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深圳

金融行业助力,深圳商业地产市场持续向好

根据仲量联行第四季度市场回顾报告


第四季度国内金融行业回暖带动甲级写字楼租赁市场,成交活跃,租金稳中有升;2010年供应量集中释放,空置率上升,对租金上升将有所抑制。于商铺市场,本季度优质商铺空置率持续走低,租金和资本值录得轻微增长;预计2010年低水平的空置率将支持租金水平,租金会有一定的增长。

甲级写字楼市场

深圳经济环境持续向好,写字楼市场开始回暖。天利中央广场二期在本季度落成,新增了6万2千平方米的供应,使全市甲级写字楼总存量达到188万平方米。新供应推高了整体市场空置率,达到15.5%,环比上升1.2个百分点。2009年下半年国内金融行业回升带动写字楼租赁市场。承接上一季趋势,第四季度的租赁成交继续活跃,净吸纳量录得3.09万平方米。例如湛江商业银行在深圳新落户并在天利中央广场二期开出了新的分行等。虽然租赁市场复苏,大多数成交仍由国内机构,尤其是金融保险企业主导,反映这些机构正积极开拓深圳市场。

2009年下半年甲级写字楼租赁市场升温使得租金稳中有升,平均租金每月每平方米达到113.6元,环比增长11.4%,全年则录得轻微增长2.1%。由于租金回升,业主把在售项目重新推向租赁市场,例如东海国际中心。2009年下半年甲级写字楼平均资本值录得环比增长16.5%,全年增长26.9%。国内金融机构例如中国人寿保险股份有限公司、国银金融租赁有限公司、生命人寿保险股份有限公司、民生金融租赁股份有限公司/民生银行深圳支行纷纷在深圳CBD购买土地自建总部大楼。

展望2010年,深圳甲级写字楼市场将会迎来供应高峰,新落成项目预料将包括卓越世纪中心,东海国际中心、皇岗商务中心等,总共超过40万平方米的新供应投入市场。由于供应量在2010年集中释放,空置率将进一步上升。虽然如此,随着经济进一步复苏,租赁市场可望持续畅旺,但由于供应充足,空置率上扬,租金升幅有限,预料维持大致平稳。

仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,“不断改善的国内外经济将进一步巩固对深圳写字楼需求的基础。深圳作为区域的金融中心,内资金融业的发展将会促进对甲级写字楼的需求,外资企业对写字楼的需求在2010也会有一定增长。”
 
商铺市场

深圳消费市场继续增长,社会消费品零售额2009年前11个月接近2,358亿元,同比增长14.6%。

零售商倾向资源整合,在成熟商圈开出新店,同时寻找新的优质商铺, 即将完工项目预租率较高。位于罗湖传统商圈的购物中心出租率持续得到改善。 优衣库在金光华广场开出了新店,苏宁也在此开出全国第一家面向高端市场的精品店。在福田CBD,曼谷银和屈臣氏分别在购物公园和中心城开出了新店。罗湖东部商圈,由于居住人口密集,高收入人口相对较多,也吸引了众多零售商在该区域进行拓展。据报道,位于该新兴商圈的百仕达喜荟城吸引了众多商家,一家大型影院以及杰克琼斯、星巴克、反斗乐园均表示会在该购物广场开出新店。

新项目百仕达喜荟城由于内部装修原因推迟开业,2009年第四季度没有新增供应,至年底深圳优质商铺总体量维持在140万平方米。优质商铺空置率持续走低,仅为6.4%,继续创近年新低。低空置率、不少租户对新项目提前达成意向以及零售消费强劲增长等有利因素,使业主拥有较强的持价能力。租金逐步稳定,首层平均租金为每月每平方米904元,环比上升1.7%。2009年第四季度零售商场和百货的租金和资本值录得轻微增长。于2009年,商场首层平均租金下降8.5%,资本值下降9%。

展望2010年,需求方面,现有位置优越的商铺将继续吸引承租能力强的高端零售商扩张。 供应方面,深圳优质商铺供应将会维持稳定。由于2010年新增项目,例如百仕达喜荟城,均定位于社区商业且位置优越,预计未来吸纳情况会比较良好。新项目对现有商业区影响有限,因此,预计2010年深圳商铺空置率会比较稳定,保持较低水平。低水平的空置率将支持租金水平,预计2010年租金会有一定的增长。

市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平分析,“2010年中国经济将重拾快速增长步伐;经济复苏将为商业物业带来实质需求,令租务市场持续活跃。但对于个别物业市场,新供应将会令空置率上升,相信业主仍会以提高进驻率和保留租户为首要任务,对租金升幅构成压力。买卖市场则会因为政府政策偏向从紧,投资者持观望态度而出现整合情况。部分发展商或会因土地政策收紧而对资金需求加大,从而考虑出售部分非核心资产,令可供出售的物业增加。然而,在全球经济出现较明显复苏前,相信各国政府应不会推行过快退市步伐,市场资金预料将保持充裕。资金充裕以及相对低息环境将为投资需求带来支持,物业价格亦会倾向较平稳发展。”