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新闻

广州

租务需求增加,广州商业地产全面复苏

根据仲量联行第四季度市场回顾报告


广州第四季度商铺市场新增供应有限,空置率下降,租金继续呈现上升势头;甲级写字楼受到供应量的压力,租金向下微调,需求复苏以及空置率的下降保持资本值平稳;工业物业租务需求复苏,供应量增加,租金下跌;广州整体豪宅市场方面,需求上升以及新推售的豪宅数量减少,使第四季度售价升幅加快;虽然政策方向偏向从紧,近期大宗土地成交仍不断增多,国内投资者仍将支撑投资市场。仲量联行广州董事总经理吴仲豪表示,广州商业地产在2009年经历了疲弱、改善、反弹、复苏的阶段,反映了市场随着国内经济的稳定增长已经从衰退中渐渐走出来。

商铺市场

随着经济出现稳定信号,消费者信心增长,第四季度消费市场继续平稳增长。1-11月累计全市实现社会消费品零售总额3,307.65亿元,同比增长15.7%,增幅比前三季度提高1.2个百分点。租金在上个季度平稳回升后,第四季度继续呈现上升势头,环比上升0.8%。

中高端新品牌进驻广州引领整体租赁需求上升。广州零售市场近期将落成的新商场中,太古汇的成功定位吸引到了LV、Prada、Fendi等国际一线品牌。国际一线品牌纷纷在广州开出新店,显示出商家对广州高端市场消费能力的看好。同时,本土百货公司扩张迅速,位于珠江新城的大体量项目给百货公司扩张提供了机会。12月开始运行的广州地铁五号线和即将完成投入使用的快速公交系统提高了广州整个城区的交通便利性,为沿线商铺带来更多的人流。2009年全年仅有柏西商都开业,在有限新增供应,市区交通条件改善和经济持续向好的带动下,商场空置率下降,租金平稳上升,业主对市场的信心也逐步回升。

随着进入2010广州亚运年,零售商将会加快扩张的步伐,选择在亚运前开出新店。经济的快速增长,消费品零售总额稳定上升以及租赁成交量的上升将会支持租金的稳步上升。近期准备落成的商场, 特别是位于天河区域的商场将继续吸引众多商家入驻。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示,“随着未来天河业态齐全,定位层次分明的各个商场的出现,该区域将会为广州市民乃至周边地区的消费者提供多种购物选择。现有商场将通过升级优化提升自己与未来新增高品质项目竞争能力。” 林世松预期,“明年空置率持续上升,唯整体零售市道向好,新落成的商场会带动租户升级需求,预期租金将保持大致平稳。”

甲级写字楼市场

2009年广州全年甲级写字楼新增供应量录得132,120平方米,空置率从2008年末的21.3%下降至2009年末的16.3%。较低的租金水平再加上经济的逐渐复苏,第四季度写字楼租赁活动持续。虽然需求正逐步复苏,但企业仍然看重成本,触发部分外资企业重新扩充和搬迁计划,第四季度成交大部分来自成本导向型企业。虽然目前空置率有所下降,但供过于求的现象逐渐浮现,业主开始改变策略,提高进驻率和保留租户是首要任务。为应付2010年逾60万平方米的新增供应量,他们比以往更大幅度地提前提供优惠的租赁条件来吸引租户进驻,特别是新落成的大厦。因此,第四季度实质租金向下微调2.1%。但是下半年租金整体仍保持平稳,微升0.8%。2009年全年甲级写字楼租金下降11%。

租金和资本值表现继续呈现两极化。虽然租金下调压力大,但资本值保持稳定上升,。低息环境,资金充裕,加上写字楼需求正逐步复苏,整体资本值得以保持平稳向好发展,而个别优质写字楼良好的租务表现更带动整体资本值第四季度上升4.1%。

对于2010年广州甲级写字楼市场展望,仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为,“市场对于供过于求的忧虑上升,有利租户租金谈判。随着新增的供应落成,写字楼质量继续得到提升,预计个别新落成的优质写字楼表现将优于市场整体水平。预期未来需求增长将大部分来自国内企业,外资企业也将缓慢复苏。”

工业物业市场

租户预期2010年的经济前景较为明朗,而零售消费市场的持续回升以及目前较低的租金水平引发物流园租务需求在第四季度复苏。新落成物业的成交大幅上升,例如近期落成的普洛斯云埔物流园三期在第四季度成交录得上升,并带动全市优质物流园物业空置率下降至16.1%。零售商和第三方物流的需求支撑物流园需求。特别是第三方物流,经济的复苏与目前的低租金水平吸引租户重新开始扩张计划。虽然需求上升,但来自供应方面的竞争仍然激烈,物流园平均租金第四季度环比下跌1.1%,全年下降3%。部分项目推迟至2010年竣工,预计2010年供应量将达21万平方米。

产业园方面,虽然在国内企业的支撑下,需求逐渐回升,但仍然面临供应量增加的问题。第四季度位于科学城的合景科汇金谷一期新增约4万平方米的供应量。产业园租金第四季度下降2.1%,全年下降4.4%。

仲量联行广州工业部经理张宁分析,全球出口市场的逐渐恢复,以及国内经济回暖,将带动商品进出口需求,这将有助于巩固物流园的租赁需求。预期2010年需求将大致保持平稳,租金在下半年有机会获得上升的动力。另一方面,保税仓库的发展缓慢,地理位置以及地方保税政策相比临近城市来讲,竞争力仍然不足,除了保税物流园内的保税仓库发展将维持稳定外,我们预料其他保税仓库的需求短期内将难以复苏,并将影响整体物流仓库的空置率。在产业园方面,产业升级,再加上随着市内基础建设逐渐改善,将加速市郊地区的产业园发展。例如科学城将受惠于地铁5号线的开通,交通便利对产业园物业发展将带来正面的影响。
 
豪宅市场

2009年全年豪宅销售套数约5,000套,全年新推套数约6,000套。第四季度,投资者预期价格上升,并且受2010物业政策变化,刺激投资者需求,买家表现活跃,成交上升。需求上升以及新推售的豪宅数量减少,使第四季度售价升幅加快,2009年年末豪宅售价环比上升6.1%,全年平均售价录得同比上升9.2%。珠江新城集中了全城高档楼盘,投资需求旺盛,2009年楼价升幅为全市之首,第四季度上升12.7%,而2009年同比上升20%。由于豪宅租务需求未见起色,租金第四季度下降0.5%,全年录得3.7%的跌幅,导致投资回报率不断下滑,2009年全年下降0.3个百分点至3.3%。

预计2010年政府会陆续出台政策去防止房地产市场过热。随着政策的收紧,发展商和买家双方都将重回观望状态,这将影响市场成交量和抑制楼价上升。2010年天河区竣工量较少,荔湾区和越秀区部分黄金地段将提供更多选择给买家。随着2009年和2010年新推售的单位增多,2012年的供应量将创新高。

投资市场

防止地产市场过热是政府未来首要任务,政策的变动将影响所有物业类型。随着已经出台的收紧物业转让税和提高土地出让金首付比例的措施,并预期未来政策方向偏向从紧,加上利息有机会攀升,投资者变得相对谨慎。

但是,提高土地出让金首付目前尚没有影响土地成交,近期大宗成交不断增多,珠江新城的写字楼地块和亚运城地块的高价顺利出让反映发展商对楼市的信心,同时也反映该政策对后市供应影响不大。
国内投资者仍将支撑投资市场。随着2009年10月正式放宽保险业投资房地产市场,各地的保险公司正积极进入房地产市场,包括自建物业。另外,其他非房地产行业也正积极寻找机会进入房地产市场,显示了正面的市场信号。

市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“2010年中国经济将重拾快速增长步伐;经济复苏将为商业物业带来实质需求,令租务市场持续活跃。但对于个别物业市场,供过于求情况会使空置率攀升至偏高水平,相信业主仍会以提高进驻率和保留租户为首要任务,对租金构成压力。买卖市场则会因为政府政策偏向从紧,投资者持观望态度而出现整合情况。部分发展商或会因土地政策收紧而对资金需求加大,从而考虑出售部分非核心资产,令可供出售的物业增加。然而,在全球经济出现较明显复苏前,相信各国政府应不会推行过快退市步伐,市场资金预料将保持充裕。资金充裕以及相对低息环境将为投资需求带来支持,物业价格亦会倾向较平稳发展。”