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天津

仲量联行:2009天津房地产市场以积极信号收尾


今天仲量联行发布第四季度市场报告。“2008年末的时候我们担心市场将持续遭受多少冲击,然而2009年末的时候我们已经感受到经济回暖的积极影响。”“经历了2008年底和2009年第一季度的冲击之后,天津写字楼市场自2009年第二季度起开始逐渐回暖。”仲量联行天津董事总经理何迈可先生表示。继2009年上半年的短暂停滞后,各类国际零售商重新开始了其在天津的扩张。天津高端住宅的价格和成交量在2009年增长迅猛,已超过2008年的峰值。“国内消费和建设继续推动天津的物流需求”他同时指出。
 
写字楼
 
各行业均观测到业务的好转 – 租户对经济和行业的前景表示更加乐观,但是他们正在利用当前的写字楼市场形势,试图在不增加预算的情况下租赁更大的办公面积。就全年来看,内资企业贡献了绝大多数市场吸纳量。具有较高承租能力并青睐优质写字楼的外资租户仍不活跃,在天津最优质写字楼项目中非常有限的成交清楚地证明了这一点。
 
金融业自2007年即成为天津写字楼需求的重要驱动力,但是在2008年扮演过主要角色后,外资金融公司在2009年相对平静,而在此同时内资金融企业需求加强。同时,作为天津传统支柱产业并在强劲而稳定的国内消费需求带动下,2009年制造业公司对写字楼的需求稳定。值得注意的是房地产业在2009年已成为天津写字楼市场主要的成交推动者,这也是因为天津正经历着建设高峰期。2009年第四季度最大的两宗成交是:美国的高科技公司-- 伟思拓在南京路沿线的环球置地租赁了1,500平方米和搬迁至新落成的友谊路天津城市大厦并租赁了超过2,000平方米的泰丰工业园投资有限公司。
 
天津的地标性写字楼建筑—天津环球金融中心将于1月14日封顶。最大超过3,000平方米的标准层面积将可容纳大型公司。该写字楼还将配备变风量空调系统(VAV)以提供舒适的工作环境。特别考虑到其巨大的体量—205,000平方米,该写字楼预计在未来将重塑写字楼市场。
 
整个市场的平均毛租金为人民币3.5元每平方米每天,与上一季度相比微幅下跌0.6%。平均的空置率则比上一季度下降了2.0%,达到18.0%。“主流行业在2010年和2011年的进一步复苏将带动写字楼市场的需求,同时将有一些新项目投入市场从而满足此类需求,”仲量联行商铺部副董事吕蔚然先生表示。
 
商铺
 
跨国零售商重新开始扩张–天津的高端零售项目的营业收入理想。友谊商厦和伊势丹的营业额在天津所有大型零售项目中排名前两位。在经历了两年半的培育期后,海信广场建立起了其在高端消费者中的地位,营业额稳定增长。得益于营业额的增长,基于营业额抽成的租金也保持了快速增长。
 
继2009年上半年的短暂停滞后,各类国际零售商重新了开始其在天津的扩张。屈臣氏在2009年新开了五家分店。同时,屈臣氏的竞争者—万宁也于11月在南京路开设了两家分店。最近,天津第一家蔻驰(Coach)在伊势丹开业,面积约100平方米,同时海信广场引进了天津第一家Y-3店。由于本季度没有新完工项目,主要零售项目的平均空置率在2009年第四季度降至6.7%,比前一季度下降1.3%。
 
若干在建并计划未来三年开业的大型购物中心已启动了预租。这也意味着未来新的国际主力店和其他知名零售商的进驻,它们的出现预计将改善消费者对很多现有零售项目因为缺少娱乐休闲设施和品牌组合雷同的不满。
 
高端住宅
 
价格与成交量超过2008–在2009年第三季度开始预售后,仁恒海河广场在2009年第四季度又推出了176套精装修住宅,报价人民币18,000元每平方米。大量在住宅市场低迷时延迟开盘的项目预计将随着市场成交量和价格的快速恢复在2010年进入市场。强劲的本地需求预计将很快消化这些供应。
 
一些在过去18个月开始预售的项目将其价格提高了人民币2,000元每平方米。2009年第四季度,销售价格涨至人民币14,566元每平方米,与上一季度相比上涨9.0%。这一价格比2008年的峰值还高出2.0%。2009年第四季度有超过1,100套高端住宅项目售出。老城厢区域的富力城三期和仁恒海河广场,南京路沿线的金德园在所有高端住宅项目的中销售量名列前茅。第四季度的成交量持续走强,加上前三季度更为强劲的销售量,2009年观测到的高端住宅全年销售量比2008年提高32%。显然,天津高端住宅市场氛围十分积极。
 
物流
 
受到国内消费和建设支撑–本季度没有新的物流仓储项目完工,因此仓库存量与上一季度持平。第三方物流公司的业务明显回升。对非保税仓库的需求仍然强劲,而保税仓库则仍然面临一定程度上供给过剩的挑战。然而,拥有天津最多保税仓库存量的天津港保税区的入驻率有所上升。
 
与上一季度相比,物流仓储设施的平均租金下降了1.5%,达人民币0.8元每平方米每天。非保税仓库的租金保持稳定,许多保税仓库的租金也止跌回升,租金的下降主要是由于东疆港保税区的表现不佳。
国内消费和建筑持续促进着天津的物流需求。租户对未来的扩张持乐观态度。在2009年第四季度,天津主要仓库的整个空置率微幅降至37.0%,与前一季度相比下降了2.0%。梅赛德斯奔驰在坐落于天津港保税区的安博(天津)国际物流中心租赁了13,000平方米。德讯物流在塘沽海洋高新技术开发区的宝湾(天津)物流中心租赁了11,000平方米。
 
投资
 
2009年末,复地集团完成其对海航集团出售75%天津中心股份的交易。据报道,复地在2005年以人民币5亿元投资该当时的烂尾楼项目,现以人民币20亿元售出其股份。该项目拥有一栋写字楼和高端公寓以及计划于2010年开业的购物中心和莱福士酒店。