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仲量联行2016年第四季度北京房地产市场回顾


​​​​​金融街办公楼租金涨幅明显放缓,“天价”租金或已触顶;高端住宅销量随政策收紧而大幅下滑

北京,2017112 – "随着数月以来租户对办公楼的需求强度持续放缓,尤其是外资租户,业主方接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实。这使得他们在一定程度上对未来前景有所把控,从而乐于在年末阶段部署更为灵活的租赁策略。"仲量联行华北区董事总经理张莹(Julien Zhang)表示。与此同时,在零售地产领域,北京南城两座相距不远的大型万达广场于年底开业,进一步改善了南部地区过去购物中心供应不足的状况。在投资市场,投资者将兴趣主要集中于存在改造潜力的物业项目,尤其是可改建为办公空间的项目。第三方物流需求持续推动物流市场的增长。而住宅市场自2016年第三季度末限制性政策出台之后,出现了迅速降温的迹象——豪华公寓和高档别墅的销量在第四季度均有大幅回落。

办公楼

仲量联行2016年第四季度北京房地产市场回顾

尽管需求放缓,内资金融行业仍继续主导办公楼租赁市场,占本季度甲级办公楼交易量的46%尽管多数交易成交于金融街,仍有近一半的成交位于商务中心区(CBD)。CBD的业主签下了数家金融公司租户,以填补少量空置面积。IT业仍是重要的需求来源之一。但许多科技公司出于高涨的成本压力,逐渐表示出对乙级办公楼的兴趣。过去两年在望京地区迅猛增长的IT业需求,目前出现明显降温,开始转向相对偏远、成本较低的选择 。

第四季度的两个新入市项目将全年净吸纳量推高至193,495平方米,环比增长80.3%但是,大部分吸纳量来自于业主自用需求。随着国有企业中国外运股份有限公司自用的中外运大厦A座(约74,000平方米)本季度顺利竣工,奥林匹克区域开始兴起,并将在未来成为北京下一个重要的办公楼子市场。中外运大厦B座(约74,000平方米)的施工阶段也已结束,一旦通过验收,该项目将于2017年初进入市场。同时,金融街A1扩建项目(38,700平方米)也已完工,政府相关金融公司将入驻该项目。上述项目加上年初完工的项目,使得2016年成为下一个供给高峰的开端,并使得全年吸纳量达到551,147平方米,同比激增了203.8%。

由于租赁市场缺乏活力,租金环比整体持平。为了应对不同的租户需求,一些业主保持低位租金以吸引外资租户,另一些业主则通过吸引更多内资公司入驻以获得稳定的租金收益。其综合结果是,CBD的租金环比增幅保持低位,而金融街租金增幅也明显放缓,表明该区域的"天价"租金可能已经逐渐触顶。

据仲量联行对金融街甲级办公楼的调查显示,2016年金融街的"天价"租金迫使一些外资公司迁址,外资企业占比较一年前减少了25%,而该区域的内资公司则巩固了其占据明显优势的地位。与此同时,北京办公楼整体市场逐渐转为由内资租户驱动的市场发展格局已呈大势所趋,内资公司的比例已显著增加,并首度超过了50%的水平。

2017年前景展望:由于新供给高峰的首批优质项目品质较高,并由经验丰富的业主负责管理,其表现将优于老旧项目。2016年新建成的优质项目租赁速度较快,表明北京市场对高端办公空间存在潜在需求。"由于外资公司对成本敏感的程度持续增加,内资企业仍将是办公楼需求的主要来源," 仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂(Eric Hirsch)表示,"尽管北京仍是企业在中国北方地区的重要聚集地,但中国整体市场增长趋缓,削弱了企业在中国实施扩张计划的紧迫性。"

投资

2016年北京投资市场活跃,全年共完成超过20笔重大交易。福建东百集团,一家总部位于福建的百货零售企业,以2.03亿元购置了北京经济技术开发区的一处工业地产项目,并计划将该占地面积58,000平方米的项目开发为一个高端仓储物业,以跻身北京竞争激烈但供应不足的物流仓储市场。据仲量联行的数据显示,未来仓储市场供应有限。与此同时,甲级办公楼的大宗交易仍较为有限。本季度成交的办公楼交易均为非核心区域的乙级办公楼和分层产权项目。例如,华夏人寿继去年早些时候的交易完成后,以15.3亿元的价格购置了通州区的世界侨商中心3号楼——该项目目前处于施工阶段。

在零售投资市场,毗邻太古里的世茂工三项目于2016年年中完成交易之后仍前途未卜。项目早先计划作为展示中心以展示买家乐视多元化的产品线,但目前为止未有任何进展。由于可交易项目稀缺,北京虽然与上海相比仍有较大差距,但是仍稳居国内房地产投资目的地城市的第二位。

2017年前景展望:资本管制可能催生更多的国内资产购买机会。今年对国内投资机会的兴趣仍有提高空间。"迄今为止,办公楼仍是最受欢迎的投资领域,但由于市场机会有限,许多投资者正追逐一些老旧的资产或表现欠佳的项目,对其进行改建后,以期获得增值的机会,"仲量联行华北区投资部总监秦子凡(Kevin Qin)表示,"2017年买卖双方的价格预期仍有一定差距,对改建项目的兴趣可能在全年保持高涨。我们预计自用型买家将持续在市场中寻求机会,为长期业务增长确保足够的办公空间。"​​

优质零售

仲量联行2016年第四季度北京房地产市场回顾

时尚店铺或"潮流品牌"在高端项目中涌现,业主希望借助这些租户取得市场竞争优势并增加客流量。例如,Roseonly旗下的咖啡品牌Greybox在嘉里中心开设了第一家店。此外,位于太古里对面的通盈中心扭转了其它核心地段小型项目租赁速度较慢的趋势。今年下半年,通盈中心在开业后仅用两个季度的时间就实现了92%的出租率。

两座新建的大型万达广场开业,增加了北京南部城郊零售的供应面积。总面积约170,000平方米的丰台万达广场盛大开业,该项目将较大面积用于推广创意餐饮理念,其整体餐饮和娱乐设施面积甚至超过通州万达广场。总面积约230,000平方米的槐房万达广场于同一天开业,距丰台万达广场仅6公里,也同样定位于中端购物市场。北京南部城区过去存在购物中心供给不足的状况,而2016年该地区新增加了100万平方米的供应量。第四季度,乐多港奥特莱斯购物中心开业后出租率仅为60%,未能达到城郊其他购物中心项目满租的水平。作为一座新建的室外主题公园的组成部分,该购物中心有望在今春旅游旺季到来之时取得更好的业绩——此外,购物中心附近还将新建一座万豪酒店,吸引游客入住。

同时,仲量联行与数据采集专业公司乐格商业咨询合作编制的一份名为《外资餐饮品牌中国扩张之路》的白皮书即将发布。这份最新研究显示,销售冰激凌、面包和甜点的外资餐饮连锁店是近年来增长最为迅猛的业态。研究还表明,外资餐饮连锁店在华南地区集中度最高,在华东和华北区域尚有未开发的潜力。此外,由于日益扩大的中产阶级持续乐于尝试外国餐饮,外资餐饮品牌有更多的机会拓展其业务。

租金涨幅维持低位,市区和核心市场环比增长仅为0.2%今年,市区购物中心全年租金涨幅仅为2.0%,为十年来最低水平。究其原因,周边省份游客的购买力减弱,以及受网购、海淘和奥特莱斯购物的影响,本地居民到商场购物的需求有所减少。那些能够吸引全市消费者的大型购物中心保持着旺盛的发展势头,而日渐兴起的郊区市场正逐步独立发展成为能够满足居民日常购物需求的成熟替代方案,部分其他类型购物中心则受到这些大型购物中心和郊区购物中心的挤压出现需求减少的现象。

2017年前景展望:餐饮和儿童产品类租户预计仍将继续成为主要需求来源。由于业主寻求令其租赁项目在市场上脱颖而出,市场可能出现更多的非传统类型租户。不过,我们注意到,追求这种短暂的时尚潮流并不能维持稳定的租赁需求,更为长期的解决方案(如在商厦中设立联合办公空间等)有助于吸引客户,从而带动消费。鉴于市场基本面预计不会发生重大变化,租金涨幅将继续放缓。2017年将成为新增供应的高峰年,来自2016年延期竣工的项目(约占未来12个月新增供应总建筑面积的20%)预计将在今年年底前进入市场,不过,由于在零售环境疲软的背景下租赁需求总体进一步放缓,此前原定于2017年开业的零售项目也可能延迟开业。

工业地产

仲量联行2016年第四季度北京房地产市场回顾

上一季度空置的较多面积在2016年第四季度由第三方物流企业所吸纳,使得本季度的净吸纳量达到20,500平方米,环比增加超过一倍。加上2016年上半年两个整体预租的项目,2016年全年工业地产净吸纳量累计200,900平方米,是过去五年里的最高值。2016年的市场需求呈两极化现象:一方面,大型租户仍积极寻求可更好满足其需求的现代物流设施;另一方面,部分小型租户在经济放缓的背景下为节省成本,被迫减小租赁空间或迁至低端或较为偏远的物流设施中。预计这种发展趋势在2017年将持续下去。

普洛斯平谷物流园二期项目如期进入市场,该单层仓储项目为市场带来29,200平方米新增供应。尽管在第三方物流需求的带动下现有物流项目的空置率有所下降,但2016年第四季度末北京工业地产市场整体空置率仍提高至2.8%,环比增长0.4个百分点,其主要原因是该新项目地处郊区,没有预租所致。本季度同质比较租金保持稳定,但是由于新项目的租金低于市场平均水平,使得整个北京工业地产市场的平均租金较上季度略低0.3%。

2017年前景展望:鉴于通州物流园的一个大型项目推迟竣工,预计2017年整个北京工业地产市场仅有三个新项目进入市场,总建筑面积约139,000平方米。在第三方物流的带动下,市场租赁需求预计将保持平稳,2017年底前市场整体空置率将持续走低至低于2.0%的水平。这可能有助于2017年的租金微幅上升。

酒店

持续增长的商务和旅游需求以及会议市场的复苏,促使201611月北京高端酒店市场出租率上升4.6%,达71.4%;每间可出租客房收益攀升3.7%,达727元。而同期平均房价则保持稳定,仅下降0.9%至1,019元。强劲的需求加速新增供给消化,使酒店客房收益依然保持增势。以价换量现象明显减少,需求对价格敏感度降低,而对酒店品质要求升高。

2016年北京新增5家高端酒店,共计1,479间客房进入市场。其中令人瞩目的高端项目包括北京通盈中心洲际酒店和北京三里屯CHAO酒店,项目地均位于核心商圈三里屯。北京政府对市区商业项目的严格管控使得城区酒店项目开发速度放缓。与上海的26家预期新增相比,2017年北京将仅迎来9家中高端酒店的开业,预计新增客房2,204间。中长期来看,与同样快速发展的城市上海和成都相比,北京酒店开发速度依旧缓慢。

投资人对一线城市优良酒店资产的兴趣更加浓厚。尽管2016年北京仅有一家酒店交易,但据仲量联行2016年1月至10月统计,期间中国酒店交易额达41亿元。国际私募公司对中国酒店资产的关注度升高,而位处北京黄金地段、经营业绩较好的优良酒店资产备受瞩目。市场透明度相对较高和流动性较强是投资者亲睐一线城市的重要原因。同时,酒店经营业绩的提高、游客数量的增长和企业规模的扩大使北京成为投资者焦点。

2017 前景展望:交通设施的持续升级和旅游设施的快速发展将助力北京酒店市场。2020年即将开业的环球影城和2022年举办的北京-张家口冬季奥运会推动城市基础设施进一步完善。北京到张家口的高铁正在积极建设中,与此同时,两条快速通道的兴建使北京与周边旅游目的地,如崇礼、延庆和秦皇岛的通达性进一步增加。"总而言之,这些项目的推进将促进京津冀地区旅游业的协同发展,同时也将产生可观的住宿需求,"仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌(Mandy Li)表示,"北京市场业绩将持续向好。"​

高端住宅

仲量联行2016年第四季度北京房地产市场回顾

2016年第三季度末,北京市政府出台了紧缩性调控新政,上调了购房者的最低首付款比例,对第四季度住宅市场产生直接影响。豪华公寓和高端别墅的成交量环比分别下降48%和33%。与此同时,豪华公寓和高端别墅的租赁需求延续了上季度的发展趋势,仍然保持稳定。

受楼市降温举措的影响,开发商放缓新项目入市的节奏,同时据传北京市政府收紧了对高档住宅项目预售证的发放。2016年第四季度,仅有579套豪华公寓和181套高端别墅进入市场,分别环比下降67%和62%。仅有一个新竣工的服务式公寓项目——东四环外的达美奥克伍德华庭酒店公寓(171套)进入市场,而北京盛捷顺义服务式公寓则推迟至2018年开业。由于新开业项目的入住率低,本季度服务式公寓市场空置率增至11.2%。

尽管需求受到抑制,豪华公寓和高端别墅一手资本值增速均保持稳定。豪华公寓一手资本值环比增长率为1.7%, 增速与上季度持平。与此同时,由于成熟别墅项目的业主得以提升售价,高端别墅一手资本值增速本季度环比提高2.5个百分点,增至7.9%。豪华公寓租金环比上涨1.8%,而高端别墅租金环比下降0.3%。服务式公寓租金与上季度持平。

2017年前景展望2016年底前,北京市市长承诺北京房价在2017年将不会上涨。我们预计,政府将严格推行抑制房地产过热的政策,甚至可能采取更多后续措施。因此,我们认为北京高档住宅市场的供应和需求均不会很快得以恢复。三个服务式公寓项目预计将在2017年开业,这有可能推高市场空置率。不过,鉴于其中两个项目远离城市中心区域,新增供应预计不会对整个市场带来太大压力,而由于成本不断攀升,预计整体市场的租金仍将适度上扬。​


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关于仲量联行​

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

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