Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

天津

企业升级需求吸纳天津甲级办公楼面积,空置率环比下降至49.8%


​仲量联行2017年第一季度天津房地产市场回顾​​​​

天津,2017年4月17日——仲量联行2017年第一季度天津房地产市场亮点:

  • 办公楼市场的高空置率推动租金继续下跌
  • 来自第三方物流企业对​仓储空间的需求继续扩大
  • 环球购物中心天津一号店进驻天津非核心商圈
  • 高端住宅市场售价连续四个季度大幅上涨后首度回落​

办公楼市场

2017年第一季度,天津办公楼市场总净吸纳量达到49,000平方米,环比增长94.2%, 同比下降63.8%。本季度主要需求为租户迁入2016年新完工项目,如万通中心和仁恒置地国际中心。本季度将近一半(43%)的吸纳量来自于甲级办公楼。其中,房地产和金融领域为主要租赁需求来源。例如,国内房地产开发商鸿坤伟业在天津环球金融中心租赁约700平方米, 另一家国内房地产开发商荣泰置地在仁恒置地国际中心租赁约870平方米。捷信消费金融作为一家外资金融公司,在现代城办公楼扩租了将近2,400平方米。

鉴于2017年第一季度没有甲级或乙级办公楼项目竣工,因此天津甲级和乙级办公楼项目的市场总存量保持不变,仍为270万平方米。由于天津办公楼市场净吸纳状况平稳,加之没有新项目竣工,甲级和乙级办公楼项目的空置率呈下滑态势。其中,甲级办公楼项目的空置率环比下降2.5个百分点,降至49.8%;乙级办公楼项目的空置率环比下降1.5个百分点,降至31.7%。

净有效租金继续下跌,降至93/平方米/月,环比下降0.6%,同比下降4.4%。甲级办公楼项目租金降至104元/平方米/月,环比下降0.7%,同比下降10.6%。甲级办公楼市场持续的高空置率,迫使业主降低对租金的期望值,以便推动市场吸纳闲置空间。与此同时,乙级办公楼项目租金降至88元/平方米/月,环比下降0.6%,同比下降2.3%。

另外8个项目预计在2017年竣工,2017年底前将新增约481,000平方米的供应量,整个市场的空置率也将被推高。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出:"即便将有两座位于非传统商业区的甲级办公楼计划在今年入市,位于传统商业区的甲级办公楼,如万通中心和仁恒置地国际中心仍为本年甲级写字楼需求的主要吸纳者"。​

工业物流市场

2017年第一季度,新设点的需求放缓和多个租赁合约到期,导致非保税物流市场的总净吸纳量下降(约58,000平方米)。第三方物流是该市场的主要需求驱动因素。例如,国内第三方物流公司发网在普洛斯北辰物流园一期租赁了2万平方米的仓储空间,大田物流则在普洛斯天津普菱物流园和普金物流园一期共租赁了6000平方米的仓储空间。

尽管2017年第一季度没有新增供应进入市场,但非保税物流市场的空置率仍环比上涨2.3%,同比降低2.4个百分点,增至21.9%。本季度,租户租赁合约到期加之租赁交易有限,使得武清子市场的空置率环比上涨5.8个百分点,增至8.1%。

净有效租金达到0.91/平方米/天,环比上涨0.3%,同比上涨1.0%。本季度各个子市场的租金变动状况各不相同。需求强劲且空置率低的子市场(如北辰)租金继续上扬。不过,需求平缓且空置率高的子市场(如津南)为吸引租户入驻,其租金持续下跌。

仲量联行天津分公司董事总经理何迈可指出:"今年天津工业物流市场的亮点为,尽管我们预计未来将有7个新非保税物流仓库(其中包括5个对原有非保税物流仓库的扩建)进入市场,截至年底,空置率仅会有小幅变动。我们预计强劲的需求将来自于第三方物流企业和来自于北京的零售商"​

零售地产

2017年第一季度零售地产市场需求放缓,净吸纳量88,000平方米,环比下降37.0%,同比下降48.0%新的租赁需求继续主要来自餐饮业和儿童业态。餐饮零售商在首次进入天津市场时更倾向于在核心商业区开设店面,而儿童业态运营商主要侧重于社区项目,满足居住在非核心区家庭的需求。例如,Roast Fish和来自北京的几家中餐馆就分别在和平大悦城租赁了商业空间,作为其在天津的首家店面所在地。美吉姆和海伦多兰少儿英语分别在印象城租赁了大约800平方米和500平方米的空间。时装零售商总体放慢了在天津市场的扩张步伐;不过,Me & City和Urban Revivo仍然开设了新的店面。

天津环球购物中心在非核心区中北镇开业,新增购物空间90,000平方米,是2017年第一季度天津唯一一家新开业的高品质购物中心。该购物中心定位为社区项目,其很大一部分零售空间租赁给餐饮、娱乐和服务行业的零售商,​​占本季度净吸纳量的36.0%。在印象城和熙悦汇等其它社区购物中心高吸纳量的带动下,天津零售​地产​​市场的整体空置率降至14.6%,环比下降0.2个百分点,同比下降2.3个百分点。

本季度,在租赁需求增长不大的情况下,租金与上季​度基本持平。净有效租金达到11.2/平方米/天,环比上涨0.1%,同比上涨1.1%由于各区域间的竞争日趋激烈,绝大多数项目的租金保持不变。不过,定位明确和零售商组合相对独特的零售项目租金仍保持上涨,如,位于小白楼分市场的天津国贸购物中心和位于中北镇的永旺梦乐城。

展望今后,预计2017年底前将有四座新建购物中心进入市场。大型购物中心天津天河城购物中心预计将于2017年第二季度开业,为和平路分市场新增零售空间19万平方米。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示:"由于毗邻地铁3号线,加之有大量的餐饮和体验类零售商进驻,天河城购物中心预计将成为一个成为辐射天津城区的零售项目,从而可能使得核心商圈,特别是和平路和滨江道市场的竞争进一步加剧。"

高端住宅

高端住宅市场成交量降至1,754套,环比下降24.9%,同比下降39.6%。成交量下跌的主要原因是政府从2016年底以来继续收紧住房政策,同时也受到中国春节假期的季节性影响。不过,本季度末,高端住宅未售存量仅为634套,是2005年以来的最低点。

2017年第一季度,新推高端住宅1,079套,环比下降45.6%,同比下降29.2%。万科东第梅江高层一期推出503套住宅,本季度售出482套,平均售价26,894元/平方米。该项目相对较低的售价吸引了许多首次购房者和改善性需求家庭购买。

高端住宅的售价在经过连续四个季度的大幅上涨后开始回落,环比下降2.4%,但仍同比上涨38.6%。政府于2016年底实施的调控政策开始对购房需求形成抑制作用,导致市场售价走低。本季度的高档住宅租金微幅上涨,环比上涨0.3%,同比上涨1.2%。

本季度天津出台了更多的住宅调控政策,包括限制本地单身人士和非本地居民购买二套房,并将购买二套房的首付款比例从40%提升至60%。仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示:"4月1日出台的新一轮限购政策将一定程度抑制天津炒房需求,从而导致(天津高档住宅市场的)销量和均价的下滑,预计这种影响将持续至2017年底。"


- 完 -​


>>>敬请访问仲量联​行天津城​市页面​​​​​​
>>>​更多仲​量联​行​新闻​​​
>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​

关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​