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北京

整体物业市场需求稳定回升,但是大量新增供应引起空置率走高

仲量联行发布第四季度市场报告


仲量联行今天发布第四季度市场报告,2009年全年北京市场需求稳定回升,但市场仍然面对潜在新增供应量过大的压力:
 
写字楼市场:在全球经济危机的情况下,北京再一次展示了自身是区域内的最活跃角色。在第四季度,市场的吸纳量达到93,600平方米。 不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到30%。租金下降3%。跨国公司重新回到市场,但国内公司依然是市场主角。
 
优质商铺市场:2009年北京的商铺市场以中端品牌为主导,国际奢侈品牌开始在一些新项目中签约。 新增供给拉低了市场整体租金水平,本季度租金环比下降2.9%。但是位于CBD 和王府井的成熟商业项目租金止跌起稳。
 
高档住宅市场:四季度,北京高级住宅租赁市场并没有因传统淡季的到来而显得冷清。由于全球金融危机已进入尾声,跨国企业开始着手于2010年的战略布局,很多企业加强了在北京外派高级管理人员的数量。在销售市场,市场平均预售价格保持快速增长。
 
工业物业市场:虽然经济指标有所好转,但是整体工业租赁市场依然疲软,这种情况也致使在年底的时候业主之间的竞争更加激烈。
 投资市场:2009年全年整体物业投资市场活跃,资本值保持稳定增长,这主要得益于国内公司,进一步取代了国际投资者,保持强劲的需要,在核心商务区购买进行了多宗优质物业交易。
 
写字楼市场

外资公司需求开始增长,租金环比小幅下滑
 
2009年第四季度,中国经济继续保持稳步增长,全球经济继续回暖。北京写字楼市场自上个季度呈现回暖的迹象以来,在本季度需求回暖持续,租赁成交活跃。整体市场净吸纳量达到93,600平方米,CBD地区的净吸纳量持续稳定并且为各分市场最高,达到41,658平方米。国内企业的需求继续在租赁市场上保持活跃的同时,本季度来自外资企业的租赁需求恢复明显,大面积成交频现,并以办公面积整合需求为主,其中来自金融银行业、高科技行业以及生物制药行业的公司需求活跃,这些公司整合并扩张已有的办公面积,搬迁到 更高品质的优质写字楼,以期在经济回暖中积极扩展在中国的业务发展。本季度大约52%的租赁成交来自于外资企业客户,相比上个季度上升了20%。本季度值得注意的成交包括:Standard Chartered Bank 在环球金融中心租赁了9,000平方米,Intel在环球贸易中心租赁了9,000平方米,法国船籍社在第五广场租赁了2,500平方米。整体市场租金环比微跌3.1%,达到人民币202元每平方米每月,同比下跌了17.8%,相比上一个峰值08年2季度的租金下跌22.0%。CBD地区的租金环比下跌3.0%,达到人民币210元每平方米每月,同比下跌24.1%,为各分市场中最大跌幅。甲级写字楼租金环比下跌1.7%,达到人民币240元每平方米每月,同比下降18.8%。
 
本季度新增供应相比上季度有所减少,共三个项目总计136,200平方米进入市场,使得整体市场存量达到9,200,000平方米,甲级写字楼存量达到3,860,000平方米,为总存量的42%。位于第三使馆区的中冶大厦为本季度竣工的甲级写字楼,该大厦60%的面积将为业主自用,剩下面积为出租。位于金融街的新竣工项目恒奥中心早前被几家国有企业分别购买以自用,而位于中关村的新竣工项目欧美汇大厦也是该地区今年唯一的新增优质写字楼。新增供应使得整体市场空置率进一步上升,达到27.9%,,CBD地区由于本季度仍然没有新增供应,但空置率仍然处于35%的高位。甲级写字楼本季度空置率环比上升1.3%,同比上升6.0%,达到29.7%。下半年租赁成交在5,000平方米以上的大单频现,主要出现在CBD和金融街新增高品质写字楼集中的区域,CBD区域由于聚集了大量高品质写字楼,全年净吸纳量达到168,336平方米,占全年总吸纳量的43.2%。国内企业,特别是金融机构、能源公司以及传媒公司是09年写字楼租赁市场的主力,成交量约占总成交量的62%,同比增长37%。新写字楼的业主大幅降低租金来吸引客户,今年新竣工甲级写字楼的平均出租率达到45%。
 
受到金融危机的影响以及工程进展的调整,约有90余万平方米的写字楼竣工时间将推迟到未来2年。2010年,预计写字楼市场将新增供应1,200,000平方米,其中新增甲级写字楼的比例将达到62% ,其中四栋甲级写字楼共计440,000平方米将位于CBD。“虽然需求预计将继续增加,但大量新增供应将持续推高空置率, 业主仍然将面对很大的竞争压力。国内企业预计将在一段时间内持续成为市场需求的主力,外资企业的需求则在平稳的恢复之中。因此,未来一年市场竞争仍然会很激烈,在新增供应集中的区域上半年租金仍然有下滑的压力, 但跌幅有限。”仲量联行北京董事总经理张莹表示。
 
优质商铺市场

市场需求回升缓慢,租金持续小幅下滑
 
2009年第四季度,由于一些项目推迟开业,仅有位于中关村欧美汇购物中心在开业。同时市场的需求相比较第三季度有所下降, 市场的空置率也有所上升, 从上季度的16.1% 上升到本季度的17.1%。在本季度中,市场需求回升速度放缓,主要是因为很多的品牌在年终已经完成了全年的扩张计划,并且由于假日集中,也导致开店的速度放缓。本季度市场的主要需求的主力是来自餐饮、娱乐和日用品超市以及娱乐和教育等租户。同时,在经历了北京前三季度的经济 持续恢复之后,奢侈品品牌的活动相对活跃起来, Versace 和 Amperio Armani 在三里屯北区分别签下了1,000平方米左右的面积。相较于上个季度,市场平均成交租金持续下滑,至人民币486每月每平米,环比下降2.9%, 较去年同期下降16.8%。 为了吸引到好的零售商,维持入驻率,新项目的开发商降低了租金预期,并且向零售商提供更加灵活和宽松的合同条款。 所以新项目中相对较低的租金水平也拉低了整体市场的租金水平。另外一方面,为了迎合经济低迷期消费导向的变化,有一些商场也降低品牌组合档次,也使得商场的租金水平下降。但是一些位于著名商圈的优质购物中心由于其不可取代的地理位置、方便的交通以及在自身的知名度,租金水平止跌并且呈上升趋势。例如在王府井区域的租金水平较上个季度上升上涨2%。 而CBD区域租金也上涨了1.3%。
 
回顾2009年,全年有7个商场开业,总建筑面积达到455,562平方米。 分别是欧美汇购物中心、优唐.生活广场、国瑞城购物中心、乐成国际购物中心、来福士广场、前门大街以及赛特奥莱。 虽然2009年的开业面积为2008年的一半,但由于整体市场的需求下降,空置率上升了5百分点。在2009年,大量的商业项目推迟开业。主要原因有两个方面,一方面在经济环境变化的情势下,业主重新调整项目定位,使得项目推迟开业,另外一方面原因,由于市场需求尚未完全复苏,商业项目预租率不足,使得商场推迟开业时间。 比如重新调整定位后的华熙乐茂购物中心,从以前的纯高端定位换位目前的中高端集购物、餐饮、娱乐和休闲为一体的购物中心,将于2010年正式开业。
 
“我们预计2010 年市场的需求将会稳定回升。奢侈品品牌将会有推出一些新的开店计划,同时中档品牌以及娱乐租户也将继续在市场中扩张。 2010年将会有880,000平方米的新增面积进入市场,市场依然会面临新增供给所带来的压力,市场的空置率将会有一定程度的上升,2010年租金将不会有明显的上升, 但随着经济刺激计划的持续,经济持续回升,2010年市场租金将会启稳,物业价格也会随着经济的发展而上升。”仲量联行北京商铺部主管张志贤表示。
 
高级住宅市场

租赁需求保持回升,销售价格强劲上涨 
 
四季度,北京高级住宅租赁市场并没有因传统淡季的到来而显冷清。“由于全球金融危机已进入尾声,跨国企业开始着手于2010年的战略布局,很多企业加强了在北京外派高级管理人员的数量。”仲量联行北京企业住宅服务部主管张红表示。与2008年市场租金最高点对比,北京高级公寓的租金已下降了28%,在市场需求稳定回升的情况下,整体租金表现较为平稳。一些预算较高的高级管理人员及使馆工作人员,对位于商务中心区内的优质公寓及顺义的别墅需求比较稳定,同时,业主方也积极地通过配置客户喜爱的家具及装修来促进成交,特别是在CBD核心区中的具有良好景观的大户型产品还出现了供不应求的情况。
 
服务式公寓由于价格相对较高,客户群主要面对部份短期商务客户及刚刚到北京工作的跨国公司高级管理人员。四季度,由凯德置地开发的位于东直门桥的来福士雅诗阁服务式公寓正式开业。由于很多项目的入驻率在过去一年中都有了明显地增高,因此服务式公寓的平均租金在过去的四个季度中出现首次上涨,市场平均租金环比上涨1.9%,达到人民币164 每平方米每月。而高级公寓与别墅的租金分别为人民币 82 每平方米每月和人民币107每平方米每月,环比下降了0.2 % 与1.3% 。“2009年四季度,北京的高级住宅与服务式公寓市场已从由本轮经济危机所引发的租金急速下跌的趋势下启稳,在市场需求稳定回升的过程中,我们预计2010年北京高级住宅的租金水平将平稳呈并有小幅上升的趋势”仲量联行北京住宅地产部主管张红指出。
 
2009年的最后一个季度,北京高级住宅销售市场保持了前两个季度加速上涨的态势,部份在2009年初开盘的高级公寓或别墅纷纷提高价格,而2009年下半年新开盘项目也多以高价格隆重向市场发售,就连一直销售不畅或者长期烂尾的楼盘也纷纷重新包装后高价推向市场。由于其拥有良好的区位优势,在北京房价强劲反弹的大的背景下,这些项目也受到了市场的认同。在高端市场中,国内客户依然是高端住宅的主要购买者。本季度高级公寓价格环比上涨12.1%,达到了人民币27,478  每平方米,涨幅列历年之首。在2009年底,新的楼市调控政策已经出台,但受土地成本推动及旺盛的市场需求的作用,我们预计2010年北京高级住宅的价格还将上涨,但增长的幅度仍明显放缓。

工业物业市场

业主积极的寻找租户

由于北京经济持续发展、出口额的增长国内使得投资额在第四季度的增长。社会消费品零售总额在10月和11月同比增长15.9%,这也成为物流行业的一个主要驱动力,同期北京的货运总量同比增长11.1%,进口总额几乎与去年同期相当。进口量的增长在一定程度上也带给中国各个地方的制造业和出口带来一些曙光。10月份和11月份北京工业领域的投资额同比增长19.4%,达到了623.8亿元。
总体来说,对于工业市场物业面积的需求,特别是国有企业的需求仍然不足,因此使得业主继续降低租金来吸引客户。在第四季度物流市场上,韩国企业KW国际公司退租了一部分物流园区的办公面积,这主要是由于以韩国和日本为主要贸易国的企业持续受到这些国家消费减弱的影响。同时,中国银行在北京空港物流园租赁了11,000平方米,但是由于业主急于在年底前将空置面积出租,使得这些新租赁成交的租金非常低。因此,物流市场租金在本季度持续下滑,环比下跌3.0%,达到人民币24元每平方米每月。空置率虽然有小幅下跌,但仍然位于37.9%的高位。 厂房市场在09年四季度表现比较平稳。租金水平稳定在人民币28元每平方每月,空置率有小幅上升,达到25%。位于北京经济技术开发区,面积为10,000平方米的小型制造厂房药谷在本季度完工。总体来说,由于政府支持建设用于量身订制和自用的物流和厂房物业项目,而不是可租赁的物业项目,因此在物流市场和厂房市场上新完工的可供租赁的物业面积非常有限。然而,预计2010年将有新项目进入市场,而由于需求疲软,市场将面临一定的压力。
 
投资市场

投资交易活跃
 
2009年下半年北京住宅市场的强劲反弹推动北京房价的涨幅创出了新高,同时也带动了写字楼物业价格的稳定回升。多数机构投资者仍然长期看好北京物业市场的投资回报,并积极地与持有物业的业主进行整体收购洽谈。另外,一些早期进入北京市场的投资者也由于战略方向调整而计划整体转让项目,本季度,有两个优质的服务式公寓的股权进行了出售。同时,中资公司依靠雄厚的资金实力依然加强在核心地段收购优质写字楼,例如,某一知名国内金融机构对CBD核心区内的写字楼项目收购已进入收尾阶段。“一些海外的开发商也表现出对北京优质物业的信心,当前一些潜在的重要交易都在积极地洽谈。”仲量联行北京投资部主管庞树东表示。
 
2009年,北京土地市场的成交金额创出了历史新高,根据政府的公开交易信息,北京三环至六环左右的区域的平均土地楼面地价同比上涨了50%以上,开发商们一方面积极地加入公开市场竞争中,另外也十分重视土地二级交易市场的机会,例如几个位于城市核心地段的烂尾楼项目都被新的投资商收购后重新定位及包装后推入市场。
 
中国市场
 
第四季度写字楼市场趋于平稳:正如北京,全国主要一线城市写字楼市场随着需求的回暖,租金水平跌幅开始趋缓,在这些城市中,国内企业以及购买自用型投资是需求的主要来源。但同时,在绝大部分一线和二线城市中,未来大量的新增供应将使租金仍然存在下滑压力。
 
零售市场表现强劲:本季度北京零售市场租金的下滑在全国零售市场表现中是一个例外,其他绝大部分一线和二线城市的零售市场租金开始小幅上涨,来自国际品牌的大量需求使得这些市场的零售物业面积空置率处于较低水平。
 
住宅价格大幅上涨:全国大部分一线和二线城市的高端住宅市场售价涨幅明显,北京在各一线城市中涨幅最大。由于来自外籍员工的租赁需求仍然不足,各一线城市的高端住宅租金基本保持平稳,预计未来一年随着跨国企业外籍员工的租赁需求回暖,高端市场的租金将有所上升。