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天津

一大型扩租交易导致武清非保税仓储近乎饱和;核心分市场新建购物中心入住率高达七成


​​​​​​​​​​仲量联行2017年第二季度天津房地产市场回顾

天津,2017年7月17日 –  仲量联行今日发布2017年第二季度天津房地产市场回顾,亮点包括:

  • 老城厢—海光寺地区一栋新建乙级办公楼竣工
  • 零售商和第三方物流企业在仓储空间租赁市场仍然表现活跃
  • 强劲的零售租赁需求将市场空置率拉至3年来的最低点
  • 受限购政策的影响,高端住宅交易量下降

办公楼市场

市场需求继续来自金融企业。2017年第二季度,来自国内金融企业的需求占天津办公楼市场本季度总租赁量的40%以上,面积在500平方米以下的办公空间最受该类企业青睐。例如,国内期货公司—德期货公司在万通中心租赁了500平方米的办公空间作为新的营业地点;国内金融公司光和投资在新华国际金融中心租赁了大约450平方米的办公空间。此外,升级改迁至万通中心和新华国际金融中心等甲级办公楼的租户,也推动了天津办公楼市场的需求。例如,国内房地产企业五矿地产从一栋低层办公楼迁至万通中心,租赁了860平方米的办公空间。

2017年第二季度,老城厢—海光寺子市场一栋乙级办公楼融侨中心竣工,新增办公空间39,720平方米。2017年上半年,由于没有新建甲级办公楼项目进入市场,加之市场出现正净吸纳量,天津甲级办公楼市场空置率降至48.2%,环比下降1.6个百分点。但在乙级办公楼市场,一栋新建乙级办公楼进入市场,其空置率超过85%。受其影响,乙级办公楼市场空置率环比微升0.9个百分点,但同比下降1.9个百分点。同比下降的原因是此前没有新增供应进入乙级办公楼市场,并且连续三个季度出现正净吸纳量。

净有效租金持续走低,降至92元/平方米/月,环比下降0.6%,同比下降3.9%。鉴于2017年上半年在南京路—小白楼和海河沿岸子市场等核心地区没有新建甲级办公楼竣工,并且预计未来几个季度也不会有新增供应,此前在这些子市场持有新建甲级办公楼项目的业主为吸引租户吸纳闲置空间,仍将租金保持平稳 。因此,甲级办公楼市场租金微幅下跌,降至105元/平方米/月,环比下降0.2%。与此同时,乙级办公楼市场租金降至87元/平方米/月,环比下降0.6%,同比下降2.3%。

预计2017年年底前还将有另外4个办公楼项目竣工,新增供应23.7万平方米,从而将使市场总体空置率微幅攀升。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出:"一方面,预计未来几年间更多的优质办公楼将逐步进入市场;另一方面,预计2020年前南京路—小白楼子市场不会有新建项目进入市场——目前该子市场是天津最为成熟的CBD地区。我们预计2020年底前,南京路—小白楼子市场的空置率将逐步下降,最终降至19.6%。"

物流市场

2017年第二季度,物流市场需求大幅反弹,净吸纳量达到93,004平方米,扭转了2017年第一季度净吸纳量为负值的状况。零售商和第三方物流企业是主要的需求推动因素。本季度最为著名的两宗租赁交易分别是:国内纸张零售商金红叶纸业在普洛斯武清物流园二期租赁了大约5万平方米的仓储空间;国内第三方物流企业中外运在盖世理北辰(天津)物流园二期租赁了3,500平方米的仓储空间。

鉴于2017年第二季度没有新完工项目上市,非保税物流市场空置率降至18.3%,环比下降3.6%,同比下降8.2%。2017年第二季度末,天津非保税仓储市场总存量仍保持在260万平方米,过去两年市场没有新建项目完工或租赁活动出现,该市场一直表现乏力。截至2017年第二季度,天津保税仓储市场的空置率为9.1%。

非保税物流市场的净有效租金为0.92元/平方米/天,环比上涨0.5%,同比上涨0.9%。武清和北辰等子市场引领市场增长,这两个子市场的需求最大,其空置率也不断下降。

展望今后,预计将有七个新物流项目进入市场,新增仓储空间31.2万平方米。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(Michael Hart)指出:"我们预计来自零售商和第三方物流企业的需求将继续支撑武清区的物流市场。由于武清的物流空间几乎全部对外租出,空置率仅为2.3%,大大低于天津非保税物流市场的空置率,因此业主在租金方面将有更多的议价权。鉴于武清物流租赁空间有限,预计其溢出需求短期内将很快扩展至周边的北辰地区。"

零售地产

2017年第二季度天津零售市场租赁需求更加强劲,净吸纳量为18.8万平方米,环比增涨114.6%,同比飙升157.3%。新租赁需求继续主要来自于餐饮和娱乐行业。本季度餐饮零售商继续在社区型购物中心开设分店,以满足周边居民的餐饮需求。例如,本土餐厅"很高兴遇见你"在爱琴海购物公园租赁了400多平方米的零售空间;萨尔萨餐厅在未来广场购物中心开设了一家400平方米的餐厅,几家休闲餐饮店本季度在环球购物中心天津一号店共租赁了大约3,000平方米的餐饮空间。此外,玖旋律音乐中心接下了乐宾百货部分餐饮店,租赁了大约500平方米的空间。

除了传统零售行业外,部分全新业态也开始进入购物中心和百货商场,这些新业态包括迷你KTV、游戏机和迅猛发展的7-11便利店。新的零售亭形式,如上述提到的游戏机和迷你KTV,在吸引了越来越多的年轻顾客的同时,更增加了天津零售市场的多样性。这些新业态的店铺紧随消费者行为的转变,利用购物者的碎片化时间为其提供服务。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示:"由于部分零售亭店铺位于购物中心的公共区域,开发商有望能够从客流量和租金收入增加中受益。"

天河城购物中心在核心零售区和平路开业,新增购物空间19万平方米,成为2017年第二季度天津唯一一家新开业的优质购物中心。天河城购物中心的开业入住率高达70%,该项目为天津引入多家首次进驻天津的餐饮品牌以及一家广州购书中心。天河城购物中心直达地铁车站,同时其购物空间面积巨大,餐饮和娱乐业态占比较高,使得和平路分市场的竞争进一步加剧。由于需求强劲,整个天津零售地产市场的空置率降至13.9%,环比下降0.7个百分点,同比下降1.3个百分点。

2017年第二季度,天津零售地产市场的净有效租金为11.5元/平方米/天,环比微升0.4%,同比上涨1.1%。空置率较低的成熟购物中心租金持续稳步上涨,但部分项目由于公共交通条件不便或在进行重新定位之中,导致绩效不佳,削弱了整个市场租金的上涨势头。

展望今后,预计2017年底前将有另外两家新购物中心进入市场,新增购物空间约8.7万平方米。这两家未来购物中心将位于南开区人口密集的住宅区。鉴于该地区已有项目竞争较小,同时消费群人口众多,预计新增供应的将达到较高预租率。同时,截至2017年底的市场空置率将有望持续下降。

高端住宅

2017年第二季度,由于当地政府在4月1日推出收紧住宅市场的措施,导致住宅需求下降。这些限制措施包括对本地户籍单身和非本地户籍居民限购第二套房,同时提高二套房的首付款比例。此外,多家银行取消了住房抵押贷款的利率优惠政策。本季度天津高端住宅市场的销量降至715套,环比下降93.9%,同比下降81.0%。

2017年第二季度共有741套高端住宅上市,是过去两年来单季度的最低水平。这些高档住宅主要来自于梅江和新八大里地区,在总量中占比61.0%。万科东第梅江洋房一期项目开盘,推出241套,本季度销售一空。与梅江地区的其它项目相比,万科东第项目的售价相对较低,同时其紧邻未来即将开通的地铁站,吸引了不少的首套房买家。​

高端住宅的售价增幅放缓,环比上涨11.1%,同比上涨36.4%。尽管部分收紧住宅市场的措施开始生效,但首套房和改善型住房的购买需求仍然保持强劲。天津中心地区,特别是新八大里地区高档住宅的存量有限,使得开发商仍有机会提高住宅售价。

预计下一季度收紧住宅市场的措施仍将继续有效。仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示:"预计新的住房限购措施将使市场成交量持续低迷。不过,由于热门地区的高档住宅项目供应有限,高端住宅均价的上涨势头很难就此终结。"​​


– 完 –


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关于仲量联行​

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​