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武汉

优质办公楼租金涨幅受限;零售物业市场整体表现良好


​​​​​​仲量联行2017年第二季度武汉房地产市场回顾

武汉,2017年7月13日– 2017年第二季度武汉优质办公楼市场共有2个新增项目竣工入市,新增18.6万平方米供应。仲量联行武汉董事总经理曾纪欣表示:"从第二季度开始,优质办公楼供应将持续上升,未来业主将面临租户需求主导市场。"优质零售物业市场第二季度新增两个项目入市,整体市场表现良好。自2016年出台一系列收紧政策后,2017年武汉高端住宅市场进入了高位调整阶段——投资性需求降低,刚性需求和改善型需求得以释放。第二季度高端住宅成交量小幅上扬,受新入市项目影响,成交均价小幅上升;各行政区中,江岸区成交均价领跑全市,江汉区销量位居第一。

优质办公楼

本季度有两个新项目入市,但全市整体空置率仅有小幅上升。2017年上半年共有十个优质办公楼竣工交付使用,其中第二季度有两个优质办公楼项目入市,即位于解放大道的越秀财富中心和位于中南中北路的万达尊K7-1,这使得武汉全市优质办公楼总体量累计达到389.1万平方米,其中甲级办公楼体量达到148.6万平方米,可以看到甲级办公楼占武汉市优质办公楼比例逐渐升高。

新增供应导致空置率微幅上升,截止2017年第二季度,全市优质办公楼空置率为33.8%,环比上升1.4个百分点,由于武汉市办公楼预租市场并不普遍,导致当季入市的项目会在一定幅度内拉升市场空置率,其中甲级办公楼空置率为43.9%,环比上升2.7个百分点。

融行业仍是办公楼租赁需求主要来源,房地产公司的需求也不断增加。仲量联行武汉商业地产部总监刘宁表示:"房地产开发商和金融行业企业,为主要租赁需求来源。"第二季度武汉优质办公楼市场净吸纳量达7.3万平方米,环比下降21.8%,同比上升7.1%;与去年同期相比上升主要是由于新增租户增多、租户需求面积增大以及传统型甲级办公楼租户表现活跃,例如金融行业、电子信息科技和房地产公司等。

级办公楼市场竞争激烈,租金涨幅受限。去年延期交付的大部分项目在2017年上半年季度集中入市,新增供应量创历史新高。在现存空置率增高以及未来新增供应入市的压力下,大部分业主开始为租户提供更为优惠的租赁条件,故使得本季度甲级办公楼租金环比仅小幅上升0.4%至109元/平方米/月。

优质零售物业

第二季度全市共两个新项目入市,空置率小幅上升,租金保持平稳。上半年全市仅有的两个优质零售物业凯德西城和和记黄埔M+于本季度入市,位置均位于汉口,共计带来28万平方米的新增体量。本季度末,市场总体量增至593.5万平方米,其中购物中心占比持续提升至82.3%,并将保持上升趋势。

全市优质零售租金环比基本保持平稳为464元/平方米/月,同比小幅上升0.7%。仲量联行武汉零售地产部总监熊园表示:"多数购物中心租金保持不变,其中核心商圈与非核心商圈项目租金情况不同,部分非核心商圈零售项目租金下行压力较大,但成熟项目的租金仍有小幅上涨。"汉口片区租金在本季度因为新入市的项目涨幅放缓,但仍是全市租金最高的区域。

入市项目较为理想的开业率使得全市空置率保持相对稳定,环比微降0.4个百分点至8.2%,助推净吸纳量达到23.5万平方米。与2016年同期相比,全市需求大幅上升。

租赁需求保持活跃,轻奢、体验娱乐和轻餐饮扩张迅速。国际轻奢品牌持续看好武汉市场, 积极落户核心商圈优质零售项目,如:来自法国的Sandro 和Maje两大轻奢零售品牌选择入驻武汉国际广场;另餐饮依旧扩展势头旺盛,二季度在武汉国际国内著名轻餐饮翡翠拉面小笼包餐厅落户武汉国际广场,这也是在华中地区开设的首家店铺;武汉首家原麦山丘选址于武汉广场;除此之外,本季度体验娱乐式租户保持稳定势头,预计未来的武汉优质零售物业市场将会迎来更多注重消费者体验的中高端新兴品牌。

优质零售物业集中入市,非核心商圈持续扩张。据不完全统计,下半年武汉零售市场还将迎来包括光谷新世界K11,永旺,印象城在内的众多优质零售物业,全年新增体量有望超过120万平方米,市场总体量同比增长22%。项目的集中入市一方面促进了诸如后湖、东西湖和古田等非传统核心商圈的快速成熟,为武汉消费者带来更多的选择和更好的体验;同时随着供应不断增多,市场竞争压力加大。

高端住宅

受到限购影响,本季度高端住宅市场销量增幅放缓。2016下半年武汉出台了一系列紧缩性调控新政,2017上半年投资性需求逐渐减弱,但随着武汉大力发展建设及放宽人才落户政策等利好消息刺激,预计改善型需求及刚性需求在今年逐步释放。第二季度,武汉高端住宅市场共5个竣工交房的项目,共录得2,974套成交, 同比增长18%,增幅明显放缓。伴随着市场调控,并未减退开发商推盘的热情;就新推盘而言,共有5个高端住宅​项目在上半年获得预售证,新增供应4,428套,较去年同期增长33%。

第二季度武汉市高端住宅成交量下滑。第二季度,武汉高端住宅市场新增供应4,428套,成交量达2,974套,成交量环比下降25%,可以看出随着政策的调控,市场逐步稳定,销量总体保持平稳。

预计年内武汉房价依然保持平稳,调控政策将持续推动市场健康向好。2016年第三季度开始陆续出台调控政策,有效地抑制了房价的快速增长;二季度数据显示住宅市场价格保持稳定小幅上涨,预计未来一年内将会持续保持平稳,不会有较大增长,抑制了大部分的投资性需求。未来一年内武汉市购房者户籍结构将持续调整,本地购房者占比提升,刚性需求和改善性需求购房者将主导市场。

投资市场

随着湖北省自贸区-武汉片区的成立,武汉被定位为国家中心城市和全国交通枢纽型城。仲量联行​武汉董事总经理曾纪欣表示:"国家级支持政策不断落地,武汉市第三产业占比逐步增加,促使武汉市甲级办公楼办公楼净吸纳量上升速度快速,武汉办公楼大宗交易市场日益受关注,办公楼大宗交易市场机构投资型购买者逐渐增多,市场前景看好。"

​武汉优质办公楼市场的资本价值本季度在20,576元/平方米。在未来十二个月内,预计大宗办公楼市场的投资型买家与自用型买家都将持续关注武汉市场,尤其是银行、保险及非金融类大型国企,市场氛围仍将保持活跃。​​


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关于仲量联行​

​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领​盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​