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香港

香港房价超过97年  预计升势未止


​​2017年香港房价将上涨10-15%

201769日,香港–仲量联行香港分公司最新发布的《香港土地及住宅市场回顾》报告指出,香港住宅​价格自97年回归二十年后,已超过当年市场高峰期价格最多达到75.9%。中资开发商继续涌入香港土地市场,囊括年初至今香港政府招标​出售的全部住宅地皮。

报告要点:​

  • 香港住宅价格较97年楼市高峰期最多高出75.9%
  • 中资开发商购得的政府标售的住宅地皮比例已由2011年1%增至年初至今的100%
  • 中资开发商借贷额占地价最多达47%;部份本地开发商的借贷总额最高达275%
  • 金管局收紧贷款,中小型开发商竞拍土地意欲将减弱
  • 目前正兴建的住宅单位平均实用面积为600平方呎,为2001年以来最小
  • 目前一般住宅的平均售价为700万港元,97年为400万港元
  • 5月底住宅家庭的房贷月供和月收入比例为47%,较97年的100%水平健康
  • 房价今年将上升10至15%,豪宅租金则下跌0-5%
  • 受新政策影响,未来6个月住宅交易将集中于新盘市场,得益的是开发商

土地市场

中资开发商于1997年末楼市泡沫破裂后退出香港住宅土地市场,直至2011年才逐渐重新投资于香港土地市场。以成交总额计算,中资开发商通过政府卖地所购得的住宅地皮比例已由2011年的1%增至2017年初至今的100%。购得地皮的中资开发商更趋多元化。

若以地皮最高可建楼面面积计算,中资开发商2016年购得的住宅地皮,已较2015年增加一倍至400万平方呎。年初至今,购得住宅地皮的可建楼面面积已超过2013、2014及2015年全年的数字。

目前中资开发商占港交所上市的地产发展公司 总市值62%,意味中资在香港的住宅市场仍有极大的发展空间。

香港金融管理局于5月推出限制开发商借贷的措施,针对以高借贷比率融资以支付地价及建筑成本的开发商。部分项目的借贷额,明显高于地价。中资开发商比起本地开发商更倾向于购地后立即融资,借贷占地价最多达47%。然而,部分本地开发商随后会进行银团贷款,个别借贷总额最高达275%,或因此引起金管局关注。

仲量联行国际董事兼亚洲估价及顾问部总监刘振江表示:"我们相信措施将限制借贷比率及增加收购和发展地皮的成本。对借贷比率低的本地大型开发商影响不大。然而,中小型开发商现金欠充裕,购地意欲将会减低。"

他预期,在人民币持续贬值及实行长远的全球扩张策略下,中资开发商将继续积极在香港物色住宅发展机会。

住宅市场

仲量联行初步数据显示,即使政府推出印花税等冷却楼市的措施,中小型住宅和豪宅资本值在今年前5个月分别上升9.1% 及7.5%;较1997年楼市高峰期高出最多75.9%,更已从全球金融风暴后的谷底反弹最多140.5%。

住宅租务市场的交投在今年首5个月转趋活跃,不过最优质的豪宅空置率见上升,租金压力加大,同期仅微升0.8%。

由于房价创新高,开发商积极增建小单位以维持单位总价于可负担的水平。目前正兴建的住宅单位的平均面积为600平方呎,为2001年以来最小。

目前一般住宅的平均售价为700万港元。此外,5月底住宅家庭的房贷月供和月收入比例为47%,较97年的100%水平健康,市况较稳健。

历史上而言,住宅资本值走势一向与成交量走势一致。然而,自2012年起,两者走势各异,成交量下跌但资本值上升或不变。我们相信政府的冷却楼市措施已扭曲市场生态,导致成交量大跌。

政府冷却楼市措施下,一手住宅成交仍然旺盛,主要是获得首次置业人士所累积的庞大住屋需求支持,此类需求占近数月整体成交量约90%。

相反,今年前4个月平均每月的二手住宅成交量则较过去10年下跌41%至3,515宗,主要原因是楼市冷却措施抑压了二手市场的流通量。

二手市场有120万个住宅单位,为住宅供应的一大来源。相反,即使政府增加住宅新供应,一手市场于2007至2016年间每年的平均供应为10,952单元,只占整体供应一小部分。

仲量联行香港董事总经理曾焕平表示:"未来6个月住宅交投将集中于新盘市场,原因是新收紧按揭措施及二手市场上的僵局,新供应逐渐增加的情况下,这将继续令有不少新盘部署推出的开发商受惠。开发商会按未来政府的冷却楼市措施而迅速调整销售策略,随着供应增加,将继续急于推售新盘。"​

他指出:"金管局的新措施不会对目前香港住宅市场造成很大压力,预期加息的影响也已于买卖决定时反映,我们预期整体住宅价格今年将上升10至15%,豪宅租金则下跌0-5%。"

– 完 –


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关于仲量联行​

​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领​盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​