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新闻

杭州

新增供应释放办公楼升级需求,热销板块引领增长


​​仲量联行2017年上半年度杭州房地产市场回顾

2017年7月11日,杭州——上半年度杭州办公楼市场供应量可观,但鉴于杭州经济发展强劲,整体办公楼市场的未来发展前景乐观。仲量联行杭州分公司董事总经理辛毅表示:"杭州办公楼市场的强劲需求主要来自于专业服务类企业和科技类企业,在办公楼主要板块中,钱江新城细分市场持续受到市场关注。"在零售地产领域,非核心商圈多个新项目开业,餐饮及体验类租户的需求保持强劲,使得市场在吸纳了一轮新增供应后,空置率仍维持在较低水平。在酒店市场,受商务出行、休闲旅游和会议会展的强劲需求驱动,高端酒店市场投资前景看好,项目落地区域从西湖区逐渐向钱江新城延伸。

办公楼

强劲需求缓解了上半年办公楼市场的供应压力。2017年上半年度杭州办公楼​新增供应约25万平方米,有三个项目竣工,均位于新兴中央商务区。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣指出:"服务业现已成为杭州经济的主要驱动力,产业的健康发展使得科技行业与金融服务业租户持续保持活跃。"稳步攀升的净吸纳量和大型企业的自用需求有效缓解了新增供应带来的竞争,办公楼市场整体空置率为17.5%,较2016年底下降1.4个百分点,租金维持稳定。杭州目前在建的办公楼中,有较大比例位于钱江新城,预计在2018年末将达到新增供应峰值。

办公楼租赁格局呈现重心东移的趋势。杭州办公楼市场目前已形成"一体两翼"的格局,"一体"指以黄龙、武林、庆春为代表的传统中央商务区,"两翼"指城北的运河商务区以及新兴的钱江新城板块。钱江新城正逐渐成为企业选址的热门板块,多家信息科技类大型租户已从传统中央商务区搬迁至钱江新城板块。对于新入驻杭州的企业而言,钱江新城有其强劲的吸引力。该板块的楼宇多数由实力雄厚的大型开发商建造,楼宇较新且品质较好,租金水平也相对低于传统的武林、黄龙商圈,并且有双地铁配套,交通便利;同时地理位置上也更为临近火车东站以及萧山机场,利于员工出行。加之传统商圈目前的总体出租率较高,大型租户在传统商圈选址的难度较大,因而选址钱江新城的可能性也就相对较大。

短期内存在租金上涨压力,长期市场乐观。钱江新城板块的兴起,给传统商圈造成了压力,预计中短期内传统商圈的吸纳速率以及租金上行空间将有所受阻。未来,受益于城市基础设施建设及公共交通网络的进一步完善,快速增长的第三产业以及进一步扩大的城市影响力,办公楼未来需求强劲,整体空置率有望逐渐下行,市场向业主方倾斜,租金将有较大的上涨空间。

零售地产

零售供应集中入市,向非核心商圈拓展,形成多区域商业中心格局。过去五年间,杭州核心零售商圈不断扩大,多数新开发的零售项目跟随新建成的住宅片区向非核心商圈延伸,现已拓展至城西、城北、城东以及钱塘江南岸的滨江区一带。非核心商圈零售项目现已占据杭州市场一半以上的比例,上半年度共有6个购物中心开业,其中仅2个项目位于核心商圈,其他4个均位于城北及滨江等非核心区域。未来可甄别的优质新增零售项目中,也仅有湖滨银泰in77一个项目位于传统核心商圈。

新兴体验型业态成为关注热点。增加餐饮、儿童娱乐以及运动健康等生活方式体验业态的比例正成为杭州零售物业​业态布局或调整的一致选择。上述业态的活跃使得零售租赁市场在供应量快速增加的局面下整体保持平稳,空置率继续维持在低位。在零售形态上,天猫超市第一家线上线下融合的全渠道实体体验店开业,使得线上线下多元化模式进一步扩展。

高端酒店市场

酒店市场发展迅速,国际酒店品牌陆续登陆。快速的城市发展和如火如荼的旅游市场使得杭州成为长三角地区最受欢迎的商务和旅游目的地之一。2016年全年,钱江新城新增1,459间五星级酒店客房。至2016年底,已有41家国际中高端酒店进入杭州市场,包括杭州柏悦酒店、杭州法云安缦、杭州西溪悦榕庄等。未来三至五年间,这座复合型发展的城市还将迎来21家国际品牌酒店。目前,高端酒店主要集中在西湖区,而未来将逐渐向钱江新城延伸。

国际影响力的提升带动商务、旅游和会议会展需求。由于国内游客消费水平的提升和城市的积极宣传,杭州的旅游市场近年来发展迅速。杭州酒店行业的需求主要来自于商务出行、游客旅游和MICE(会议、奖励旅游、展览与活动)的驱动。作为长三角地区最核心的城市之一,大量商务活动带来可观的商务客源,这些客源主要来自于杭州的核心产业,例如电子商务和科技产业等。2016年G20峰会的举办则极大地提升了杭州在国际舞台上的声誉,对其会议会展市场的发展产生了积极的推动作用。同时,城市间日趋发达的公共交通、城市基础设施的进一步完善以及即将于2022年举办的杭州亚运会都将进一步助力杭州酒店市场的发展。​​


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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​