的前提下,现有的需求主力如金融类以及科技类企业预期将延续一个稳定吸纳市场空置的态势。

预计未来12个月 ,全市将会有超过100万新增供应进入市场。虽然租赁需求将保持稳定,但预期供过于求的现象仍将持续,导致整体空置率有所上涨。鉴于空置压力,部分业主预计将会下调租金,整体租金将进入下降周期。

深圳办公楼价格和指标

优质零售物业

更多中端定位的零售商试水一些具有消费和发展潜力的新兴商圈。奢侈品和高端零售商对新开店仍然保持谨慎,市场上的主要租赁需求仍然来自中端和大众品牌并保持稳定增长。除了新竣工项目,本季度位于市郊优质地段的项目吸纳情况表现较为明显,尤其是一些近一年新开业的项目。仲量联行深圳零售地产部总监许斌指出,随着居住人口外溢和市政设施的完善,更多中端定位的零售商试水一些具有消费和发展潜力的新兴商圈。

餐饮类仍然是市场上主要的租赁需求,交易占比最高。除此之外,深圳作为年轻家庭增长较高的城市,持续吸引儿童类零售商的进驻。在市区和市郊多个商圈均观察到儿童类交易占比有所提高。

科技园片区迎来首个优质零售物业。万象系列深圳第二个购物中心 - 万象天地本季度开业。该项目是本年较瞩目的新项目,并同时是南山区科技园片区的首个优质零售项目,总零售建筑面积达23万平方米。至此,深圳优质零售物业总存量达420万平方米。

位于核心商圈的优质零售物业空置率维持在健康水平,而之前一些空置率较高的购物中心则主动增加餐饮比例和引进一些大众品牌来改善空置压力。得益于以上因素,第三季度全市空置率微降1个百分点。

租金和资本值均保持稳定增长。本季度租金表现稳定。市区整体空置率处于低位,使得大部分优质项目仍处于业主市场,租金涨幅略高于全市水平。另一方面,位于市郊的购物中心为吸引零售商,租金谈判空间有所松动。

许斌表示,深圳整体向好的经济面和稳定的零售市场持续吸引投资者的青睐。但目前买卖双方在价格的预期存在明显差距,主要原因是成熟物业的业主心里预期过高,使大部分投资者望而却步。本季度并未录得优质零售物业的大宗成交。

市场展望:去同质化的市场竞争中,差异化和人气的品牌或将更受业主青睐。

许斌预计,未来一年主要租赁需求仍将集中在市区的核心商圈,定位中档的零售商以及快时尚和餐饮类品牌仍将是租赁需求的主力。在购物中心去同质化的市场竞争中,在保持品质的前提下,具有差异化和人气的品牌或将更受业主青睐。

预计未来12个月仍有近120万平方米的新增供应,其中近一半项目在市区,市郊方面龙岗区也将迎来供应高峰。目前大部分项目预租赁情况良好,但全市整体空置率将升至8-10%。虽然预期整体租赁需求稳定,提高餐饮类和体验类业态占比的经营策略亦能带动人流,但此类承租能力偏弱的零售商可能使得整体租金保持缓慢增长的趋势。

深圳零售物业价格和指标

高端住宅

房贷持续收紧 ,一手成交量有所回落。本季度全市一手市场成交量较上季度下跌7%。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,进入三季度以来,银行继续收紧房贷,首套房利率普遍上浮约5%-10%,对投资及刚需购房均有较大影响。此外,信贷审批、审查力度的持续加码,导致投资型购房占比进一步下滑。

鉴于未松动的限购政策以及收紧的房贷政策,高端住宅市场成交量收窄,市场上的主要需求主要来自改善型买家。

高端住宅集中在8月份入市。第三季度共录得4个高端住宅项目入市,共计约2,700套新增单元为本年度单季度最高, 均位于市区和市郊相对核心位置。

超过2000套高端住宅于第三季度竣工,总竣工套数较上季度下降近三成。其中近五成是来自于南山区的项目。

高端住宅一、二手售价保持平稳。由于地段优势,部分位于市区的新推盘的项目的价格均保持平稳后轻微上涨。而在整体供应有限的环境下,大部分传统高端住宅片区业主惜售心态较浓,二手高端住宅售价保持平稳。

租赁市场方面,第三季度高端住宅租金环比上升2%。位于传统商务中心周边的高端住宅租金涨幅较为明显。

市场展望:金融调控加政策预计将进一步抑制房价上涨

9月份银行加紧对个人消费贷用途的审批和监管,将贷款年限由30年缩至5年,从而防止个人消费贷流向楼市。曾丽指出,房贷持续收紧加之消费贷的规范化,在一定程度上限制了购房的信贷来源,预计对投资型需求影响较大。

鉴于改善型需求仍然较强,曾丽预测高端住宅租赁市场将持续受益,商务中心区周边的高端住宅需求会保持稳定,加上购房门槛较高,因此,我们维持未来12个月租金升幅较为温和的预期。

深圳高端住宅价格和指标

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

-完-


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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数近80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年6月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达576亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​