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地产的涅槃,你真的懂吗?


​“当浮躁、急功近利、追求短期高回报成为企业盈利的目的时,欺诈、非正当竞争手段肆意滋生。当反正‘英雄不问出处’的理念占上风时,总有已经传承百年、目标更远的企业与其员工、客户一直在默默努力。”  ——张莹

近日,仲量联行华北区董事总经理张莹受邀接受了南华早报的独家专访,深度解析了中国商业地产如何在科技革新的时代浪潮中保持活力和竞争力,为客户成就未来愿景​。

南华早报:作为在中国和海外有超过20年商业地产经验的职业经理人,中国商业地产经历了怎样的变化?

张莹:20年前我入行的时候,北京基本没有什么高质量的办公楼​。当时越来越多的外资公司进入中国,造成了办公楼供不应求的局面。当时租户也是以外资公司为主。我1999年参与的有标志性意义的北京嘉里中心项目就是一个例子。而现在高端的办公楼在北京遍地都是,中国本地的公司现在在北京占到甲级写字楼用户的60%,这一比例在上海则是40%。

南华早报:近日,仲量联行刚刚上线的商业地产在线平台“地产搭档”得到了很多业内关注和热议,可否介绍一下这个平台是如何提高业务效率及客户体验的?

张莹​:地产搭档是我们创建的一个商业楼宇数据信息的共享平台,我们的目标是把北京80%的将近1000栋的写字楼信息,包括空置率、租金等推到线上,分享给更多客户。目前我们还在积极调试,不断完善这个系统。

现在商业地产市场的租赁信息虽然大部分是公开的,但由于商业地产租赁过程的复杂性,使得企业的租赁行为较之个人的要复杂的多。对于代理服务公司,真正的核心价值应该在于高附加值的专业服务和定制化服务。但目前,国内有很多服务商仍然停留在通过信息不对称赚取利润的阶段。

地产搭档的上线,​​让信息公开透明,也使得租客与业主之间有了直接交易的可能,对于传统的以租赁代理服务为主要盈利来源的企业来说,确实可以称之为是一种“自我摧毁”的模型。仲量联行也已经作好了在短期内公司利润流失的准备。但是,我希望通过这种转型,推动我们人员提高专业素质,摒弃“卖信息”的思维模式,为客户带来更高附加值、更定制化的服务。

南华早报:目前国内受外汇监管政策影响,在商业地产方面投资环境会受到影响吗?为什么上海的交易量会远高于北京呢?

张莹​:最近的外汇监管政策使一些企业寻求在国内投资的机会,办公物业的投资吸引了大量资金。许多投资者都寻求在北京投资的机会,近期虽没有大型交易的发生,但已看到咨询量的升温,预计今年北京市场的大宗交易数量将会增长。另一方面,购买海外住宅也是目前受追捧的一种理财方式。

在较长的一段时间里,北京的大型投资的活跃程度一直落后于上海,甚至低于一线城市的平均水平。去年,在北京的大型交易总额为71.4亿美金,而上海达到了150亿美金。这其中有一部分历史原因,上海作为中国的金融中心,开放时间更早、程度更高。而在北京,90%以上的物业所有权都是中资企业,他们的持有模型比较保守;上海的物业中,一半以上是由外资所有,他们更注重资本的流动性,因此交易量也会更高。但是从长远来说,北京的国际化程度会越来越高,随着国有企业的改革,越来越多的中资企业也将意识到资产本身的价值,流动也将更加活跃。

南华早报:近年来中国许多大型公司走向世界,在国际扩张中他们主要会面对哪些挑战呢?据我所知,您也带领了一个团队帮助这些公司“走出去”,能跟我们分享一些故事吗?

​​​​​张莹​:在过去的几年,中国企业的海外投资确实已经形成了一种趋势。当中国公司进入一个新的海外市场时,通常会选择从小办公室开始,也通常会选取中国公司聚集的地区。但是当他们到达一定规模进行大面积扩张时,通常会面临的一个挑战就是――如何选择合适的办公物业,有些企业甚至需要选择一块地来量身建造一栋写字楼。在实践中,他们会慢慢发现中外的差异不仅在于语言,还有当地市场的惯例。在中国,政府关系很重要;而在许多更注重商业行为的西方国家,整合不同的服务商,有前瞻性地管理物业并最小化风险才是重中之重。

我目前带领中国企业不动产服务团队,借助仲量联行的全球资源,为这些“走出去”的中国企业搭建了一个一站式的服务平台,从办公物业租赁、购置、装修到设施管理,我们都能提供专业的服务,让这些企业在复杂的海外市场环境中游刃有余。

沟通是我们在帮助中国公司“走出去”的一个重要挑战。举个例子来说,目前我们在协助一家大型中国跨国公司在海外进行土地购置的量身定制的项目。每周,我们国内和海外的服务团队都会与客户进行英文的电话会议,但是在激烈的讨论之后,客户却私下要求我们国内团队再单独与他们开一次会,我们这才发现他们几乎完全没有明白海外同事在说什么。这不仅是语言的问题,还涉及到对专业术语的理解。之后我们找到了解决方案:在与客户用中文举行电话会议之前,我们会先与海外同事沟通,如果客户有其他问题,我们可以帮助他们与海外员工沟通。此后,双方沟通效率都有了大大的提高。

“ 历史告诉我们,一个公司能保持100年的生命力,不是因为领导班子,也不是因为系统,更多的是因为公司文化和基因,一种不依赖于短期市场潮流,是认清和顺着长期趋势而走的基因。企业和人是一样的,都会愿意待在舒适区里,但想要久盛不衰和持续成长,就需要不断挑战极限,这也是我们全新的品牌口号‘成就愿景’所传达的信息。仲量联行在行业中一直是不断创新和变革的先驱者,与客户共同成就远景。”


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​