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中心再赋能——区域级的城市更新成为城市转型升级的法宝


广州沥滘项目改造-仲量联行

广州沥滘项目改造

随着中国经济从增量需求主导时代进入了存量需求主导时代,各大城市主城区土地供应量日趋紧张,位于核心区的土地更少有出让,而现有的物业已无法满足市场快速变化的需求。在此背景下,城市更新改造的范围在扩大和延伸,区域级的城市更新​日渐被各级政府高度重视,并成为城市转型升级的必经之路。

城市更新是仲量联行战略顾问部的优势服务领域,我们不仅投入了大量的研究,更积累了多宗案例服务经验。除了常规性以单一楼宇或点状项目为对象的更新开发外,我们站在更高维度,参与了众多区域级的城市更新,提供了高质量的策略顾问服务。随着“城市更新”这一概念越来越受关注,我们特别邀请到仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄先生,以中心城区的更新开发为例,在此抛砖引玉分享我们的洞见,以期为关注我们的读者带来有价值的内容和思维的碰撞。


“触点”——创新回流背后的逻辑

当前,各大全球性城市均出现了创新产业从外围产业园区向中心城区回流的现象。纽约因曼哈顿核心区聚集了大量科技型创新公司而诞生了“硅巷”模式,在上海静安区南京西路片区,大量的创新空间、联合办公也吸引了众多创业公司聚集,并带动了多个融合休闲与新型办公的复合空间更新开发。我们首次提出了中心城区创新吸纳力的新视角——“触点密度”,从人与公司的行为模式出发,剖析影响创新经济聚集的重要变量,并可从质量、数量两个维度评估“触点密度”。未来的区域竞争,将是“触点密度”的竞争。

其中,重要的四个“触点”包括:

  • 人才触点:根据仲量联行的研究发现,创业公司选址考量的第一要素是人才聚集度。创新企业的快速发展对高素质人才的数量与质量供给提出旺盛需求。实践证明,企业与技术、研发、运营、设计等专业人才的接触效率,是吸引回流老城区的首要因素。
  • 资本触点:企业全生命周期的演变,需要各类型金融资本的合作。创新企业能否以最高效率接触到创投、私募、VC等优质资本与知名投资人,转化为助力企业发展的投资行为,这对创新经济的选址影响重大。
  • 社交触点:创新经济的核心是年轻人,提供多元化的社交场所成为区域更新的重要课题。某种程度上,一个区域咖啡馆的密度和创新经济的聚集度会呈现出极高正相关性。
  • 文化触点:文化载体不仅仅是供观赏的历史建筑,还需要构建出吸引新一代人群的生活方式,诸如LiveHouse、艺术空间、都市剧院等设施将在区域竞争力上扮演重要作用。


禀赋发挥——老城区的四大先天优势

在面临外围产业园区、城市副中心等竞争格局下,老城区需要充分发挥自身的禀赋优势,形成城市更新开发的着力点:

  • 中心辐射:老城区的地理空间往往是城市的几何中心点或者重要交通节点,这也是企业可以最高效接触到客户的地理优势,尤其对于法律、会计、评估等专业服务业更是如此。中心区位对于企业高效辐射全市全域的经营效率仍有不可取代的优势。
  • 城市记忆:老城区往往具有城市历史与文化的深厚底蕴,也是城市记忆与市民情感的中心,通过对历史建筑、街区的改造提升,进行文化活化,提升老城区的文化地位。
  • 多元配套:老城区往往坐拥城市核心商圈,商业自发形成了规模效应,餐饮、休闲、娱乐、购物等业态分布密集,这也与企业愈发强调配套与服务便捷性的选址趋势相匹配,并能够为高端人才提供充分的交流空间。
  • 知名度:城市中心区因为历史的沉淀往往具有较高的对外知名度,在此基础上,促进商、旅、文的一体化发展,也是发挥中心效应、实现产业提升的重要着力方向。


“区域堆栈”——老城区产业振兴策略

当下,众多跨国企业正通过“堆栈”模式,内部打造创新、研发的一揽子公共平台,推动内部孵化,来提升企业活力。我们认为,中心城区从整体运营角度,可以将此模式演变为“区域堆栈”,即通过打造平台集群来为新经济、新产业发展提供底层土壤。其中,进行堆栈发展的重点平台包括:

  • 创新平台:具备产业孵化能力的高品质众创空间、孵化器在众多城市仍是稀缺资源,符合新一代公司人对高水准办公空间的需求,并为之提供相应的服务链条,是中心城区打造创新经济的重要保障。
  • 资本平台:产业金融与科技金融是两大关键平台方向。从国家政策导向看,金融与实体经济,尤其是创新经济的结合是大势所趋。 资本的发展逐渐形成成熟的生态圈层,能否搭建出服务于产业发展的金融生态体系,将极大地提升中心城区的产业吸引力。
  • 社交平台:打造服务于新科技一代的“馥芮白经济”,以年轻化消费为特色、全时段业态为支撑、社交场景的打造为亮点,中心城区的配套功能仍具有广阔的提升空间,这也是吸引新一代公司人的重要维度。
  • 文化平台:中心城区应该成为城市的活力中心、节庆中心、事件中心。文化平台的打造,不仅仅可以提升中心城区的活力,更重要的是通过整体的区域运营,中心区作为一个城市的“流动剧场”,将成为不同的思维、经验、观点相互碰撞、交流的场所,而这种碰撞、交流,是被城市实践所证明的激发创新最佳场所。


上海徐家汇体育公园片区改造-仲量联行

上海徐家汇体育公园片区改造


仲量联行战略顾问部城市更新服务代表案例:

上海外滩金融聚集带片区升级

上海徐家汇体育公园片区改造

上海红坊创意园城市更新

北京金融界拓展发展规划

北京大红门地区发展规划

南京新街口片区升级

杭州黄龙片区升级启动项目

重庆朝天门业态调整升级

武汉武昌古城改造

武汉华中金融城片区升级

深圳金地新沙工业区改造

广州沥滘项目改造

贵阳贵钢片区改造



– 完 –


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关于仲量联行​

​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领​盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​