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成都

2010年:成都首个高端商业物业聚集区初具雏形

根据仲量联行2009年物业市场回顾及2010年物业市场展望报告


2009年成都市甲级写字楼租赁市场受金融危机影响表现平淡,但是,仲量联行预计2010年市中心高端商业物业的入市将极大推动成都市甲级写字楼和零售物业的市场表现。仲量联行成都董事总经理吴允燊指出:“航天科技大厦和仁恒置地广场的竣工,将把成都市写字楼和零售市场带到一个新的水平。成都首个高端商业物业聚集区正在位于人民南路的红照壁片区形成。”商铺市场方面,成都市零售市场需求强烈,百货商店营业额再创新高,现有物业不断调整品牌、提升档次、提高物业形象。高端住宅市场经历了2008年的低谷之后,在2009年强劲反弹,尤其是下半年,销售量和价格均大幅上涨。投资市场方面,全年无大宗物业成交,但是土地市场相当活跃。

写字楼

全市租金同比下降10.9%。受2008年下半年爆发的全球金融危机影响,成都甲级写字楼市场平均租金自2008年第四季度起进入下降通道。截至2009年末,平均租金已连续下降五个季度,降至89.7元/平方米/月,同比下降10.9%。部分写字楼业主采用延长免租期、提供部分装饰材料等优惠措施吸引和挽留租户。但与此同时,市场租金的环比降幅从2009年下半年起开始趋缓,需求恢复的信号越来越明显。
租赁市场平淡,买卖市场活跃。2009年成都甲级写字楼租赁市场表现平淡,成交面积仅为3万平方米左右,净吸纳量仅为7,492平方米,远低于2008年水平。其中,来自国内企业的需求大于跨国企业。但是,跨国企业自下半年开始逐渐恢复,成交量逐步回升。部分老旧写字楼和散售物业空置率的持续上扬影响全市吸纳量的平均水平。与租赁市场较为平淡的情况相反,写字楼买卖市场十分活跃,这主要是投资需求受到下半年房地产市场整体抬升以及宽松的信贷环境的积极影响,个人投资者和省内中小企业在买卖市场中扮演主要角色。

2010年展望:高端商业物业聚集区现身。航天科技大厦和仁恒置地广场将于2010年年中竣工并投入使用。位于人民南路的红照壁片区也将成为成都市首个国际标准商业物业的聚集区。除了写字楼品质将整体提升外,写字楼市场的整体租金水平也将受高品质写字楼的带动而有所上涨。另外,需求的恢复也将对租金产生积极影响。

商铺

二环商业圈逐步形成。二环区域的快速发展和周边居住人口的持续增长使二环路已经逐渐成为除市中心之外的成都零售“环带”。2009年末开业的仁和春天广场以及伊藤洋华堂建设路店使二环路的商业氛围更趋成熟和完善。由于2009年前三个季度均无新增供应,品牌调整成为各零售物业提升形象的主要手段。优衣库等潮流品牌积极扩展成都市场,但尚有许多类似品牌因无法找到合适物业而迟迟未能进入成都。

百货公司表现抢眼,购物中心租金保持平稳。受百货商店年末高销售额的拉动,成都优质零售的平均租金水平同比上涨11.4%。得益于百货商店年底频繁的促销活动、本地消费者对百货商店更高的接受度和认同感以及百货运营商的良好管理,主要百货商店2009年营业额均呈现两位数的同比涨幅。与之形成对比的是租金保持平稳的购物中心。目前成都市主要购物中心均定位中端,其运营理念和管理经验与一线城市高品质物业仍有一定差距,因此租金在短时间内难以大幅度提升。现有物业或将在一定时期内保持较为稳定的租金水平。

2010年:前景乐观。随着城市化进程的深入以及市民消费力的不断增强,成都活跃的消费仍将持续并不断发展,成都商铺市场的前景非常乐观。“2010年新入市的零售项目目前招商进展顺利,这些物业除为成都市带来多个奢侈/高端品牌旗舰店外,还将为成都市民带来新的购物体验。购物中心租金将随着物业品质的提高大幅提升。”仲量联行战略顾问及研究部总监谢凌指出。

高端住宅

市场活跃。在经历2008年的市场低潮期后,2009年尤其是下半年成都高端住宅的刚性需求和投资需求均在经历抑制期后得到集中释放。全年高端住宅市场供应5,754套,销售9,691套,供销比为1:1.68,销售套数为近三年来最高水平。在旺盛需求的推动下,整体售价也不断攀高。截至2009年末,高端住宅平均售价升至每平方米10,204元,为历史最高水平。

政府鼓励刚性需求,抑制投资需求。针对房价增速过快的现象,政府相继颁布政策和措施拟对投机性市场进行调控,相关措施包括:二手房营业税征免年限由2年恢复到5年以及提高二套房贷款首付等。政府也同时鼓励首次购房和改善性需求的合理性购房消费并通过增加普通商品房和经济适用房的供应水平以减缓价格上涨过快的趋势。为实现该目标,政府将增加住房建设用地的有效供应,这些土地供应将附带条件,如开发商应于一年内开工建设,并在取得预售许可证后十日内开盘销售。

2010年展望:适度的乐观。成都高端住宅的销售量和销售价格在第四季度达到高点。尽管成都宜居的形象在未来仍将受到省内外购房者的追捧,但受宏观政策的影响,预计短期内销售量将有所萎缩;同时,更高的购置和融资成本也将抑制投资需求。2010年价格的上涨将趋缓。但随着金融危机影响的逐渐消退和外籍员工数量的回升,高端住宅租金有望于2010年有所回升。

投资

全年无大宗成交,投资者仍积极寻找物业。2009年成都未出现大宗房地产收购成交案例。海外投资者仍在积极寻找投资机会,重点观察住宅市场和零售市场。由于下半年房地产市场活跃,本地开发商在成功回收现金后与投资者合作的意愿降低。投资者仍然十分看好零售物业,但目前仍未找到合适的物业进行投资。

土地市场活跃。2009年成都市五城区共成交土地66宗,土地成交面积近300万平方米。土地市场在下半年成交活跃,成交面积占全年成交面积的86.2%。楼板价在房地产市场向好势头的影响下同比上涨78%,达到每平方米2,769元。国内拥有央企背景的大型开发商资金实力雄厚,拿下多宗土地,包括保利、中海以及华润等。海外开发商在经过2007年的拍地热潮后,重新开始在土地市场有所行动,如九龙仓和仁恒置地,继续在成都房地产市场扩张。而本土中小开发商则着眼于总价相对较低的小宗土地。

2010 年展望。国内机构投资者的崛起,包括大型中央直属企业、国内保险公司、房地产投资信托、主权财富基金和其它信托基金,将有望促成大宗交易在成都市场的发生。金融危机突显了国内机构投资者的崛起:国内投资比例从2008年的36%猛增至2009年上半年的70%。这些投资者自身业务的发展将促使他们进一步积极拓展西部地区的相关业务,从而带来投资机会。这些机构投资者,尤其是国内大型保险公司,在政策允许其投资房地产市场的背景下,或将带动一轮新的机构投资热潮。

中国市场

第四季度写字楼市场趋于稳定。中国各地写字楼租金跌幅放缓,一线城市的租赁需求旺盛,其中大部分来自国内企业,以及自用客户购买。在二线城市,虽然甲级写字楼净吸纳仍然较低,但其租金也已接近市场底部。中国各地市场写字楼资本值有所上升,尤其是在一线城市,投资活动非常频繁。即将入市的大量新增供应将给除上海以外的大部分一、二线城市造成一定的租金下行压力。在上海,来自国内金融服务企业的强大需求正不断提升业主对市场的信心。

商铺市场表现依然强劲。一、二线城市商铺市场租金小幅上扬,来自国际品牌的旺盛需求使空置率得以一直维持低位。在投资者强烈的购买意愿推动下,大部分城市的商铺资本值上涨。然而北京是个例外,其空置率本季度微幅攀升至17.1%,租金继续下挫。虽然一、二线城市都呈现出积极的市场表现,但是许多二线城市即将到来的大量供应将给2010年的市场带来一些不确定因素。

中国各地住宅价格飙升。大多数一线城市的豪宅资本值大幅上扬。其中北京领跑市场,上涨12%;紧随其次的是深圳的8.4%和广州的6.1%;上海豪宅价格涨幅趋缓,仅有1.5%。交易量较2009年早期的峰值有所缩小,然而由于众多业主希望能在2010年政府政策收紧之前了结获利,大多数城市的二手房市场相当活跃。由于来自外籍员工的租赁需求仍然较弱,一线城市豪华公寓租金未见起色;2010年跨国企业外籍员工数量有望上升,租金水平也将随之看涨。与一线城市类似,二线城市住宅成交量有所放缓,然而价格却大幅上扬。其中天津豪宅价格上涨9%,成都8.6%,青岛6%。2010年二线城市住宅市场前景依然乐观。