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广州

仲量联行:琶洲办公楼租赁市场表现活跃,优质购物中心的成交有所上升


​​​​广州房地产市场2017年第二季度回顾

广州,2017年7月11日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"回顾近两个季度,广州甲级办公楼整体租赁需求平稳中略有上升,新近落成的尤其是珠江新城的优质办公楼项目继续受到租客的欢迎,其中互联网与IT公司扩租意愿较为明显,新兴市场琶洲租赁需求也明显上升,但市场整体租金走势则出现分化。优质零售物业市场方面,第二季度的租赁需求整体保持平稳,服饰类零售商的销售业绩表现与此前数季度相比开始有所改善,但他​们的扩张态度仍属谨慎;市场整体空置率略微上扬,上半​年度优质零售物业租金增速依然缓慢。优质购物中心的成交案例轻微增多,投资市场整体情绪仍较活跃。

甲级办公楼

本季度整体租赁需求平稳中略有上升,琶洲租赁市场表现活跃。综合近两季度的表现来看,新近落成的优质办公楼​项目继续受到租客的欢迎,尤其是珠江新城,不少新进驻广州的金融企业与房地产企业纷纷在此设立办公室;同时,互联网与IT公司的扩租意愿也较为明显,其中不乏一些较大面积的租赁成交;专业服务类公司如律师事务所亦表现出一定的扩租与搬迁需求。

新兴市场琶洲的租赁需求明显上升,不少科技类公司开始从产业园向琶洲搬迁和升级,此外一些国企对该区域也有大面积的租赁需求。再加上该区域的新竣工甲级项目增多,因此琶洲市场近半年的净吸纳量可观。

已有项目吸纳良好,整体空置率稳定。位于珠江新城的天盈广场(C3)、高德置地广场四期南塔二期与琶洲的邦华环球贸易中心于今年上半年落成,新增办公面积超过24万平方米(建筑面积)。至此,全市甲级办公楼的存量已接近530万平方米(建筑面积)。由于近一年内落成项目大多吸纳较快,2017年第二季度末的空置率与2016年底相比基本持平。

本季度市场整体租金微涨,但租金走势出现分化。因租赁需求持续保持稳定,近一年内落成项目的吸纳情况良好且空置率迅速降低,所以业主开始逐渐上调租金,并对租户更为挑剔;但珠江新城仍有部分空置率较高的项目为了吸引更多的租户而下调租金。2017年第二季度市场整体租金较去年底上升1%。

虽然在2017上半年录得几笔较大面积的散售成交,但由于广州市场可售甲级办公楼现楼仍然稀缺,自用需求较大的买家不得不转而考虑在建项目或非甲级项目,甚至转投土地市场。而散售市场则受广州市3.30新政影响,交投活跃度有所减弱,因此第二季度甲级办公楼资本值仅保持平稳。综合上半年表现而言,2017第二季度末资本值较2016年末上涨1.7%。

市场展望

随着珠江新城空置率下降,预计更多项目将上调租金。基于广州市政策对金融业发展的支持以及金融企业对办公空间的旺盛需求,仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计此类企业的租赁需求将持续稳步增长。供应方面,由于未来一年内核心区域无新增供应,区域内空置率将继续降低;但因为少数位于新兴区域的新办公楼项目将落成,全市整体空置率预期将持平。

由于珠江新城租赁需求保持旺盛但可租项目日渐稀缺,马炜图预计区域内将有更多项目逐步上调租金,并带动全市整体租金在未来12个月内上涨3.5-4.5%。投资市场方面,可售甲级办公楼现楼稀缺的状况预计不会有明显的改观,此类物业资本值将因此稳定上涨。

零售物业

租赁需求整体保持平稳,服饰零售类销售额近期有所提升。在第二季度,服饰类零售商的销售业绩表现与此前数季度相比开始有所改善,这得益于中高档服饰零售商销售额的上升,同时服饰类零售商们对郊区的新兴商圈如花都和南沙等也开始展现出扩张的兴趣。然而尽管服饰类零售商对待扩张的态度有所转变,但销售额的提升仍未完全反映到租赁需求上,整体而言他们的扩张态度仍属谨慎。

来自体验类尤其是餐饮类租户的需求保持与此前季度类似的稳定趋势,仍然是整体租赁需求中的重要成分,其中尤其是本土中小型餐饮品牌仍然保持较快的发展势头,而连锁餐饮品牌的扩张速度则有所放缓。近期开业的商场中,规划餐饮业态的位置一般都有较高的出租率。

北京路与海珠商圈再添优质零售物业,整体空置率略微上扬。位于北京路的捷登都会广场和海珠区的合生广场均在2017年上半年正式开业,为广州带来约12万平方米(建筑面积)优质零售物业​的新增供应,广州优质零售物业总体量约达300万平方米(建筑面积)。

虽然广州市现有优质购物中心在半年度内的空置率没有太大变动,但受最近第二季度的新增供应开业率不高的影响,整体空置率回升至与2016年底接近的水平,在4.0%-5.0%区间内徘徊。

资市场不乏问询,但租金增长未有改善的情况仍将继续困扰投资者。上半年度优质零售物业租金增速依然缓慢,这主要归结于核心商圈已处于较高位的商场租金增速放缓,而郊区的新兴商圈普遍仍以较低租金吸引零售商进驻从而提升商场人流。因此,核心及新兴商圈租金表现均较平淡,半年度增长约0.4%。

第二季度西城都荟以约41亿人民币的价格成交,同时,其他优质购物中心的成交案例也有轻微增多,投资市场整体情绪仍较活跃。但投资者目前普遍坚持自身对回报率的要求,而短时间内全市租金增长的预期又难有大幅的改观,因此全市优质零售物业的资本值基本保持稳定。​

市场展望

期租赁需求预期将有提升空间,对投资市场将带来正面信号。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计未来12个月内广州优质零售物业市场整体将保持稳定,约40万平方米的新增供应将进入市场。租赁需求方面,餐饮类租户仍将以一定速度扩张,且随着服饰类零售商在销售额上的改善逐步反映到租赁需求上,预期市场的吸纳能力将有所增强。

资产表现方面,优质零售物业租金增长速率预期将随着整体租赁需求的改善而有所复苏;投资者对回报率的坚持,意味着短期内有调整空间的成熟物业将更受投资者欢迎。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。广州零售物业市场指广州优质购物中心市场。​​


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关于仲量联行​

​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领​盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​