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2017,将是成都零售与豪宅的革新之年


​近日,仲量联行发布《2016年全年成都房地产市场回顾》报告:2017年,成都零售物业市场仍将迎来供应高峰及更为频繁的业态调整,高端住宅市场成交量则会出现明显下降。这个趋势对于饱受零售地产过剩困扰、依靠改善性需求爆发而在2016完成一波逆袭的成都来说,似乎算不上利好。

那么,2017年成都零售物业会如何突破重围?高端住宅市场又应怎样去迎接挑战?为此,四川新闻网专访了仲量联行成都董事总经理谢凌女士。


关于零售地产:

面对优胜劣汰加剧的市场,零售物业项目必须积极调整业态形式


问:纵观2016年的地产市场,总体情况趋于乐观。对于2016年整个零售物业板块,您有什么样总结性的看法?

谢凌:对于零售物业,不管是在业态形式还是在区域位置上,我一直持有“两极分化”的观点。地段好、硬件条件好、运营能力强的项目将会继续乐观向上,而市场表现欠佳的项目则会面临业绩下滑甚至闭店的危险。

纵观2016年的业态形式,许多零售物业已经闭店,而超市以及百货的占比最大,市场占其中一部分原因,但更重要的是:这些零售物业并没有很好地注重消费者需求。

在区域位置上,直至2016年,我们比较容易能够看到这样一个发展趋势——市中心发展迅速,其他区域发展缓慢;环球中心发展迅速,则周边发展缓慢……原因就是这些地方的吸附作用太大,导致周边和其定位类似的零售物业面临闭店的风险。

从全国范围来看,2016年社区商业的火爆是有目共睹的,比如“七宝万科”,作为万科在上海的首个广场项目,每天10万以上的客流量让业界为之震撼。在未来,我认为社区型零售是非常值得关注的。


问:从2016年的市场表现来看,您认为零售物业市场存在优胜劣汰的迹象吗?造成这一现象的具体原因是什么呢?

谢凌:优胜劣汰是一定存在的,市场比较残酷,如果一些零售物业依旧无法满足客户的需求,仍一味的以出售商品为主,没有很好的业态组合和服务,则会面临闭店的风险。

从2016年被迫关闭的零售形态来看,以单纯出售商品为主的百货以及超市占比最大,并且相较以前可以采购的百货而言,现在的百货形式单一,这也是它会“死掉”的原因之一。

当然并不是所有的百货都“死掉”了,部分百货感受到危机后,便开始改变自身的业态组合,从而摆脱了此类风险。比如日本百货伊藤洋华堂就增加了自选品牌和自有品牌的占比,增加自身独特性的同时,还能保证相对较低的价格,让品牌更具竞争力。又比如迪卡侬,通过打造自有品牌,达到物美价廉的效果,也让品牌竞争力脱颖而出。


问:您认为在拥有“自有品牌”以及“招商引进”两种商业模式中,哪一种商业模式的生命力会更强?

谢凌:这和企业的自身定位有关。优秀购物中心的成功来源于:擅于组合资源、进行业态和品牌配置;百货则是利用租用空间、运营,最后在所卖出的产品利益中提取抽成。两者的盈利模式并不相同,前者以收取租金为主要收益,后者则仅靠抽成实现收益。而刚刚我们提到的迪卡侬的运营模式又是不尽相同的,它除了自有产品之外,还打造了自有空间,其收益既来源于自有产品、又来源于自有空间。

这三种不同的运营模式并没有明确的优劣之分,需要看最终的运营效果。


:对于2017年的零售物业市场,您有什么样的展望呢?

谢凌:我认为2017年会出现新的格局:城中心、城南、城东将会是未来零售物业相对爆发的地区。目前,城中心春熙路本来就属于比较火爆的地区,可谓“一家独大”;随着2017年银泰中心的开业,城南将会出现一部分的分流;城东居住人群虽然庞大,但大型的购物中心可谓稀缺,未来零售物业的火爆会源自于对区域空白的填补。



关于豪宅:

位置相对比较核心、交通便利的精装公寓将成为未来趋势


问:2016年被称为改善元年,成都2016年也出现了如门里的阿玛尼艺术公寓、蔚蓝卡地亚花园城等高端系住宅产品,阿玛尼艺术公寓甚至堪称世界顶级豪宅产品。请问您对于目前成都豪宅市场的评价?顶级豪宅产品的出现,是否意味着成都的居住需求已经达到这一阶段?

谢凌:首先,成都的居住需求已经基本满足了顶级豪宅产品出现的前提。

5年前,唯一能被大家议论的豪宅只有别墅,可当大家发现别墅存在交通不便、生活不便等问题后,便又返回到城市。现在大家对于豪宅的定义已经发生改变,相较于以前提起豪宅就是别墅或者大面积(平层),现在的豪宅还需要满足丰富的配套、优秀的景观、以及设计独特性。

今天成都顶级豪宅的目标群体,我们可以把它分为两类:富裕家庭或年轻的城市精英人士。比如麓湖以及蔚蓝卡地亚的目标群体就是富裕家庭,这类项目会引进幼儿园、国际学校等针对家庭的配套;银泰中心华悦府以及阿玛尼艺术公寓的目标群体则是城市的年轻精英人士,偏公寓形式,产品具有很强的艺术气息以及个性化。


问:您觉得成都高端豪宅产品有相关的界定标准吗?

谢凌:总的来说,评判项目产品是否为豪宅,通常需要综合考虑其价格、户型搭配、开发商的品质等多种因素。我们通常认为现有的豪宅产品大致可以按照如下标准来划分:

  • 价格:楼盘售价超过成都普通住宅市场平均售价1.5倍,但该标准在国内其它城市可因地进行适当调整;
  • 面积:户型的大小和搭配方面,楼盘90平方米以上面积的户型占比至少为70%;
  • 开发商:享有一定知名度且被行业认可的品牌开发商;
  • 地理位置:位于市中心或传统的热门住宅板块;
  • 物业管理:有专业的物业管理公司;
  • 高标准的建筑质量:有精装修的大堂及前台区域、停车位配比1:1.7以上、智能的楼宇系统、会所及配套设施等。


问:别墅、大平层、顶级公寓等高端产品分类中,什么类型的产品比较受市场欢迎?

谢凌:从未来趋势来看,拥有城市中相对比较核心的位置、且交通便利的精装公寓将比较受欢迎。

这类产品通常位于地铁沿线、大城市的主要交通干道上;其次,户型合理、园林良好;最后,开发商的物业管理保持较高水平,园林景观的打造、设施设备的维护等体现物管价值的方面,不仅决定着项目自身的口碑,更关系到住房的升值。特别是二手房,“口碑效应”占有重要作用。


问:您对于2017年成都整体的住宅市场有怎样的看法?

谢凌:从我们对市场的观察和研究来看,我们认为未来成都房价可能会呈阶梯状,但总体趋于平稳,涨幅也相对稳定。也有可能在市场的要求下,2017年成都住宅市场会出现新的格局,以二环为界,二环以内上涨的空间较大,而其他地区可能还需要等待。


​​– 完 –


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​