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仲量联行解读北京住宅市场新政(续)—— 严控房价将拉高租赁需求


​2017年3月28日,北京  – 全球领先的房地产专业服务和投资管理公司仲量联行(纽交所代码: JLL)继解读“317”新政后,对北京住宅调控政策的后续更新再次给出专业解析。 

1. 3月26日: “商住房”限购
继年初上海“商住房”停止网签之后,上周末北京市公布对商住类项目的销售和贷款进行了规范和限制,主要内容包括:
新报建的商办类项目:应严格按照规划开发建设、销售使用,不得擅自改变为居住等用途;且最小分割单元不得低于500平米,否则不予审批。
新开工的商办类项目:企业违规改做居住用途,土地将被收回,商业银行对其在本市所有项目暂停授信。
在建或在售的商办类项目项目:不可向个人销售,销售对象应当是合法登记的企事业单位或社会组织,且不可作为居住使用,再次出售时也需遵从上述规定。
已销售的商办类项目:再次上市出售时可出售给个人,但须符合一下限购条件,
o   名下在京无住房和商办类房产记录的;
o   在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

2. 3月24日:离婚一年内购房参照二套房信贷政策
为进一步落实上周五颁布的“317”住宅新政,上周五,央行联合三部门共同发布加强差别化信贷管理通知,以配合北京市房地产调控工作,从严控制个人购房贷款增量。该通知包含的要点有:
对离婚一年内的购房者实施差别化住房信贷政策,即参照二套房信贷政策执行(包括公积金贷款)。据通知称,近期购房者通过离婚手段享受首套房贷款资格购房的情形有所增加,这一方面影响了调控政策的效果,另一方面增加了商业银行住房信贷风险。
央行要求各商业银行严格审查贷款人的还款能力,严格落实月供收入比不超过50%等政策要求,对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,原则上可参照二套房信贷政策。
其他:认真查询贷款记录、严格执行贷款标准;严查首付款资金来源;合理评估房屋价值;严格落实支行执行;规范房地产中介机构与商业银行业务合作。

3. 3月23日:“过道学区房”管理漏洞的政策填补
不仅如此,上周四,包括市规土委等多部门联合发布对不具备居住条件的过道、车库、廊道等“异形房”,将执行“三不政策”,即:
在不动产登记中:一律不能单独办理过户等转移登记;
在公安机关户口登记环节:一律不能办理落户;
在子女就学环节:一律不能作为入学资格条件。

4. 3月22日:明确非本市户口购房资格执行标准
北京市自2011年规定,在北京无住房的非本市户籍居民家庭,在连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税,即限购1套住房。3月22日,北京市地方税务局首次明确公告“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”政策的具体执行标准:
·         按“工资、薪金所得”缴税的纳税人,从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税;
·         按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人,根据其适用的计税期间,从申请月的上一个月(​或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。
 

5. 3月22-24日:不规范房产中介:严查严打、公开曝光、联合惩戒
”317“新政实施一周内,北京市住建委已对138家房地产中介机构门店进行了检查并采取了一系列行动。

第一步

3月22日

严查中介公司异地经营、无照经营等违规违法行为
注销备案、责令关停11家房地产中介公司或门店。

第二步

3月23日​​

严禁炒房,约谈十大中介机构
召集北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈:强调不得参与炒作天价房、学区房;不得囤积房源、哄抬房价不得发布虚假信息;不得参与违规金融。

第三步

3月24日

重点查处涉及"天价学区房"地区的房地产中介机构
查处了涉嫌"天价学区房"涉及的违法违规行为的10家门店,责令停业整顿一个月。若在进一步调查中若确认以上中介门店参与"炒房",则将关停门店。
下一步继续加大联合执法查处力度
市住建委将会继续联同发改、工商、地税、银监等部门加大联合执法查处力度,主要打击捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源、违规代理"天价学区房"及价格信息等违法违规行为,并公开曝光,对违规主体将实施联合惩戒,确保调控政策措施落到实处。

【仲量联行解读】

1. 政策解读:
o ”商住房”新政: “商住房”是限购政策下住宅市场的擦边球,在之前一系列限购和信贷政策之下,部分需求转向不限购的商住项目。此次新规范的颁布将弥补以往政策漏洞,保障之前一系列调控政策最大程度发挥效用,实现严控房价的目标。商住类项目将告别新房销售市场,而在存量房市场中交易则必须符合北京市住宅限购的首套房标准。非京户籍或缴税不足五年的购房者需求将受到明显抑制,住宅市场上的投资行为空间将进一步受到压缩。
o 央行信贷和学区异形房新政:两项规范均体现了“房子是用来住的,不是用来炒的”的大方向。将离婚一年内的购房人视同二套房购买者,和取消“异形房”——尤其是学区异形房——的交易、落户和登记入学资格,将鼓励住宅交易市场回归居住需求,控制投资性购房行为。
o 规范中介举措:
  • 在去年“930”新政出台后,新建商品房市场降温表现明显,但相比之下存量房市场却仍然活跃,二手房价持续增长。这一现象背后的原因之一是,在购房限制收紧、资金要求提升的形势下,市场上的需求倾向于优先选择拥有区位优势和丰富的教育资源及配套设施的二手房源。
  • 因为上述市场表现,今年北京市一系列严打举措,主要针对于存量房市场。由于新建商品房项目审查力度较大,一手住宅销售市场相对更透明、规范。而通过房地产中介销售的二手住宅市场则更显良莠不齐。因此,北京市从房地产中介机构入手,大力度整顿二手房销售市场、重点打击围绕“学区房”概念的房价炒作,与差别化信贷政策相配合,压缩二手房价增长空间。
2. 需求分析:
o 虽然北京市住宅政策不断收紧,市场成交量回落,但购房需求并非受到削弱,而是受到抑制。与此同时,高端市场中的部分购房者资金相对更加充足,首付比例大幅提高对这一部分人群影响相对较小。
o 部分投资需求可能转向北京周边地区项目,将可能进一步促使周边地区出台限购政策。继3月初河北涿州、涞水出台限购政策后,最近一周内河北石家庄、保定、廊坊、沧州四地也相继出台购房收紧政策。鉴于京津冀住宅市场联系紧密,上述新政或成为环津区域住宅限购的信号。
o 此外,随着销售市场购房需求受到抑制,北京市住房租赁需求有望走高,租赁市场的发展势头看好。

3. 供给分析:
除对需求端的抑制,北京政府同时持续加大普通住宅用地供给力度,以更好满足刚性居住需求。自3月20日以来入市的住宅用地规划全部建设自住型商品住宅。在供需双方面的措施的合力之下,北京预计将能较快达到政府预期目标。

4. 政策展望:
o 今年初,北京市代市长蔡奇即保证2017年北京房价环比绝不上涨,体现了北京市从严控制房价的决心。一季度尚未结束,北京市的两项政策的颁布和多次严查严惩,进一步印证了这一决心。
o 北京市出台相关政策的目标不仅是抑制房价,更重要的是排查系统中的疏漏、规范交易流程,进而促使住宅回归居住属性。
o 目前为止,住宅市场紧缩新政覆盖范围已较为全面,预计之后北京将更关注政策落实的深度和力度,2017年将有更多后续执行细则和检查、处罚消息公布。
o 与此同时,预计北京市将会颁布更多鼓励租赁活动、规范租赁市场的举措,保障居民租房更加便利、可靠,弱化一部分购置房产的需求。

- 完 -





关于仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2016年末,仲量联行旗下的投资管理业务分支"领盛投资管理(LaSalle Investment Management)"资产总值达601亿美元。更多信息请浏览www.jll.com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 "2016年国际物业奖"评选中,仲量联行荣膺"全球最佳房地产咨询公司"和"亚太区最佳房地产咨询公司"。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。www.jll.com/asiapacific 

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在"2016年国际物业奖"评选中,仲量联行再度荣膺"中国最佳房地产咨询公司",连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn