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沈阳

仲量联行2016年第四季度沈阳房地产市场回顾


​​沈阳高端住宅价量齐走高;办公零售双双无新增    ​

沈阳,2017117 – 仲量联行今天发布2016年第四季度沈阳房地产市场报告。受本地政府陆续颁布的房产政策、宽松的信贷政策、低首付等的住宅市场利好影响,同时,加之一、二线城市购房热力的传导延迟性,致使本地观望客户快速转化为实际购买力。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示:"伴随着2015年下半年沈阳政府陆续出台的一系列宽松政策,利好消息促使本地观望客户以及一线城市回流客户快速转化为实际购买,也促进了住宅市场的去库存进度,沈阳高端住宅市场价量齐回暖。"

沈阳零售物业市场,本季度无新增供应,市场整体仍处于整体调整阶段,一些传统商圈正在不断变化中。办公楼物业市场本季度亦无新项目入市,市场仍处于消化存量阶段,但受前期大量置存影响,存量物业竞争愈发激烈,甲级办公楼平均租金有所下降。​

高端住宅市场

去库存效果显著,沈阳住宅市场价量齐回暖。2015年下半年沈阳政府陆续出台了一系列宽松政策以去化高企的房地产库存。加上充裕的信贷,楼市宽松政策带动沈阳住宅成交量在2016年快速回暖,其中,商品住宅销售量和销售均价均创过去五年新高,销售面积达1,565.76万平方米,同比上升10%,销售均价录得6,794元/平方米,较2015年上升9个百分点。

改善型需求构成增长主力,高端品质项目受热捧,本地刚需改善型客户已经成为市场增长的主力。受本地政府陆续出台房产政策,较为宽松的信贷政策、低首付以及到一、二线城市购房热力的传导,本地观望态度的客户快速转化为实际购买,也促进了中高端住宅市场成交量的走高。其中均价高于8,000元/平方米的销售量较2015年大涨71%。

寡头效应凸显,市场向大型发展商进一步倾斜。受资源整合能力及品牌效应等强力带动,2016年沈阳住宅市场的寡头效应进一步凸显,就销量而言,包括万科、华润、恒大、中海在内的前十大开发商的销售金额达395.7亿人民币,占整体市场的37.2%,其中万科又一次获得沈阳市场的销售冠军。

未来沈阳住宅市场将持续有新增供应且价格将稳定上扬。销售市场的上扬以及其他一、二线城市土地市场的火热效应,沈阳作为土地价格相对较低的重点二线城市,其城市核心区的土地资源也逐渐稀缺的同时,开发商特别是品牌开发商增加土地储备的意愿明显增强。于此同时,受制于城市核心区土地进一步稀缺,未来城市核心区的城市更新类项目也将成为市场新的热点。​

办公楼

本季度无新增供应,市场仍处于消化存量阶段,优质写字楼总量保持在303万平方米,其中甲级写字楼占比32%左右。沈阳写字楼市场三、四季度均无新项目入市,年度新增供应面积174,992平方米,市场整体空置率录得27.2%,环比下降5.9%,市场仍以消化存量为主。由于沈阳写字楼市场的存量较大,区位以及项目品质的可挑选性表现得更为强烈,市场竞争更为激烈,导致部分项目采用降低租金等方式来争取更多的客户和降低空置率。同时,租金以及租赁条件表现更为灵活,主要区域项目租金差异依旧逐步缩小。但年度成交量仍然可观,录得207,865平方米,同比上升27.3%。其中,中国银行辽宁省分行搬迁至市府恒隆大厦,租赁面积达17,100平方米。

市场租金小幅下行。本季度, 由于受到年末季度性影响,部分客户合同期满退租或者选择性价比更高、更优质的新项目,存量物业间竞争激烈。沈阳办公楼市场租金继续呈下滑趋势,市场整体租金录得68元/平方米/月,环比下降1.1%。其中,甲级办公楼租金录得89元/平方米/月,同比下降1.9%。目前,金融类租户仍然是租赁活动的主要客户行业来源,但受到P2P风波的影响以及经济环境的影响,写字楼租赁市场依旧面临该部分租户退租或者缩小办公面积的现状,市场或面临短暂空置率高位运行。

未来12个月供应量较大,优质写字楼市场竞争更为激烈。由于2017年的供应较大,预计超过36万平方米,沈阳写字楼市场将面对较大的竞争压力。 ​

零售物业

租金与上季度相比仍小幅下降。沈阳零售物业市场全年基本保持平稳态势,租金环比小幅下降0.3%。优质购物中心首层租金录得2,852元/平方米/年,与去年持平。本年度沈阳商业的重点业态主要为餐饮、健身以及儿童业态,特别表现在由自然人经营主导的创新型餐饮。其中,时尚类轻奢品牌加快拓展脚步,如Tiffany&Co、Rosenoly、REOAR KISS、Dirk Bikkembergs等进驻万象城和市府恒隆等高端项目。

市场依旧处于整体变化调整阶段。本年度沈阳零售市场无新项目入市,但由于前几年的供应过剩,市场存量依旧较大,竞争较为激烈。目前,中街商圈已经跻身为沈阳零售市场中活跃度的第一位,同时,太原街商圈的整体情况则呈现下行趋势,五里河以及铁西商圈逐步成为该区域的消费者购物的首选之地,其相对城市核心商圈的功能替代能力进一步增强。

2017年起市场供应高峰到来,未来竞争更为激烈。未来三年,沈阳零售市场将会经历五年内供应高峰期。未来一年,沈阳预计入市的优质零售物业,面积超过40万平方米,主要集中于浑南和太原街区域。其中,位于金廊南端的新世界K11艺术购物中心和太原街区域的新世界百货的重新开业将受到较多的关注。特别是K11项目,该项目是新世界在沈阳的第一家购物中心,也是东北首家艺术主题的购物中心项目。未来市场体验型以及融合性新业态继续入驻沈阳,将成为未来各大商场的主营业务。沈阳零售市场物业存量较大,更多新项目入市将再度加大市场压力和招商难度。

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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​