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上海

资产证券化将成为中国房企未来的主要融资方式


​​​​仲量联行发布最新白皮书《中国房地产金融:传统与创新共进》

2017427日,上海 – 高速发展的中国房地产金融已经站在了新的起点。近日,仲量联行发布了一份完整翔实的研究报告——《中国房地产金融:传统与创新共进》,该报告全面梳理了中国房企当下使用的各种类型的融资方式,包括境内外银行贷款、企业债、优先票据、永久债券、信托公司、P2P、众筹、合作开发等等,更着重阐述了资产证券化方面,房地产投资信托基金(REITs)、商业抵押担保证券(CMBS)等新兴融资方式在中国的发展机遇和面临的挑战。

在仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇看来,随着美联储逐渐淡化"量化宽松"计划和加息,对于中国的开发商和资产持有人来说,轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策,这将进一步加大企业融资难度:"开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本,将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。"

仲量联行中国区研究部总监周志锋表示,虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步,但是它具有巨大的发展潜力,有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择,更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。

多元化融资

银行贷款、企业债和优先票据至今都是中国开发商最主要的资金来源,他们的共同特征是"资金易得、利率较低"。

但若仅仅依靠上述融资方式,还远远不能满足房企日益强烈的融资需求,尤其是随着土地成本逐步增高,房企普遍呈现高融资杠杆的特征。此外,面对快速变化的政策环境,单纯依赖某一种融资方式显然是行不通的。

积极寻求多元化的融资渠道,是所有房企的必然选择。永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发等,成为近年来房企较为青睐的其它融资方式。

资产证券化的机遇和挑战

在美国等地已经发展得相当成熟的资产证券化,在中国尚处于起步阶段。

目前,与中国开发商最相关的资产证券化包括:商业抵押担保证券(CMBS)、住宅抵押担保证券(RMBS)和资产担保证券(ABS),其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。

随着中国人民银行放松了对这类结构型产品的销售管制,2015年起它在中国市场逐渐流行开来,但市场规模依然较小。若是与美国这样的成熟市场相比,中国房地产抵押贷款证券化市场的规模可谓沧海一粟。根据相关统计,2016年美国CMBS的发行总额达到760亿美元,占全球CMBS发行量的98%。近年来美国CMBS的年发行量稳定在金融危机之后的500-1000亿美元的水平。

但从长远来看,资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。"鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求,CMBS、RMBS和ABS将日益走俏,今后几年的发行量势必将逐渐走高。" 邱义昇判断说。

近期的多起创新案例也印证了这一趋势。例如2016年12月,金光纸业(中国)投资有限公司的投资关联机构在华推出首款CMBS产品,交易总额为78亿元;去年8月,光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作,在中国推出首款ABS产品,交易总额为16亿元。

REITs:中国市场的下一步?

另外一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。与CMBS、RMBS和ABS不同的是,REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。它是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为个人投资者提供房地产安全投资方式的金融产品,从开发商和资产持有人的角度看,REITs可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。

由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势,REITs深受广大投资者的青睐。2016年,美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关。但在整个亚洲,REITs仍是一种新兴的资产类型,仅有日本、香港和新加坡三地形成了完整的REITs市场。受制于法律和程序性障碍,中国目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。

周志锋提醒说,在中短期内,即使政策制定者放松监管,或者向投资者提供税收优惠,中国的REITs也不可能快速发展,REITs离中国投资者还是比较遥远的:"原因有多方面。租金收益率低是最大的障碍,目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外,没有税收优惠或奖励、缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。"

尽管障碍重重,REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。周志锋认为,随着政府放松管制以及投资者、开发商和资产持有人的观念转变,从长期来说,REITs能给投资者带来稳定回报,将成为机构投资者主要的融资渠道,同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道--使他们能够投资于房地产的金融产品,相信REITs将在未来的几年内得到更多的讨论。


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关于仲量联行​

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