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国内资本看好深圳办公楼投资市场,电商试水“新零售”模式,高端住宅价成交接近三年低位


​​仲量联行2017年第一季度深圳房地产市场回顾​

2017年4月12日,深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"回顾2017年第一季度,深圳甲级办公楼整体租赁需求表现稳定,金融类和科技类企业持续支持市场回暖。由于整体产业发展向好,国内资本仍看好深圳办公楼市场,预期甲级办公楼资本值将保持平稳上行。"全市优质零售物业延续上季度的平稳表现,部分电商拓展线下业务,开辟" 新零售"市场;购物中心之间的竞争将进一步加剧,吸引人流的业态将进一步受青睐,预计餐饮和快时尚品牌仍将是活跃市场需求的主要动力。高端住宅方面,深圳去年四季度出台的调控新政的余温持续,导致本季度成交量进一步萎缩,接近3年来低位。

甲级办公楼

整体租赁需求表现稳定,金融类企业扩租需求有所提升。本季度金融类和科技类企业租赁需求表现稳定,持续支持甲级办公楼市场回暖。其中,传统金融类行业在福田区扩租需求尤为明显。但另一方面,由于中国保监会对保险行业监管措施进一步加强,使得部分保险机构扩张趋势较前几季度趋于谨慎。

另外,地产类公司的租赁需求较上季度有所活跃。随着更多外来地产公司在深圳的项目进入到了筹备和开展的阶段,其办公楼新设立和扩租需求较之前有一定增加。

连续三季度深圳单季新增40万平方米以上甲级办公楼面积第一季度新落成的甲级办公楼项目仍然集中在福田区和南山区,总计5栋办公楼合共近50万平方米,以单一业权为主。至此,全市甲级办公楼总存量跃升556万平方米。

本季度大部分现有甲级办公楼表现平稳,空置率维持稳定。新供应压力拉高全市甲级办公楼空置率至15%,环比上升3个百分点。

租金整体水平稳定,投资市场保持活跃由于全市甲级办公楼需求维持在健康水平,加上大部分大楼空置率表现稳定,租金下行压力有所减弱。总的来说,全市甲级办公楼租金较上季度基本持平。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出,在整体经济稳步增长的环境下,深圳市对投资者和资本具有持续的吸引力,其中金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃。但由于核心区可供选择的一手项目有限,投资者也会考虑周边具有发展潜力的区域。

市场展望

整体产业发展前景向好,国内资本看好深圳办公楼市场。预计未来12个月将有约100万平方米的新增甲级办公楼项目落成,主要集中在福田CBD,近一半是总部大楼。这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力,加上其他可租赁项目的入市,可选择项目增多,虽然预期市场整体租赁需求稳定,但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8百分点。

夏春毅表示,由于整体产业发展向好,新的发展区域对于投资者的吸引力巨大,国内资本仍看好深圳办公楼市场。虽然核心区整售项目缺乏,核心区外围或潜力新兴区域的项目将受到关注。预期甲级办公楼资本值将保持平稳上行。

优质零售地产

电商试水"新​​​零售",拓展需求逐渐增加。部分电商开始布局"新零售"模式,将触角从线上伸向线下,依靠其强大的物流平台和良好的服务体验刺激新的消费需求,如阿里巴巴旗下的盒马鲜生。该类业态的主要目标人群是80、90后具有一定消费能力且更加追求品质的人群,目标选址主要集中在消费能力相对较高的区域,如福田的CBD和南山的后海片区。

奢侈品牌的拓展需求仍然谨慎,但个别轻奢品牌需求有所回暖,除了在成熟的购物中心增开店铺,也开始尝试进入新兴商圈中的优质零售项目如Coach和Michael Kors,本季度纷纷在海雅缤纷城增开新店铺。另​​一方面,快时尚品牌扩张速度有所放缓,调整策略将重心从增加店铺的数量转向提升单个店铺的营业额。

社区型购物中心数量增加本季度录得一个新落成的社区型项目:佐阾虹湾购物中心,该项目位于福田的梅林片区,总建筑面积达5万平方米。全市优质零售物业总存量维持在约370万平方米。

本季度部分购物中心通过调整和招商,空置情况有所改善。但也有个别购物中心因经营问题导致空置情况继续上升。总体而言,全市优质零售物业延续了上季度的平稳表现,加上新竣工的项目空置率表现良好,全市空置率保持稳定。

市区与郊区租金表现差距进一步加大本季度全市优质零售物业首层平均租金基本维持稳定,环比微升约1个百分点。主要得益于核心区发展成熟的购物中心持续吸引优质品牌,租金稳步上升。而大部分位于郊区或核心区边缘的购物中心租金基本持平或微跌。市区与郊区租金表现差距进一步加大。

本季度录得一个社区型商业的大宗成交记录,由租户购买作于长期使用。但整体而言,投资者对市场仍持谨慎态度,位于核心地段的商业仍被投资者看好。

市场展望

供应高峰加剧优质零售物业竞争,汇聚人流的业态备受青睐。面对未来12个月的供应高峰,购物中心之间的竞争将进一步加剧,吸引人流的业态将进一步受青睐。仲量联行深圳零售地产部总监许斌预计,餐饮和快时尚品牌仍将是活跃市场需求的主要动力,与此同时娱乐体验类、儿童类等业态的需求也将稳定增长。目前新项目预租情况良好,预计整体空置率波动将不大,在成熟商圈的带动下,预计2017年全市优质零售首层租金仍将保持2-4%的同比增幅。

许斌表示,虽然租金增长缓慢,但在收入增长和消费水平升级的大环境下,健康的零售物业市场仍受投资者青睐。在大宗物业收购机会缺乏的情况下,"轻资产"运营降低了开发商的投资成本,其模式在商业地产领域的不断实践和探索将为开发商提供一种新的投资模式和理念。

高端住宅

楼市严控下,本季度高端住宅成交量接近3年来低位。本季度,深圳整体住宅市场活跃度继续走弱。除了受农历新年传统淡季的影响外,严厉的楼市调控政策效果显著,导致不少投资者及改善型买家的购房难度加大。加上潜在买家观望情绪持续、入市态度仍相对谨慎,致使整体一手住宅成交量持续萎缩。

一季度,全市新建商品房成交主要集中在市区外的小面积刚需盘。据政府统计数据显示,一至三月一手住宅成交3,200多套,较去年同期下降近八成。成交集中宝安、龙岗区域;从面积看近八成都是90方以下的刚需户型。由于市面上投资者及换房客锐减,加上新推盘源有限,本季度一手高端住宅​成交量较去年同期,也就是3.25新政前,下跌近八成,接近3年来低位。

高端住宅开发商维持缓慢的推盘步伐。受严厉调控政策影响,不少开发商延后其高端住宅推盘时间,本季度仍以去化存量为主。本季度一手高端住宅仅录得一个项目加推,提供近1,000套可售单位,并在本季度售出超过三成本批次的单位。

一手高端住宅价格环比上涨幅度平稳。一手高端住宅市场方面,虽然整体成交套数有所减少,但绝大部分核心豪宅区域的成交均价仍维持平稳的态势。这主要是部分开发商通过减少新推盘或减慢推盘节奏等手段,保证其高端住宅的稀缺性及叫价能力。本季度全市一手高端住宅价格环比上涨约3%。二手高端住宅方面,业主继续保持惜售心态,除极少急售盘源有小幅下降外,价格基本维持稳定。

商务办公区周边及传统豪宅区域租赁市场在年后保持活跃。例如,南山区近期有大量办公楼项目陆续落成,吸引了不少企业入驻或搬至该区域,高收入人群的涌入带动了周边高端住宅租赁需求。本季度录得全市整体高端住宅租金环比上升约1%。

市场展望

深圳政府将维持对住宅市场调控,不排除有继续收紧限购政策的可能性。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,一季度末,全国多地陆续颁布更严厉的楼市调控手段,预示着中央政府在本年度严格控制房价过快上涨的决心不动摇。因此,我们预期深圳本地调控手段仍会严格执行,如楼价过快增长的问题没有太大改善,不排除会有进一步的收紧措施出台。

在政策因素影响投资需求的情况下,再加上发展商对新推盘数谨慎,我们预测本年度新推售的高端项目及总成交量与去年全年相比都将下降四至五成。与此同时,预期开发商降价提高销量的可能性并不大。因此,我们预计未来12个月整体一手高端住宅价格将保持平稳。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。​


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​