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上海

浦东办公楼租金上扬;上海投资市场2009年强势收官

根据仲量联行第四季度市场回顾报告


上海办公楼市场的租金触底反弹,浦东办公楼市场迎来自2008年中期以来的首次租金上扬。强劲的租售需求使得浦东再次引领市场,上海办公楼市场有史以来最大的租赁合约之一也落户上海环球金融中心。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出:“第四季度,浦东许多物业的有效租金都有所增长。”商铺市场方面,由于众多品牌都希望能在世博会前进行扩张,从而带来强劲的需求。在豪宅市场,由于买家对过高的价格水平有所迟疑,销售市场稍有降温。而在投资市场,由于国内买家的活跃表现,上海资本市场在2009年强势收官。物流市场亦见起色,保税仓库租金趋于平稳,非保税仓库租金则继续上扬表现。

办公楼

浦东租金环比上涨1.4%。由于有旺盛的租赁需求支撑,浦东市场租金环比上涨1.4%,平均达到每平方米每天人民币6.1元,这也是自2008年第二季度末以来浦东租金的首次上涨。随着浦东一些新物业的入驻率上升,如东亚银行大厦、未来资产大厦以及中建大厦,业主开始提高租金报价、缩短免租期,因而一些租赁的有效租金小幅攀升。在浦西市场,租金下跌的势态进一步减缓,本季度环比下跌仅为1.2%。而浦西超甲级办公楼租金表现则更为优异,环比小幅上升1.7%。

浦东租售需求两旺,引领办公楼市场。在租户整合和升级办公空间的强劲需求推动下,虽然有葛洲坝大厦这一新物业完工入市,浦东市场的空置率仍下降了4.5个百分点至13.9%。本季度最具代表性的交易为安永华明会计师事务所将其浦西的三个办公地点整合,租赁上海环球金融中心27,000平方米的面积,这也成为上海办公楼市场有史以来最大的办公楼租赁交易之一,上海环球金融中心的入驻率也被推至70%的新高。此外,浦东其它新近竣工物业的入驻率也继续稳步攀升,大部分都超过了80%。继农业银行买入中信船厂项目的一栋楼后,另一国有银行于新近买入该项目的另一栋楼,表明来自最终用户的购买需求持续升温,同时也进一步缩减了浦东市场可供租赁的面积。在浦西,业主开始接到更多的询租,由于空置率仍在低位,业主普遍对市场更具信心。尤其是在超甲级办公楼市场,由于会德丰广场和环贸广场一期这两个备受瞩目的项目都延期交付,导致超甲级办公楼空间被市场迅速吸纳。比较浦东和浦西两个市场,国内企业继续成为推动浦东市场最主要的需求来源,而浦西则相对更倚赖跨国企业。

2010年展望:浦东租金将进一步上升。“虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市,但租金预计仍将上涨约15%。”仲量联行浦东办公楼部总监李凌指出。国内自用客户买入新竣工物业,尤其是那些位置醒目的物业,将在浦东市场吸纳量中占据更大比例,同时有效抑制空置率的显著上升。浦西市场,在会德丰广场和恒基155项目于年中入市之前,目前空置率较低的超甲级办公楼业主都将继续在租金方面占据主导地位。浦西市场的吸纳前景有望随着跨国企业对其中国业务的良好预期而有所改善。

商铺

随着世博会的临近,零售商需求强劲。2009年第四季度,随着许多零售商开设新店或寻求新的店面,上海商铺市场需求有所上升。较快的宏观经济增长促进了零售商对于空间的需求,而2010年世博会更加速了决策的速度。例如,Chanel在半岛酒店480平方米的店铺于11月25日开业。在恒隆广场,Dior将扩展为超过1,000平方米的更大店铺,Dolce & Gabbana的双层店铺也即将开业;同时,其副线品牌D&G将于大上海时代广场首层开设新店。Bauhaus将进驻来福士广场二楼,而其集团内另一品牌Tough将入驻正大广场。淮海路上两个正在进行升级改造的商铺--力宝广场和香港广场在这一季度也有新的租赁进展。Louis Vuitton和Ermenegildo Zegna已经在力宝广场开始店内装修;而Coach则租赁了香港广场600平方米面积,以开设其在中国最大的店铺;Cartier, Tiffany, Apple以及Longchamp也将进驻香港广场。同时,Hermes将在附近一栋老建筑内新开一个多层店铺。所有这些新店都将于世博会之前开业。

新项目竣工入市;租金上涨。第四季度有两个优质商铺项目入市,为市场新增35,000平方米的供应。南京西路上的818广场,定位年轻时尚的中档市场,已进驻的品牌包括Levi’s、Dickies、屈臣氏、OVS Industry以及Ochirly。另外,紧邻南京东路步行街的外滩名店,一栋由老建筑改造的商铺项目,也于本季度开业。市中心优质商铺首层平均租金环比上升3.5%,至每平方米每天人民币48.9元。几乎所有优质零售商圈的租金均有所上涨,其中尤以南京西路商圈涨幅最大,环比达到7.4%。而市场空置率则继续维持低位,仅上升0.5个百分点至7% ,而这一微幅增长完全归因于淮海路的一系列调整,其余商圈几乎都维持在零空置率。

前景乐观。仲量联行上海商铺部总监唐汝舜指出:“随着经济形势的逐渐好转以及世博会的临近,上海商铺市场短期前景非常乐观。随着越来越多的零售商在市场上积极寻找优质商铺,因此成熟的商铺物业更加一铺难求。新入市的商铺项目在接下来数月中预计将有稳定的租赁进展。租金将进一步上升而市场空置率将保持低位。”

住宅

销售量稳定。当上海的高房价明显影响购买力之时,一手房成交量却仍居高不下且未呈现退势。全季度成交703万平方米,环比小幅下跌1.7%。由中国指数研究院公布的中房上海指数显示,强劲的销售也促使本季度前两个月成交价格的上扬。在经历八月份月度环比上涨7.5%后,九月和十月的月度环比仅小幅提升4.1%及4.5%,但十一月份的月度环比再度提高至6.1%。

没有泡沫。异常强劲的需求主要来自由自住需求的客户以及希望在新的一年政府政策收紧前置产的客户。开发商推迟供应新房源以求未来以更高价格出售。然而,单纯价格的上涨并不意味市场上的资产泡沫正在形成。政府仍有许多政策工具可以抑制未来价格的上涨。整体而言,长期政策环境将发展为抑制价格过快上涨。我们期望看到政府政策将着立于抑制投资、投机性购房,同时鼓励首次购房和改善性需求的合理性购房消费,尤其是在较小的二三线城市。近期颁布的相关政策调整包括:二手房营业税征免年限由2年恢复到5年;提高二套房贷款首付;以及供应方面的提高开发商拿地首付等,显示出政府政策的收紧。但是我们预期看到政府出台相对温和的降温措施,在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时有效抑制投机行为。政府正在努力增加普通商品房的市场供应以平抑价格上涨的势头。为实现该目标,政府将增加住房建设用地的有效供应,这些土地供应将附带条件,如开发商应于一年内开工建设,并在取得预售许可证后十日内开盘销售。

豪宅销售降温。和普通住房市场相反,第四季度豪华公寓市场交易明显降温。大多数豪宅项目在第四季度的成交量较第三季度减少,部分项目更是减少许多。但新推楼盘项目表现仍十分良好且销售迅速。例如,位处黄浦区、由华润置地开发的外滩九里于十月推出183套房源,第四季度就已售出78套,均价达到每平方米人民币68,703元。与之相似的是位处浦东、由中粮集团开发的中粮•海景一号于十一月推出67套房源中已售出66套,均价高达每平方米人民币110,060元。除上述两个新盘外,第四季度还有两个酒店式公寓项目推出散卖:分别是卢湾区的城市一品苑和长宁区的华山丽都。虽然成交量有所下滑,但豪华公寓的资本值本季度仍小幅攀升,平均为每平方米人民币55,087元,环比上涨1.54%,较前两个季度的飙升,上涨幅度已明显趋缓。

2010年豪宅市场展望:适度的乐观。豪华公寓销售量在第四季度的下滑显示出买家已意识到价格上涨过高、过快。上海仍将是中国富豪(以及新晋富豪)购置产业的首选城市,但销售量将低于2009年中期的高点。同时,更高的购置和融资成本将抑制需求。部分豪宅的需求将来自可以用美金、港币、台币和人民币取得最便宜的贷款利率的成熟买家。但是,普遍而言,买家入市的诱因已大大减少。2010年价格的上涨将趋缓。相反,豪宅出租市场预期将随着经济增长的加速和外籍员工数量的回升而有所升温;租金有望于2010年开始回调。

投资

2009年收购总额达256亿元,同比增长42%。2009年上海大宗房地产收购总额达人民币256亿元,较2008年上涨42%。仲量联行上海投资部总监韩瑞杰总结到:“2009年投资市场的三大主题是:国内买家、自用客户以及办公楼。国内买家在2009年的成交总额中占到88%,成为市场的绝对主导。许多国内买家都是自用客户,所购入的物业将作为自用办公空间。而在过去几年,鲜有国有银行和企业在上海整栋收购办公楼,这一改变始于2009年第三季度并于第四季度加速。自用客户的收购占到整年交易额的一半。此外,办公楼成为2009年投资市场的绝对主角,占到整年交易额的79%,远超出其它房地产类别。”中国农业银行买入中信泰富船厂项目的一栋楼就是涵盖上述三大主题的经典案例。其它非办公楼类别的交易则完全由现金充裕的国内投资者主导。来自浙江的红楼集团于第四季度从摩根士丹利手中以人民币14.2亿购入无限度广场。住宅投资市场同样活跃,继2009年第三季度以人民币9.9亿元向ING购入上海西庭网球俱乐部和公寓后,中国天安投资再度以约人民币5.1亿元向凯雷集团收购中房森林别墅其中的57套(总面积为19,933平方米)。2009年上海共成交四宗整栋住宅投资交易。

外资重回市场。国外投资者明显缺席2009年的上海投资市场,仅有一笔交易,即上海四季坊。随着国外投资者积极寻求合适的投资机会,外资即将重回市场。半年前,由于租金急速下跌,鲜有国外投资者对办公楼物业感兴趣。当时并无任何迹象显示租金会回调,拐点出现在2009年末,租金触底反弹,众多国外投资者再度关注上海办公楼市场的投资机会。浦西和浦东未来几年办公楼的租金增长前景促使国外投资者再次考虑投资办公楼市场。

2010 年展望。年初市场无疑将延续去年的活跃态势,目前市场上约有总价值达人民币60-70亿的交易正在进行洽谈且预计将于2010年上半年完成。之后,投资者将密切关注可能影响整栋交易投资市场的降温政策出台。投资者还将关注年内办公楼市场需求的持续复苏。投资者将对可能导致流动性风险的贷款环境将有所关注。来自保险公司的投资活动预计将会增加,为资产处置提供更多的渠道。我们预计2010年机构投资者而非自用客户的交易比例将会增加,而这些机构投资者将包括来自国内和国外。

工业

物流

保税物流市场处于拐点;非保税市场表现良好。上海十月和十一月的出口总额下滑速度低于第三季度的任一低点。中国的出口量在12月环比实现17.7%的增长。随着出口量显现触底迹象,保税仓库市场的净吸纳开始抬升,本季度达到21,040平方米,成为自2008年第二季度末以来的最高净吸纳,也是保税仓库需求提升的指标。引领这项趋势的是上海最成熟的保税物流市场-外高桥。Mitex和Kerry EAS这两个物流公司在凡宜和外高桥保税物流园分别租赁8,874平方米和1,022平方米。此外,非保税物流市场需求依然旺盛,可租面积被迅速消化。安博上海九亭物流中心一处7,427平方米的面积释出市场仅一个季度,就被于2009年8月成立的配送公司Yamato-Bus Logistics承租。而刚完工的维龙嘉定物流配送中心一期,已由DB Schenker和ABB两家完全承租。DB Schenker同时预订了其二期中6,000平方米的面积。非保税和保税物流市场的租金在第四季度皆维持平稳。随着吸纳量的上升,保税仓库的平均租金环比仅下降1.1%,至每平方米每天人民币0.92元,这也是自2008年第三季度以来的最低降幅,市场正在接近底部。而在非保税物流市场,经过几个季度的稳步调整,租金开始再次显现出上涨的信号,平均租金微幅上涨1.0%达到每平方米每天人民币0.98元。市场预期以往被抑制的需求将在未来几个季度中释放,开发商也将加快项目的建设进度并开始宣布新项目的启动。

产业园区

第一个成熟产业园区的出售项目。位于张江高科技园区内的第一上海中心于第四季度完成出售(不公开售价),成为有史以来第一个出售的成熟产业园区。领盛投资管理于2006年购入并将其租出。这一总建筑面积约20,300平方米的物业目前的出租率颇高,买家为张江集团下属子公司。该项交易是第一宗涉及到高出租率的成熟产业园区物业,也是中国第一个完成包括购入、出租和处置全部环节的产业园区投资交易。此交易同时显示出张江集团对产业园区市场远景的信心。仲量联行上海产业园区团队协助完成了此次资产处置。展望2010年,我们预计将有更多自用客户和投资者的收购活动。

制造业

定制厂房和资产处置在上海呈现日益增长的趋势。下半年出现两个值得关注的案例。利乐包装系统在康桥工业园租赁24,000平方米建筑面积用以部分定制项目。此定制合同将建设包含厂房、仓库和办公空间的多用途设施。 同样是在上海,某家电制造商成功处置其位于金桥总建筑面积35,124平方米的厂房(占地面积为23,530平方米)。卖家成功在2009年极具挑战的市场环境下完成了此项工业资产处置交易。

中国市场

第四季度办公楼市场趋于稳定。中国各地办公楼租金跌幅放缓,一线城市的租赁需求旺盛,其中大部分来自国内企业,以及自用客户购买。在二线城市,虽然甲级办公楼净吸纳仍然较低,但其租金也已接近市场底部。中国各地市场办公楼资本值有所上升,尤其是在一线城市,投资活动非常频繁。即将入市的大量新增供应将给除上海以外的大部分一、二线城市造成一定的租金下行压力。在上海,来自国内金融服务企业的强大需求正不断提升业主对市场的信心。

商铺市场表现依然强劲。一、二线城市商铺市场租金小幅上扬,来自国际品牌的旺盛需求使空置率得以一直维持低位。在投资者强烈的购买意愿推动下,大部分城市的商铺资本值上涨。然而北京是个例外,其空置率本季度微幅攀升至17.1%,租金继续下挫。虽然一、二线城市都呈现出积极的市场表现,但是许多二线城市即将到来的大量供应将给2010年的市场带来一些不确定因素。

中国各地住宅价格飙升。大多数一线城市的豪宅资本值大幅上扬。其中北京领跑市场,上涨12%;紧随其次的是深圳的8.4%和广州的6.1%;上海豪宅价格涨幅趋缓,仅有1.5%。交易量较2009年早期的峰值有所缩小,然而由于众多业主希望能在2010年政府政策收紧之前了结获利,大多数城市的二手房市场相当活跃。由于来自外籍员工的租赁需求仍然较弱,一线城市豪华公寓租金未见起色;2010年跨国企业外籍员工数量有望上升,租金水平也将随之看涨。与一线城市类似,二线城市住宅成交量有所放缓,然而价格却大幅上扬。其中天津豪宅价格上涨9%,成都8.6%,青岛6%。2010年二线城市住宅市场前景依然乐观。