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北京

北京CBD办公楼市场开始转向租户市场,租金连续两个季度下滑


​​仲量联行2017年第一季度北京房地产市场回顾

北京,2017年4月13日— “北京CBD办公楼租金连续两个季度下降,该区域开始转向租户市场。鉴于在预测期内CBD区域将有一轮新增供应进入市场,业主纷纷开始提供更为灵活的租赁条款,以争取知名租户,”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。与此同时,在零售地产市场,国贸商城新区终于以试营业的形式进入市场。该项目预计将成为CBD区域新的零售热点,借助其宽泛的价位区间和向白领提供的多样餐饮和娱乐选择,成为该区域的一站式消费聚集地。本季度,投资者对具有高附加值的工业地产项目表现出浓厚的兴趣。电商和第三方物流巨头推动了物流租赁活动的增长。住宅市场收紧的政策环境持续抑制销售需求。

甲级办公楼市场

​办公楼​2017年第一季度
​空置率​4.6%
​新增供应​122,363 平方米
​租金增幅(环比)​-0.3%​

本季度,尽管金融街的办公楼租金已处于高位,但该子市场仍然受到热捧。来自证券公司的需求主导该子市场,这些公司期望受益于那些因政府住宅限购政策而无法进入住宅市场的购房者的投资。此外,IT和专业服务企业继续带动市场中的租赁需求。在外资企业继续表现出对成本敏感的同时,中资企业仍然表现最为活跃。

CBD办公楼租金连续第二个季度微幅走低。为在未来的新增供应来临前争取到优质租户,CBD的业主继续采取灵活的租金政策,并且增加了各种租赁优惠措施。其它子市场相对保持平稳。望京和中关村的办公楼子市场并未受到CBD竞争日趋激烈的影响,其租金适度增长。

在预测期内,中央商务区办公楼租金预计将下跌15%。大量新增供应将从2017年第二季度开始进入CBD这一成熟子市场,一些具有战略眼光的办公楼业主将率先带动租金逐步下滑。因此,预计2021年底前CBD的租金跌幅将达到两位数。“由于未来巨大的供应将为租户提供更多的选择,并推动市场转向租户市场,那些制定了良好租赁战略的业主将在竞争日趋激烈的市场中占据先机,”仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂(Eric Hirsch)表示,“那些洞悉市场行情,并做出对租户更有吸引力的战略性调整的业主,其租赁业绩将表现非常强劲。”

投资市​​场

本季度没有大型的办公楼交易达成。尽管新增供应即将进入市场,但市场对办公楼的兴趣仍然非常浓厚。由于政府对资本外流的限制政策使国内买家的境外投资活动继续受到抑制,预计将有更多投资者关注北京市场的投资机会。“目前的市场环境导致更多投资者愈发审慎关注其投资机会,”​​仲量联行华北区投资部总监秦子凡示,“由于市场上缺乏可交​易的办公楼供应,可改造成办公楼的项目受到市场青睐,办公楼升级的需求也很强劲。”

同时,位于城市外围的通州和丽泽区域将会持续吸引投资者的兴趣。这两个区域在未来都有大量的办公楼供给等待入市,并将会引领非核心市场。与核心市场不同,非核心市场无论是形态还是功能都与核心市场有所区别。随着北京办公楼市场向非核心区拓展的过程继续推进,中端租户可以预期北京外围区域的商业活动将日益活跃,当然这也要求北京外围区域具备更​为便捷的通勤能力,通州和丽泽区域对投资者的吸引力也会借此得以提升。

优质零售物业市场

​零售 ​2017年第一季度​
​空置率​5.9%
​新增供应 *​50,000平方米
​租金增幅(环比)​0.4%
备注: 优质零售物业​是指市区零售物业市场。
* 新增供应包括郊区市场。

新餐饮概念店的人气不断增长,正成为一种全新的需求来源。米其林星级餐厅概念店开始现身北京,购物中心业主对这些概念店表示出很大的兴趣。“经济实惠型”美食概念和健康饮食概念(如“从农场到餐桌”)开始在北京市场日益受到欢迎,带来新的餐饮需求。甜点咖啡品牌继续扩张,支撑市场的发展。

市场期待已久的国贸商城新区本季度末开始试营业。本季度,国贸商城新区开始试营业,开业店铺主要为高区的餐饮业租户。目前该项目出租率已达90%,店铺将逐步开业,并计划借助该地区相对匮乏的KTV 和酒吧服务在CBD 子市场脱颖而出。“鉴于该区域的价位比国贸商城其它各期更加经济实惠,加之有更多的夜生活和娱乐业态,该购物中心将满足在该区域上班的大量白领阶层的消费潜力,并给该区域人群的休闲和夜生活带来新的选择。”仲量联行中国零售地产部总监豪建思(James Hawkey)表示,“该项目将推动国贸商城成为CBD 最好的消费目的地,给竞争对手带来更大的压力。”

工业地产市场

​工业地产​2017年第一季度​
​空置率​5.2%
​新增供应​50,060​
租金增幅(环比)
​0.1%​
第三方物流企业和大型电商企业继续推动租赁活动,主导市场需求。自2016 年以来,行领先企业在租赁市场表现活跃,持续在成熟地区寻求大面积租赁机会。与此同时,业绩较差的企业开始考虑将其仓储空间整合到租金相对较低的项目之中。

2017 年第一季度末,在一个新建项目进入市场后,市场整体空置率微幅上扬,增至5.2%。宝湾顺义物流中心完成对原有厂房的改建,为市场带来50,060 平方米新增供应,导致整个市场存量达到200 万平方米。此外,几家有大面积租赁需求的潜在租户已与业主就租赁事宜展开谈判,预计该项目将很快完成租赁过程。

高端住宅市场​​​​

住宅2017年第一季度
服务式公寓
空置率​10.7%
新增供应-228 套
租金增幅(环比)0.7% 
豪华公寓​
空置率​
新增供应-1.9% q-o-q
租金增幅(环比)1.0% 
高端别墅
新增供应253 套
资本值增幅(环比)1.5% 
租金增幅(环比)1.8% 

在最新一轮收紧政策出台后,没有新增豪华公寓供应进入市场。2017 年第一季度,北京暂停对报价高于周边项目成交价的住宅项目核发预售许可证书。因此,本季度没有任何豪华公寓项目获得预售许可证,仅有三个高端别墅项目共253 套别墅进入市场。一家服务式公寓项目辉盛庭国际公寓于2 月份退出市场。该项目在2016 年第四季度被泰禾集团收购,计划改造后进入存量房市场。

资本值开始回落,但租金持续上扬。本季度,鉴于需求受到抑制,豪华公寓和高端别墅的一手资本值环比分别下降2.3%和0.1%。与此同时,租赁需求保持平稳,推动租金适度上:豪华公寓、高端别墅和服务式公寓的租金环比分别上涨1.0%、1.8%和0.7%。

预计2017 年销售需求将持续下降。我们预计最近出台的调控措施将得到严格实施,这在大程度上将抑制2017 年的住宅市场​销售需求,特别是住房改善需求。与此同时,鉴于对高价项目预售证发放的限制预计短期内不会放宽,高档住宅新增供应将继续保持较低水平。部分受到抑制的销售需求将有可能外溢至租赁市场,从而推动租赁活动的增长和租金的上扬。​


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分​公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​