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深圳房地产市场2016年度回顾与2017年展望


深圳成为全国办公楼投资市场热土,高端住宅升值潜力明显放缓

深圳,2017年1月16日 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:纵观2016年,深圳甲级办公楼新增供应量和净吸纳量均为历史高位,显示租赁需求逐步回暖。受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固,办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。金融机构投资活跃,并呈现兼顾投资和自用型的趋势。租赁需求方面,预计2017年创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用需求仍是主要写字楼需求动力,但供应压力仍使整体租金继续小幅下降的局面。优质零售物业方面,2016年也录得近10年来最多的年新增供应,但整体开业情况良好,核心商圈持续带动全年租金小幅上升。国内外快时尚品牌拓展积极,个性化品牌受关注程度增加。预计2017年总供应量将接近100万平方米,购物中心的升级与转型将持续,租金升幅将保持缓慢。工业物业方面,在第三方物流,电商以及零售强劲需求推动下,2016年华南一线城市仓储需求保持活跃,而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。对于住宅市场,2016年,政府分别通过楼市调控政策及上调房产评估价手段抑制深圳住宅价格过快增长,第四季度一手高端住宅价格停止上涨。预期2017年开发商借贷成本和购房借贷成本皆会上涨,高端住宅销量持续遇冷​。然而,预计开发商没有需与即时促销去库存的压力,高端住宅市场会有温和的升值潜力,但升幅远远较2016年幅度低。​

甲级办公楼

甲级办公楼市场需求逐步回暖。2016年的租赁需求呈上半年疲弱,下半年回暖的趋势。夏春毅表示,这主要受益于以下三大方面因素的正面影响:一、不合规金融企业被洗牌及淘汰对租赁市场的负面影响逐渐消减,传统金融行业持续释放新设立及扩租需求;二、深圳整体经济基本面良好,企业看好深圳的经济发展,企业注册数量大幅提高,并同时积极在深圳拓展业务,活化租赁市场;三、租赁需求回暖以及企业自用需求持续支撑并减轻甲级办公楼供应压力的预期。

2016年新增供应和净吸纳量均为历史高位。超130万平方米的甲级办公楼供应集中投放市场,近八成项目位于福田区。本年度竣工的总部大楼普遍出现了较预期高的自用需求,加上一些项目的超前预租赁表现良好,随着回暖的租赁需求,全年净吸纳量也创了超过100万平方米历史新高。但大量的供应仍对市场的空置形成压力,年末空置率升至12%,同比上升近3个百分点。

供应压力下,租赁市场由业主市场逐步变为租户市场。全年来看,租户在可选择物业增多的情况下,议价能力增强。但不同品质的办公楼租金也出现了分化。一方面,散售物业以及中低端物业叫价心态持续受抑,租金出现下滑。另一方面,具有良好租户管控及物业管理能力的甲级办公楼叫价稳中有升。整体看,虽然全市甲级办公楼平均租金持续下滑,但跌幅已逐步收窄,全年同比下降约3%至人民币260每平方米每月。投资市场方面,全国办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固,本年度录得多宗来自金融类机构的大宗交易。全年整体甲级办公楼资本值同比上升约4%。

市场展望:展望2017年,夏春毅预计,深圳整体经济基本面仍将向好。办公楼需求方面,创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用等需求仍是深圳甲级办公楼市场的主要需求动力。由于2017年甲级供应与2016年度相若,预计空置率上升压力仍将持续。在过百万的供应当中,预期超三成新增面积将被总部企业消化。因此,虽然预期2017年末整体甲级办公楼空置率保持上升趋势不变,但有望维持20%以内。

租金方面,市场继续呈分化局面。夏春毅指出,在市场需求的主导下,优质的单一业权物业租金仍将保持稳定,但供应压力下预计大部分业主叫价心态仍然保守。为了保持进驻率,调整租金策略仍将出现,尤其在一些散售型物业。因此,我们维持2017年整体甲级办公楼租金小幅下降的预期。投资市场方面,随着投资回报率的逐渐下行,预计机构性投资者对投资型办公楼需求将持续谨慎,而兼具投资加自用的需求将保持活跃,以大型国有银行、保险、科技企业为代表,并支持业整体资本值平稳上升。

零售物业

国内外快时尚品牌拓展积极,个性化品牌受关注程度增加。快时尚品牌仍看好深圳零售市场​,在过去一年快时尚品牌除了努力在核心商圈开店以增加其市场份额,也在成长中的新零售商圈积极寻求优质的拓展机会。与此同时,在核心商圈,中端定位的快时尚品牌已逐渐成为一种标准配置。为了提升购物中心的吸引力,除了热衷于引进更多中至中高端的服装品牌,由知名设计师独立或联合创作的彰显个性的服装品牌也受到了更多的关注。另外,国内外娱乐体验类品牌加速了对深圳市场的关注。 过去一年,年轻消费者对于多样化娱乐活动的需求不断增加,从而推动了单一的娱乐活动向多样的、复合的娱乐活动发展。因此也有更多的业主开始考虑引进类似的娱乐业态作为主力店。

全年新增供应约50万平方米,是近10年来最多的年新增供应。本年度福田区新开了3个购物中心,在所有行政区中最多。虽然供应量较大,但整体开业情况良好,使得全年整体空置率保持稳定。

核心商圈持续带动全年租金小幅上升。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,受零售商的青睐,本年度主要的租金涨幅来自核心商圈的购物中心。而在新兴商圈,零售商议价能力较高。值得注意的是,在成熟的商圈,一些新进入深圳的餐饮品牌在过去一年更愿意在优质地段接受相对较高的租金来开拓市场。总的来说,全年整体首层租金上涨约5%。

投资方面,本年度没有整栋成交的大宗个案,仅录得个别资产包的股权交易。尽管租金升幅相对温和,良好的租赁需求和低空置率一直吸引着投资者。2016年,全市优质零售项目资本值保持平稳。

市场展望:展望未来一年,随着购物中心的增多,为了在竞争中获利,正确定位消费人群将变得更加重要,曾丽预计,购物中心的升级与转型将持续。预计中端定位的和个性化的服装类、特色餐饮类、娱乐体验类和儿童类业态将持续主导优质零售的租赁需求,未来一年深圳的商业品牌将会大大丰富,消费者也会有更多选择。租金方面,虽然租赁需求仍然健康,但在社会消费品总额增长持续缓慢和购物中心升级与转型的大环境下,2017年租金升幅将保持缓慢,预计将保持在2-4%的同比增长。投资市场方面,在租金升幅预期持续缓慢及潜在可投资项目增多的情况下,预计投资者仍保持保守态度。

供应方面,预计2017年总供应量将接近100万平方米,其中多为超过10万平方米的大型项目。近一半的供应将出现在福田与南山,而新兴市场如坪山新区的优质零售存量将实现零的突破。按照目前的观察,大部分项目预租赁情况良好,预计对空置压力不大,2017年全市空置率将从目前的5%上升至8-10%。​

工业物业

物流园

华南一线物流市场需求活跃,非保税需求持续外溢至二线城市。仲量联行深圳工业地产部总监古振鹏指出,在第三方物流,电商以及零售强劲需求推动下,2016年华南一线城市仓储需求保持活跃。优质大面积空置一旦进入一线城市市场,会受到租户追捧。若所处区位优越和细分市场成熟,零散空置也会受到市场欢迎。而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。本年度广州和深圳分别仅有一个项目进入市场。

在活跃需求带动下,广州整体非保税市场空置率在经历连续三个季度降低后,第四季度总存量上升,空置率年内首次提高,达到8%。深圳方面,非保税仓储市场空置率全年逐步走低,更于第四季度达到历史低位,低至2%。

由于普遍供不应求,华南一线城市租金保持上涨趋势。其中,由于深圳及其附近主要二线城市空置率较低,租户寻求合适仓库的难度加大,促使深圳非保税仓市场租金在本年度的涨幅较快,达8%。广州同期增幅为3%。

华南二线城市需求受利好因素支撑,东莞市场表现较为突出。珠三角二线城市的仓储租赁需求较为活跃。一方面,得益于电商和第三方物流需求活跃。另一方面,华南一线城市外溢需求也带动起二线市场气氛。

其中,东莞市场在二线城市中较为突出,其优越区位使其在吸纳外溢需求时具有显著优势。惠州虽然距离广深两地较远,但也可同时覆盖两个一线城市,需求逐渐涌现。佛山则主要吸纳广州外溢需求。由于二线城市政府仓储土地出让政策相对宽松,现阶段新增供应较为充足。值得注意的是,由于优质租户和定制类型租户对知名外资开发商开发的认可度较高,他们在二线城市中的项目普遍供不应求。

随着新增供应涌入,二线城市非保税物流市场整体空置率将有所提高。但整体来看,空置率仍保持低位。东莞受惠于地理位置与深圳供应量较少,新增供应均被迅速吸纳,空置率较去年同期上涨相对较少。由于二线市场对新增供应反应良好,业主对租金水平具有信心,租金报价获得支撑。其中,受到较低空置率支持,东莞租金水平出现轻微升幅。佛山方面,问询较为活跃,但市场空置面积有一定规模,导致业主对租金报价较为保守,租金水平全年保持平稳。

市场展望:一体化建设逐步深入,二线城市吸纳一线需求的趋势将会加强。2017年社会消费品零售总额预期将保持增速,其中网上零售总额增速将维持高位。古振鹏预计,受此推动,电商,第三方物流以及零售行业仓库需求将保持活跃,有力推进华南物流非保税市场在未来十二个月的发展。

广佛同城化与深莞惠一体化建设将促进珠三角经济圈建设,加强一线与二线城市间的基础建设与经济合作。受此鼓励,华南一线城市需求外溢至周边二线城市的趋势将会加强。另外,预计从深圳迁往东莞、惠州的制造业企业数量将有所增加,其迁移的物流需求值得期待。

未来一年,华南一线城市新增供应约为24万平方米,开发商主要为国内开发商。二线城市预计将有超过100万平方米新增供应进入华南市场,其中由知名开发商开发的供应量约为80万平方米,占比较高。

古振鹏预计未来十二个月,广州和深圳整体将继续供不应求。一线城市的空置将仍为潜在租户的首选。租赁市场维持为业主市场,租金继续上扬。在新增供应较多的情况下,二线城市整体租金走势将保持平稳。

物流仓储投资市场预计保持火热,二线市场地价仍有上涨空间古振鹏指出,虽然2016年有外资资金出让资产包逐步退出物流投资市场,但这更多是由于其投资思路使然,整体物流投资市场仍保持活跃。而在租赁市场需求活跃的情况下,预计未来十二个月物流仓储投资市场保持火热。

由于华南一线城市仓储用地供应持续短缺,佛山,深圳和惠州等二线城市将会成为发展商重点关注对象。虽然政府开始表露收紧未来土地供应的态度,但物流发展商也正在积极地通过当地企业合作开发仓储项目。发展商争抢二线城市仓储用地将会在2017年步入高潮,预计地价将延续2016年的上涨趋势。​

高端住宅

两次楼市新政,投资者购买需求四季度出现暴跌。2016年,政府分别通过楼市调控政策及上调房产评估价手段抑制深圳住宅价格过快增长。一手市场方面,自"3.25新政"后,投资者入市受限,刚需及改善型需求买家主导市场,使得深圳全市住宅二、三季度成交量与一季度相比均下跌近五成。然而,新政对于住宅售价的飙升影响甚微,二、三季度累计升幅仍超过两成。为加大调控力度,政府在四季度初推行"10.4新政",除了进一步提高投资者入市门槛外,条例更影响改善型买家的换房需求。根据政府数据,年末整体一手市场的成交量价均有所下降。二手住宅市场方面,政府在4月1日及11月8日相继上调房产评估价,直接导致二手房交易税费上升累计超过五成,削弱部分刚需及改善型买家的购买需求。2016年全市二手住宅成交量较2015年下降了约两成半。

由于政策因素影响,部分高端住宅开发商适时调整推盘节奏。受调控影响,三、四季度很多开发商搁置了在核心区位的推盘步伐。因此,高端住宅供应在下半年主要集中在关外龙岗、龙华区。关内区域除南山区有少量新推之外,其余主要区域均以去化存量为主。虽然推盘节奏放慢,本年度新推高端住宅盘源仍超1.3万套,为近年来最高。

在新政下,四季度一手高端住宅价格停止上涨,但全年升幅仍超过两成半。承接2015年的升势,一手高端住宅在第一季度仍然保持较强的升幅。鉴于一手高端住宅盘源的稀缺性,开发商叫价仍然保持稳定。二手高端市场方面,多次调高房产评估价使得税费提高,削弱大多买家买卖二手房的意向,导致询盘量及交易量骤降。但是,除了部分急售项目外,大部分业主保持较强的惜售心态,下半年买卖双方持续博弈,二手价格相对稳定。

市场展望:展望2017年,曾丽指出,政府开始正视房地产市场存在的风险,维持房地产市场稳健自然成为政府在下一年希望实现的目标,因此,中国人民银行将对货币供应进行控制,避免过多货币进入房地产市场;与此同时,在人民币汇率承压的背景下,利率也难有下调空间,甚至有一定几率上浮。所以,曾丽认为开发商借贷成本和购房借贷成本皆会上涨。

曾丽指出:"本地市场层面,深圳政府仍将高度重视房价过快增长,通过调控手段促使房价回归理性水平,因此我们预期政府维持现有调控政策的可能性较大。预计在政府调控从严的基调下,投资者需求将持续受压,加大其谨慎观望态度,再加上改善型需求买家换房门槛大增,预计未来12个月全市高端住宅销量持续遇冷。然而,由于开发商在过去一年市场行情向好的情况下,普遍没有现金流压力,因此预计没有即时下调价格来维持销量的压力。因此,我们预计高端住宅市场仍会有温和的升值潜力,但升幅远远较2016年幅度低。"​

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。


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