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仲量联行2016年第四季度天津房地产市场回顾


​零售市场年净吸纳量创历史新高;天津房地产市场全年表现抢眼​,完美收官

天津,2017117 –  仲量联行回顾2016年第四季度天津房地产市场亮点:

  • 办公楼市场的年度净吸纳量累计266,000平方米
  • 物流租赁需求保持强劲,范围扩大至天津南部的仓储空间
  • 2016年零售市场的租赁需求再创新高
  • 高端住宅市场并未受到限购政策的影响,售价同比飙升50%

​办公楼市场

2016年全年,天津办公楼市场的净吸纳量累计266,000平方米,其中91,000平方米由自用型办公楼渤海银行大厦贡献。市场需求主要来自于那些从旧的散售项目迁至新完工项目的企业租户。在2016年第四季度的新租赁交易中,55%是来自于的搬迁需求,同比增长19个百分点。华为是其中最为显著的成交之一,该公司将办公地点从天津环球金融中心搬迁至新竣工的甲级办公楼项目万通中心,总租赁面积超过3,000平方米。专业服务企业和金融企业成为领先租户,分别占本季度新租成交量的32%和20%。如,教育企业新东方在大悦城租赁的面积达到1,300平方米。

2016年第四季度,甲级办公楼项目——仁恒海河广场(Yanlord Riverside Plaza)竣工,市场新增供应大约44,000平方米。该项目的竣工,使得整个甲级办公楼市场存量增至832,000平方米左右,环比上涨5.7%,同比增长36.5%;甲级办公楼市场空置率环比上涨1.2个百分点,同比增长4.7个百分点。鉴于本季度没有乙级办公楼项目竣工,因此乙级办公楼市场存量保持不变,仍为185万平方米。也正是由于没有新竣工项目进入乙级办公楼市场,许多新近建成的优质乙级项目本季度净吸纳量强劲,乙级办公楼市场空置率环比下降0.7个百分点,降至33.3%。

甲级办公楼市场竞争激烈,业主继续降低其预期值,受其影响,甲级办公楼租金降至4.5/平方米/天,环比下降2.2%,同比下降7.1%在甲级办公楼租金仍有很大持续下跌空间的同时,与之关联的乙级办公楼租金仅微幅走低,降至3.7元/平方米/天环比下降0.3%,同比下降1.7%。一方面,许多乙级办公楼项目已报出其最低成交租金;另一方面,其它部分乙级办公楼项目发现仍有持续降低的空间,从而推动租金进一步下滑,以防止租户迁至质量更好的甲级办公楼项目或租金更便宜的散售项目。整个办公楼市场的资本价值降至19,000元/平方米,环比下降1.8%,同比下降3.8%。鉴于资本价值与租金相比进一步微幅走低,整个办公楼市场的收益率提高10个基点,涨至5.8%。

2017年展望:天津明年预计将有8个办公楼项目竣工,新增供应量将达到大约468,000平方米左右,年底前整个市场空置率将攀升至41.4%。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出:"尽管2017年(天津办公楼市场)新增供应量看起来很大,但许多新建项目将位于传统的分市场以外,对主要商圈的现有高品质项目构成的威胁相对更小。我们预计那些位于中心地区的新建甲级办公楼项目将维持较高的吸纳率,如果业主继续下调租金将尤其如此。"

工业物流市场​

由于需求强劲,2016年全年天津物流市场年度净吸纳量达到高点,接近41万平方米。尽管与2015年相比下跌16.0%,但仍成为十年来的第二高点。市场需求的主要推动因素来自于传统零售商、电子商务和第三方物流企业。大宗租赁交易包括:物美超市租赁维龙西青物流园的1万平方米的物流面积;来自北京的运动服装零售商探路者,首次来津建立区域物流配送中心,在嘉民西青物流中心(一期)租赁面积达4万平方米的区域。成为2016年全年最大面积租赁成交。此外,中外运租赁丰树天津武清物流园3万平方米的物流空间。武清地区空置率再度下降至2%左右。

6个非保税物流项目进入市场,新增物流体量35万平方米,整个市场存量增至大约340万平方米。保税物流市场仍然交投寡淡。由于新建项目进入市场的间隔时间相对平衡,非保税物流市场平均空置率降至19.6%,同比下降5.6个百分点。表现最为活跃的武清区和东丽区两个分市场的空置率仍保持低于5%空置水平,预计未来三年无新增供应进入这两个市场。天津滨海新区(TBNA)分市场物流空间的吸纳主力租户来自于汽车行业(如捷豹)和制造业的企业,该分市场的空置率同比下跌30个百分点,降至11.6%。

2016年底前,由于整个物流市场的空置率下降,市场需求强劲,非保税物流市场的净有效租金同比上涨1.1%,达到0.91/平方米/。天津北部地区分市场(如空置率极低的武清区)的租金增幅更大,同比上涨3.2%。

2017年展望:预计国内消费将日益成为经济增长的主要驱动力,并将继续创建来自零售商和电商企业的租赁需求。由于武清区已无大面积仓储空间以满足新增需求,预计将为其它临近分市场,如北辰区、西青区和宁河区提供获得大型租户的机会。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(Michael Hart指出:"2017年,零售商和电商企业将继续在天津设立其区域分销中心,而不仅将局限于位于天津北部地区的仓库。"预计2017年将有总面积达289,000平方米的7个新建项目进入市场,这些项目将主要位于西青区和滨海新区,其中两个项目是由厂房改建的仓储空间。我们预计,需求强劲和供应减缓将拉低市场空置率和稳定地推高市场租金。​

零售地产

2016年,受新增存量和强劲需求的带动,天津零售市场净吸纳量累计达到41万平方米,同比上涨26.8%,创下天津有史以来年度吸纳量的最高点。餐饮、儿童业态、服务和娱乐业态继续成为表现最为活跃的行业,其租赁量占年度总租赁量的60%以上。例如,学而思继2016年底前在熙悦汇购物中心和水游城开设分校后,在天佑城开设了面积达1,000平方米的教育中心。部分餐饮零售商,如站点比萨(Tube Station)和速度比萨(Nine Road Pizzeria)等首次进军天津市场。站点比萨在和平大悦城开设了面积达200平方米的店面,而速度比萨在天佑城和乐天百货(银河购物中心)开设了店面。。除此以外,国内快时尚零售商(如Urban Revivo和Mjstyle)和科技品牌(如小米体验和华为)也纷纷在各大购物中心设立分店。

截至2016年年底,共有6个新购物中心投入市场,新增约48万平方米租用面积。作为新项目之一,天津和平大悦城由原来的百货整体改建而来,是为适应新的消费趋势而进行改造升级的一个示范项目。新完工的项目,仅有31%的新增面积位于中心城区,而余下69%均在近郊建立的社区购物中心。尽管2016年有大量新供应面积入市,强劲的租赁需求使空置率降至14.8%,同比降低2.2个百分点。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示:"本季度,新建项目纷纷入市,丰富消费者生活。既有和平大悦城这样能够满足白领阶层和年轻时尚消费群需求的核心地段"轻资产"购物中心项目,也像SM天津滨海城市广场等建在城郊的大体量购物中心,这些购物商城定位为一个家庭欢聚度假的场所,而非单一购物功能的零售中心。"

租赁需求强劲推高净有效租金至11.3/平方米/天,同比上涨2.1%天津老城厢分市场是租金增长的主力来源,这是因为全市表现最好的零售项目南开大悦城保持高的租金涨幅。像天佑城和水游城等此前呈现高空置率的商城,最近也迎来众多服务和娱乐品牌的入驻,逐步增加了客流量,推动租金小幅上扬。

2017年展望:预计将有5个新建大型购物中心入市。核心商圈的陆家嘴广场和天河城项目将相继完工,使得所在地区的竞争更趋激烈。伴随零售新建供应的大批涌入,租户需求也日益增强,因此,到2017年年底,空置率将保持平稳。尹伟静表示:"新建项目将把重点放在通过大型体验型业态来填补空置面积,然而,这些零售商铺租金负担能力相对不高,因此,租金增幅将会短期放缓。"​

高端住宅

2016年第四季度,政府继续收紧住宅市场以遏止房产投机和减少经济风险,大众住宅市场房价同比增长21.2%新近出台的限制措施包括:本地人首套购房者的首付款比例由20%上调至30%,本地人二套购房者的首付款比例由30%调至40%。但新政还未对房价产生实质性影响,因为购房需求整体保持强劲,且本季度的多数购房交易仍遵照原有政策。天津大众住宅市场房价环比增长10.5%,达到人民币14,417元/平方米。

高端住宅市场成交量跌至1,309套,环比降低14.2%,同比下滑38.7%,这是因为近几个季度成交比例较高,导致市场存量较少。购房需求主要来自置换升级的自住业主,他们溢价售出旧房,然后升级到新建住房。鉴于第三季度出台针对房产投机行为的政策,住房投机者的需求相对比例较小。

本季度新增住宅1,985套,环比小幅降低5.5%,同比回落33.3%。作为新八大里板块的天房六合国际,是位于河西区的一个新住宅开发项目,本季度推出816套住宅,共售出506套,平均售价达人民币36,080元/平方米。新八大里项目保持了81%的销售比例,主要是因为自住业主的需求强劲,地理位置便利,公共资源充足——河西区拥有众多高质量的学校。整个高端市场的存量环比和同比分别降低了21.1%和63.9%。

高端住宅的售价持续攀升,但涨幅略有放缓,环比增长11.6%,同比增长53.1%最近推出的限制政策还未对高端住宅市场造成影响,而较低的市场存量给了开发商涨价的空间。本季度,海河河畔子市场的房价增长最快,环比上涨18.7%;该地区的高档项目(如中信城市广场)多层的售价已超过人民币50,000元/平方米。

2017年展望:仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示:"最近出台的政策措施尚未对高端住宅价格产生明显的影响,交易价连续三个季度实现两位数飙升。但从以往的经验来看,限制政策往往有滞后效应,我们预计2017年上半年房价增长率将趋于平缓。"

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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​