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新闻

重庆

高端住宅市场需求强劲,国际零售品牌积极扩张


​仲量联行2017年第一季度重庆房地产市场回顾 

2017年4月14日,重庆–第一季度重庆优质办公楼供应放缓,整体市场租赁活动保持平稳。重庆零售市场方面奢侈品扩张态势得到延续,仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“随着优质项目增多,高端零售品牌有更多商场选择而进行扩张。”高端住宅方面,受政策影响外地投资需求有所降低,但本地强劲改善型需求使高端住宅销售良好。物流地产方面,第一季度新项目创历史新高,加之部分新项目暂无预租致空置率激升。

优质办公楼市场

江北嘴地标物业入市,本季度空置率微幅下降。国金中心T1于本季度入市。其办公体量高达12.6万平方米,成为重庆现今市场最大体量办公楼物业。2017年第一季度,重庆优质办公楼​市场空置率录得48.6%,同比下降3.3个百分点,环比上升0.9个百分点。其中,除新增供应所在江北嘴CBD,其他区域空置率在本季度均有下降。如,南坪商圈和新牌坊商圈入驻情况提升,空置率分别环比下降4.7和3.3个百分点至52.4% 和48.7%。​

整体市场租赁活动平稳,租金跌幅放缓。尽管经历春节假日,本季度重庆租赁成交活动整体呈平稳趋势,优​质办公楼市场净吸纳量录得7.8万平方米,环比虽下降约8万平方米,但同比增加5万平方米。专业服务及金融服务仍是办公楼市场主要需求来源,如京师律师事务所租赁2,400平方米,入驻高科涉外商务区写字楼(B4);首控基金租赁2,000平方米,入驻英利国际金融中心。市场需求平稳,部分业主收紧降价幅度,租金录得85.7元/平方米/月,同质比仅下降0.4%。仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示:“在当前供应放量情况下,针对重庆优质办公楼市场的长远发展,我们建议业主方需要更灵活的租赁条件以及更弹性的租金策略。”

银行总部陆续迁入,江北嘴金融氛围将进一步成熟。随着交通银行重庆分行总部于第一季度入市,重庆银行、重庆农村商业银行也预期于下一季度陆续迁入。我们可以看到该区域的金融氛围已渐成气候,它将产生一定聚集效应,从而吸引更多优质企业进入江北嘴。同时,随着重庆自贸区的设立,江北嘴作为其中重点布局金融总部和要素市场,其政策鼓励也将为重庆带来更加繁荣的市场氛围。

优质零售市场

国际品牌对重庆市场保持扩张态势。继Hermès和Jimmy Choo等品牌入驻后,万象城在本季度再度吸引多家奢侈品牌入驻,如Ermenegildo Zegna和Prada。仲量联行

重庆董事总经理苏仲礼表示:“重庆零售市场仍然有可观的发展空间,优质零售​项目的不断入市为高端品牌零售商提供了更多选择,奢侈品牌扩张的趋势将得到延续。”一方面奢侈品牌保持活跃,另一方面餐饮,儿童以及娱乐等非传统类零售商,将继续成为租赁活动的主力军,尤以餐饮为主,在本季度​租赁成交中占比达40%。在时尚类租户中,快时尚品牌在经历了快速扩张后,部分商铺因销售不佳选择闭店,大渡口商圈的新天泽广场H&M和大坪英利大融城C&A在本季度关闭。

商场表现两极分化明显,百货公司闭店频繁。龙湖旗下零售地产表现依然强劲,北城天街业态调整重点引入特色品牌,如特色烘培品牌手酿。此外,龙湖位于非核心商圈的大坪时代天街日渐成熟持续,对新品牌吸引力增强,GODIVA在该项目开设重庆第三家店铺,同时迎来快时尚品牌Uniqlo进驻。另一方面,部分商场受限于物业老化或业态组合不佳等不利因素,经历租户退租。嘉陵天地一期B馆舌尖美食馆因经营不善而退出,南坪的盛汇广场和City Square城市广场招商困难已空置率高企许久。百货市场也持续承受零售市场格局改变的冲击,位于新牌坊财富中心的百盛百货闭店,至此百盛已关闭三家百货仅剩南坪百盛百货一家。因此重庆零售市场空置率在本季度环比上升1.8个百分点至16.6%。

重庆零售市场范围不断扩张,受非核心商场影响租金涨幅放缓。在2017年,新兴片区如北碚、茶园和弹子石等将迎来新增供应,新商场开业将进一步扩大重庆零售市场版图。新增项目位于尚未成熟的商圈,租金难以达到高位,将继续拉低整个市场平均租金水平,租金涨幅放缓。

高端住宅市场

本季度新盘供应数量低于预期,但市场需求仍然强劲。 2017年第一季度新推高端住宅​2,110套,较上季度减少约200套。其中,部分原计划第一季度末开盘的住宅均选择延后。新盘主要集中南滨路区域以及大竹林区域。预期二季度高端住宅供应有所提升。相对于供应的降低,住宅销售热情继续保持高涨。一季度重庆高端住宅销售套数达2,120套,销售率录得55.9%,较上季度下降3.7个百分点。其中,新盘如金科天元道,龙湖新江与城,受本地升级需求拉动,表现突出。

资本值整体呈上升趋势,其中二手房表现优异。由于新增供应量相对降低加之新出台的限购政策有效压抑部分准买家情绪,一手房资本值上升幅度略有收窄。截至2017年第一季度末,重庆高端住宅市场一手房平均资本值录得约14,000元每平方米(套内面积),环比上涨6.1%,同比上涨19.3%。同时,由于一手房的稀缺,二手高端住宅资本值在本季度得到较大提升,录得约12,000元每平方米(套内面积),环比上涨1.2%。“随着可支配收入的提升,‘二孩’政策的执行,买家对更优质的居住​环境有了强烈的需求。因此,市场正逐渐步入市场分化阶段,不同档次的住宅产品的供应将逐渐增加,可以满足不同人群的需求。” 仲量联行重庆战略顾问部总监马丽华表示。

外地投资需求得有效抑制,开发商拿地热情持续高涨。2017年初,重庆政府连续出台多项政策抑制房价非理性上涨。其中主要包括:不能抵押预售商品房;“三无”人员需缴首套房产税以及不能信贷购房;违规“炒房”企业暂停办理住房按揭商业贷款和公积金贷款等。

土地市场方面,为从供给测满足住宅市场需求,一季度住宅土地供应量较去年同期有明显增加。而就成交看来,整体第一季度,除3月底中海、雅居乐以较高楼面价成交九龙坡大杨石、两江新区两路组团地块外,大部分住宅均以底价成交。这一定程度有效控制了重庆整体房价未来走势。

(非保税)仓储市场

第三方物流配送持续为需求主力军。本季度租赁情况相对活跃,主要成交有区域位置较好的普洛斯两江物流园,在本季度有多家租户入驻,均为汽配服务商,共计租赁​面积达28,000平方米,该项目基本满租。巴南普洛斯三期在巴南物流园区逐渐成熟的影响下,在本季度录得10,000平米租赁成交。其他成熟区域如进出口加工区和礼嘉等,虽有部分租户合约到期后迁出,区位利好使得大部分空置面积被扩租和新租户填充。在租赁活跃的推动下,本季度净吸纳量达约62,000平方米,已高于2016年全年净吸纳量。仲量联行华西区研究部总监马伟业表示:“重庆是中国西南部经济活动的核心,同时也是国家 “一带一路”对外进出口重镇之一,因此不少来自世界各地以及中国内地的物流地产开发商均积极布局重庆市场。”

第一季度有四个新项目竣工。其中非保税物流市场新落成三个项目,总计266,700平方米,分别是丰树两江物流园、普洛斯璧山物流园以及位于珞璜工业园的中艺莱佛士重庆物流园。丰树两江物流园与普洛斯璧山物流园暂无预租,但周边均有汽车产业将于近期投产,未来汽配服务商将会是主要客群来源。中艺莱佛士以辐射工业园及周边城区配送为主,目前有一个库预租。保税物流市场,南彭公路保税物流中心落成,京东全球购等租户入驻,巴南物流园的功能进一步提升。由于项目的集中入市且暂无预租,重庆非保税物流市场空置率由13.8%上升至26.7%。

非核心片区项目拉低平均租金。非核心片区项目受区位暂未成熟的影响,短期内面临招租困难因此租金水平较低,导致非保税物流市场平均租金环比下跌5.6%至25.1元/平方米∙月。同时2017年将面临新增供应集中入市,预计56万平方米仓储将入市,市场竞争加剧,短期内租金反弹几率较低。


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在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​