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青岛

仲量联行:2009年第四季度青岛商业地产市场回暖,商业物业依然面对潜在新增供应的压力


仲量联行今天发布会2009年四季度市场报告,虽然全球经济危机继续影响着青岛,仲量联行发现从2009年下半年开始,市场开始回暖。无论从住宅市场,还是从商业地产的角度来看,需求都有稳定的增加。同时中档品牌零售商继续加速在青岛扩张。豪华住宅市场的平均售价从2008年三季度开始下降,但从2009年第三季度开始回攀。2009年第四季度,销售率相对去年同一时期增降了20%左右。
 
写字楼市场
 
2009年上半年很多公司搁置了他们扩张以及迁移的计划,在下半年有一些公司开始他们谈判,所以经济危机的影响较2009年前两个季度有所减弱。这些需求不但归功于一些内资企业,一些比较稳定的外资企业也开始寻找办公室空间扩张他们的工作环境。有一些业主看到了这市场反弹的现象,甚至在第四季度提高了他们的租金。青岛乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月,相对三季度增长了2.7%。乙级写字楼空置率基本和上季度持平, 保持在20%左右。
 
相反地,由于甲级写字楼空置率过高,压力继续存在。高品质的写字楼仍然处于总体下降趋势,所以业主在谈判中仍然处于相对劣势,所以只能继续提供更好的优惠条件(如更长的免租期或者简装)。甲级写字楼租金受金融危机影响从08年四季度开始持下降趋势。09年第四季度,甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月,较上季度下跌了8.5%。
 
由于经济危机影响,大约有20.2万平方米的写字楼空间推迟到2010年交付。2010年共计将有8个项目大约36.7万平方米,其中包括8.75万平方米的甲级写字楼空间。市南区商务中心区域将会有4个项目总共约17.4万平方米;3个项目约13.4平方米将在新兴的崂山商务区内。尽管需求预计将继续增加,但新供应的涌入将进一步推高青岛写字楼市场的空置率,业主将面临一定的压力。本地公司可能会继续在市场上活跃一段时间,而外资企业的需求将逐渐回升。因此,在2010年市场竞争将仍将持续。
 
零售市场
 
2009年青岛零售业稳定增长,这归功于政府主经济刺激计划。2009年前三季度消费品零售额达1,274亿元,年增长率为18.2%。2009年第四季度,市北中央商务区的万达广场开业了,万达广场是该区大型多功能大厦之一,包括:万千百货、佳世客超市、万达电影院、大玩家以及餐饮主力店等,总商业面积20万平方米(其中包括酒店、办公楼以及服务式公寓)。由于经济影响一些商场工程进度推迟,大约17.3万平方米的商业面积将推迟至2010年竣工。届时,将会有8个项目约57.941万平方米商业面积进入市场,这也将进一步提高青岛零售业的空置率压力。需要注意的是这些未来供应定位以中端为主。
 
时尚零售商开始大举进入青岛零售业市场,其表现为选择重要的商场建立他们第一家店。西班牙时尚品牌Zara于2009年底在百丽广场一层开业。 此外,Uniqlo、丝芙兰等品牌的第一家青岛店也将陆续于2010年上半年开业。另一方面,奢侈品市场的动作相对缓慢一些,2009年海信广场新引进开业的一些奢侈品牌其中包括Celine、Sisley、Burberry香水等。
 
高级住宅市场
 
市南区仍是青岛高档、豪华住宅的聚集区域,崂山区渐渐已成为一个新兴的高档豪华住宅区域.。2009年上半年,开发商仍处于观望状态,等待市场回暖后再推出他们的高端项目。但是销售均价在过去的两个季度持上升趋势,大约有1,320套豪华住宅在09年下半年推出,其中一些项目的销售价格创下市场新高。例如,万丽海景的平均售价达到3.5万元每平方米。这些高档项目受到市场的欢迎,主要是因为其黄金地段和潜在需求强劲的反弹。青岛高档豪华住宅市场的客户群体主要还是以国内客户为主,其中50%的购买者来自青岛,其他的来自于青岛以外的地区。2009年四季度,豪华住宅的销售价格达到19,466每平方米,较上季度增长了6.1%。这个价格也创下了历史新高。
 
尽管政府制定了一些将由2010年开始实行的政策,希望能够通过这些政策控制市场需求。但我们仍然预期,由于土地成本的上涨和目前强劲的需求,销售价格将会继续上升。
 
中国
 
第四季度写字楼市场趋于稳定。中国各地写字楼租金跌幅放缓,一线城市的租赁需求旺盛,其中大部分来自国内企业以及自用客户购买。在类似青岛的二线城市,虽然甲级写字楼净吸纳仍然较低,但其租金也已接近市场底部。商铺市场表现依然强劲。一、二线城市商铺市场租金小幅上扬,来自国际品牌的旺盛需求使空置率得以一直维持低位。中国各地住宅价格飙升。大多数一线城市的豪宅资本值大幅上扬。交易量较2009年早期的峰值有所缩小,然而由于众多业主希望能在2010年政府政策收紧之前了结获利,大多数城市的二手房市场相当活跃。