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美国大选 | 意料之外,预想之中


​​​11月9日美国总统大选的结果和英国脱欧公投一样令人意外而又充满“惊喜”。

脱离了很多人预期的英国脱欧公投的结果公布后,仲量联行曾发文讨论过“当政治环境发生转变时,亚太区各国房地产市场可能的赢家和输家”这一话题。如今,新的疑问是,美国大选的最终结果对于亚太区投资者和亚太区房地产市场意味着什么?

首先可以肯定的是,不管局势如何变化,亚太区房地产市场的发展潜力值得长期看好,这源于对其经济增长的信心。国际货币基金组织十月发布的亚洲经济前瞻报告的主题为“在不确定因素增加时,亚洲增长强劲”。不管世界其它地区的政治环境如何转变,亚太地区的经济和房地产市场在本地需求、人口结构变化和城镇化的不断推动下持续增长。而不断增加的波动性和不确定风险会推动投资者实施更多元化的投资。

亚太地区房地产市场的收益率日益全球化,租金增长则渐趋本地化。本土和海外跨国企业对于房地产空间的需求持续促进本地市场租金的增长,这也为投资者在亚太地区房地产市场进行多元化投资提供了充分的理由和基础。

汇率波动

短期内,最直接的影响体现在货币汇率上——伴随着消息被市场消化以及风险被不断评估,汇率波动将在所难免。目前美元在下跌,我们预期日元作为安全的避风港可能出现上涨。而从中期来看,一些评论家认为,由于共和党赢得了总统大选以及参议院和众议院的多数席位,美元未来将走强。

在当前的大环境下,汇率变化足以促使一些国际投资者在市场变得更昂贵之前尽快完成交易;但同时也可能带来一段时间的交易停顿。

具体到亚太地区,如果美元下跌,那么货币与美元挂钩的香港对中国大陆将更具吸引力,房地产需求将进一步走强。香港政府在美国大选前刚刚出台政策调控市场,印花税最高可翻番,而随着时间的推移,极有可能实施更严苛的降温措施。

如果美元继续下跌到一定水平,市场在经过初期一段时间对消息的消化后,美国房地产的资产价格可能会重新吸引到亚太区的投资者,从而推动交易量上升。这一点可以参考英国市场:英国脱欧公投前市场交易量有所下滑,但脱欧结果公布后,英镑的持续走弱刺激了一些亚太投资者重返英国市场,形成“后公投时代的繁荣”。此外,无论是英国公投脱欧还是美国大选,移民问题都是重要因素之一,但这并没有阻止亚洲投资者重新进入英国市场;而对于美国市场的影响,现在还言之过早。 

亚太区内的资本流动

美国大选落幕可能产生的一个“副作用”将是进一步强化目前已经有所显现的一个趋势——促进亚太区内的资本流动,亚太地区的区域内跨境投资将会增多。目前,中国和新加坡的基金已纷纷进入澳大利亚和日本市场。鉴于地区内资本流动增长带来的多元化益处,未来有望看到更多全球基金进入亚太区。 

利率

一个普遍的疑问是,我们会看到美联储降低汇率吗?英国公投脱欧后,英格兰银行宣布下调利率,颁布新措施以刺激英国经济,美元会出现同样的情况吗?此前,市场对于美联储在12月加息的预期不断升温。如果出现类似水平的金融市场波动,可以预期美国加息举措将会被推迟,亚太区的房地产收益率将保持平稳,或者在针对亚太区房地产的资本压力下继续收缩。

对中国的影响

美国大选结果对中国产生的短期影响较小,昨日股市的表现就可见一斑——与其他市场的大幅震荡相比,中国股市表现可谓波澜不惊。中长期来讲,特朗普在竞选过程中倡导的贸易保护政策可能会对中国的进出口形成冲击,但中国近十年来早已不再依赖出口,因此这对中国房地产市场的影响将会非常有限。中国房地产市场目前推动力主要来自本地需求,即使在中国的跨国企业也主要是服务于本地市场消费者。从更广的角度来看,如果美国采取贸易保护,中国目前积极推进的“一带一路”等发展战略有利于中国加强与其他国家的经济合作,从而提振中国的经济增长和国内商业地产需求。中美两国在贸易和投资领域已形成互利的经济伙伴关系,而经济利益将决定保护主义能否实施。​

对中国投资者而言,鉴于全球政治和经济的波动,海外房地产投资活动在短期内或将受到抑制,正如我们在英国脱欧初期看到的一样。但是随着消息被消化,投资者信心逐步恢复。在今年前三季度,中国投资者在海外房地产投资总额已经较去年同期增长近30%。鉴于目前正在进行中的交易,今年全年海外房地产投资总额有望创新高。展望未来的2-3年,无论是美元走低还是走高,中国投资者在海外的房地产投资总体上还将保持上升趋势,这主要是源于中国投资者海外投资更多的还是出于资产配置多元化的需求。当然,随着各国基本面的变化,投资目的地将发生悄然转变。

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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​