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西安

甲级办公楼市场需求持续稳定


仲量联行2017年第一季度西安房地产市场回顾

2017405日,西安– 西安甲级办公楼市场无新项目入市,稳定租赁需求推动净吸纳量同比上涨。但受部分散售业权业主降低租金预期的影响,整体租金水平出现小幅下挫。高端住宅市场受春节影响新增供应与成交量同步减少。而随着市场库存降至低点,供应压力得到缓解,一手房平均资本值有所上涨。零售地产方面,本季度未录得新项目开业。

由于民乐园万达广场因业态调整而关闭万达百货区,导致市场净吸纳量录得负值。在物流(非保税)仓储方面,来自第三方物流的显著需求拉动净吸纳量环比大幅上涨。

甲级办公楼

稳定租赁需求推动甲级办公楼市场净​​​吸纳量同比上涨25,345平方米至32,821平方米。在无新项目入市外加租赁需求比较稳定的情况下,上一季度新交付使用的项目入驻率得到明显提升。由此,本季度甲级办公楼​市场净吸纳量出现同比上涨。在稳定需求推动下,西安甲级办公楼市场整体空置率也从之前的33.7%下降至本季度末的30.6%,减少3.1个百分点。

本季度市场出现多宗较为抢眼的新近租赁成交案例。来自深圳的服务式运营商MFG在市中心的长安国际中心E座租下将近12,500平方米的办公面积;安永华明会计师事务所租下高新区都市之门C座将近1,039平方米的办公面积;恒大地产租下位于城北片区的赛高企业总部大厦一整层,办公面积约2,423平方米。

本季度无新增供应入市。自上个季度新增供应达历史高峰,本季度甲级办公楼市场新增供应方面陷入沉寂,未录得任何新项目供应入市。截至2017年第一季度末,市场总存量仍保持在1,057,500平方米。

市场平均有效净租金降低。甲级办公楼市场平均有效净租金环比下滑0.4%至104元/平方米/月,同比下滑1.8%。现有甲级项目中,部分散售业权项目因物业管理欠佳和居高不下的空置面积导致小业主纷纷降低租金预期,如高新区的高新国际商务中心和都市之门C、D座等。与此同时,其他现有甲级项目的租金因自身较高入驻率而保持稳定。整体上,全市甲级办公楼市场出现租金环比同比纷纷下滑的局面。​

展望2017年,大量甲级项目入市将继续推高空置率,租赁市场亦随之承受巨大压力。未来一年,将有近469,300平方米的新项目投放市场,新增供应持续放量。届时,甲级办公楼市场或无法在短时间内将现有以及新增的空置面积全部吸纳,导致整体市场空置率上涨至2017年年底的40%。空置率持续高企将为租赁市场带来巨大压力,对此,预计,业主势必采取降低租金等有效措施保证自身入驻率。

"毫无疑问,未来一年市场供应压力将进一步加剧项目间的竞争关系。在日益加剧的竞争下,甲级办公楼市场预计将由业主市场转变为租户市场。租户将面临更多选择空间,在租金方面的议价能力由此有望得到大大提升。"仲量联​行西安商业地产部总监盧佳青表示。

零售地产

体验型业态需求增多,国际品牌持续进驻西安市场但净吸纳量录得负值。本季度,中贸广场四楼整层进行业态调整,引进如京广•尚悦书店,无界VR虚拟世界等大量体验型业态以吸引人流量,使得本季度体验型业态的需求增多。同时,以国际美妆品牌为主的国际零售商继续拓展西安市场。例如,Jo Malone 及彩妆品牌MAC计划在钟楼商圈的世纪金花开出新店。Innisfree在小寨赛格国际购物中心负二层增开一店;丝芙兰在老城根G-park开出新店。尽管国际零售商持续拓展西安市场,但位于解放路片区的民乐园万达广场因业态调整而关闭万达百货区(总建筑面积约3.2万平方米),导致本季度净吸纳量为-18,292平方米。由此,全市优质零售物业空置率环比上升0.4个百分点至5.4%。

供应量方面,市场未录得任何新项目开业。在无新项目开业的前提下,截至本季度末,西安优质物业市场总体量维持在457.7万平方米。

租金涨幅放缓,项目间租金差异进一步扩大。本季度,西安优质零售物业市场首层平均有效租金为254.5元/平方米/月,环比微涨0.4%,同比上升2.4%。主要增长动力是如李家村万达广场及阳光天地等优质项目租金的稳步增长。虽然整体市场租金表现相对稳定,但项目间因运营管理不同而导致的租金差异进一步扩大,如二环路片区的凯德广场和曲江片区的金地广场等,以合理的业态配比及优质品牌的入驻保证较高营业额,从而维持较高租金水平。与此同时,位于钟楼片区的万达新天地及高新片区的唐延中心城,因其空置率较高及人气不足而面临租金持续下降的局面。

展望2017年,随着地铁的开通及内外资零售开发商的关注度提升有望促进新兴商圈进一步成熟。2017年整体市场将迎来830,000平方米的新增供应,大量开业的新项目将加剧项目间在招商环节的竞争,或导致租金涨幅进一步放缓。随着成熟商圈优质商业项目的饱和,开发商把目光更多的投向新兴商圈。同时,现有及未来的地铁线路将增加新兴商圈的交通可达性,有望进一步促进新兴商圈的成熟。

"随着市场竞争的不断加剧,现有及未来项目将继续优化自身业态配比,增加与消费者之间的互动以保持消费粘性,同时将引进更多未涉足西安市场的品牌,助力西安优质零售物业市场的快速发展"。 仲量联行西安零售地产部总监钱敏表示。

高端住宅

受春节假期及新推盘速度放缓等影响,西安高端住宅市场成交量环比下降35.1%3月份以来,全国多地相继推出一系列更为严格的楼市调控政策。在此大环境下,西安政府虽重启限购,但尚未出台严格的限贷限购政策。然而,受新推盘项目减少的影响全市高端住宅市场共录得949套新房成交,环比下滑35.1%,同比微降0.1%。分区域看,成交活动主要集中在曲江片区及城北片区。

本季度新增供应较去年同期有所减少,土地市场保持平稳。本季度有一个项目竣工交付,市场总存量增加至87,477套。受春节影响,开发商暂缓推盘速度,导致新增供应仅507套,环比下降58%,同比下降32%。2017年第一季度西安土地市场保持平稳,共录得32宗住宅用地成交。中海,保利等开发商谨慎增加储备用地。

市场库存压力得到缓解,高端住宅市场资本值环比上涨2.6%截至2017年第一季度末,全市高端住宅市场未售套数约8,600套,为近年来的最低水平,市场库存压力有所缓解。由此,市场上热卖的项目如万科大明宫及中国铁建西派国际等销售价格出现不同程度上涨。截至本季度末,一手房市场平均资本值为11,888元/平方米,环比上涨2.6%。

展望2017年,在可能出台的严控政策下,西安高端住宅市场售价涨幅有限。随着全国各地出台严格的限购政策,不排除西安政府在将来亦将出台严格的限购政策的可能。严格的限购政策或造成开发商谨慎推盘,购房者的观望情绪高涨,导致高端住宅的供应及价格涨幅受限。

优质物流(非保税)

本季度西安优质物流仓储(非保税)市场无新项目交付使用。由于市场未出现新物流仓储项目竣工交付,因此截至3月底市场总存量仍为879,300平方米。

第三方物流需求活跃,拉动净吸纳量环比大幅上涨41,366平方米至43,718平方米。活跃的需求推动部分项目在此之前呈现出的大面积空置情况得到改善。其中,第三方物流对优质物流仓储面积的需求表现最为抢眼,如顺丰和百世快递。由此,全市优质物流市场空置率环比下降5个百分点至当前12%。比较显著的租赁成交包括顺丰和百世快递在空港新城片区的普洛斯-空港新城南项目分别租下约9,900平方米和23,700平方米的面积。

市场租金达24.5/平方米/月,与上个季度基本持平。距离城市市中心较近且交通配套设施较完善的成熟片区项目如普洛斯-高新项目凭借高新区产业集聚效应及自身强劲的租户组合,录得租金强势上涨。而其他新兴片区项目如普洛斯-空港新城北项目因长时间空置带来的招租压力迫使业主降低租金以吸引租户入驻。整体而言,本季度全市租金环比下降0.1%至24.5元/平方米/月。 ​

展望2017年,优质物流园(非保税)市场将有大量新项目入市,空置率或将上涨至16.6%未来一年,市场将迎来三个新项目入市,总体量约195,700平方米。在新项目不断投放市场的刺激下,供应压力或迫使全市空置率持续上涨。

"随着陕西省自贸区的确定,相关利好政策有望刺激物流市场新兴片区的快速发展,例如空港新城片区和国际港务区等。更多优质物流企业如电商和第三方物流公司等有望加速拓展西安市场,扩大对优质仓库的需求。"仲量联行华西区研究部总监马伟业先生表示。


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