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全球商业地产市场即将触底反弹

仲量联行2016年第三季度全球市场观察


​在过去的几个季度里,虽然政治和经济领域出现了诸多挑战,但世界主要商业房地产市场上投资者和企业租户的活动持续增长。就2016全年而言,投资和租赁交易额比表现极佳的2015年仅低 5%-10%,且2017年有增长潜力。不过,随着新增供应量入市,更多市场逐渐进入供需平衡,未来12个月总体租金和资本价值增速有可能放缓。 

全球房地产市场速递

投资市场逆市上扬 

2016年3季度,尽管世界局势存在各种不确定因素,但商业地产交易逆势上扬,表现尤其亮眼。仲量联行数据显示:第3季度投资额达到1650亿美元,年初至今的投资额达到4540亿美元,尽管较去年同期下降了8%,但也推动市场略微收复了1季度和2季度的失地。  

商业地产直接投资

每年的最后一个季度总是非常关键。在过去几年,3季度到4季度的投资活动增幅至少达到20%。但是,鉴于英国投资市场的不确定性,预计全年交易额将稳定保持在6100-6300亿美元的水平,与2015年全年交易额相比降幅最大可达10%。与此同时,2017年交易额有望回升至近7000亿美元的水平,与2014和2015年的水平相当。 

办公楼租赁市场保持稳定

今年第3季度,全球办公楼租赁活动总体水平保持稳定,租赁交易额(包括90个办公楼市场)接近1000万平方米,大体与2季度持平,但是较去年同比下降了7%。在美国,就业率的稳健增长继续推动各地区和不同行业的租赁交易额良性增长。同时,年初至今,除英国外的欧洲大陆租赁活动增幅达到6%,表现颇令人意外。相比之下,亚太地区的交易量则减少了10%,主要原因是印度和中国的交易量与破纪录的2015年相比减少颇多。

今年前三季度的全球租赁交易量较2015年同比下降4%,这一趋势预计会持续到4季度,也就是说,全年交易量同比2015年可能会减少5%。展望2017年,仲量联行预计全球租赁交易量同样将在4000万平方米左右,与2016年水平接近。  

办公楼租金增势放缓

全球办公楼空置率自2010年3季度开始稳步下降,进入2016年4季度,越来越多的迹象显示空置率将保持平稳。当前全球办公楼空置率为12.1%,已连续第2个季度保持不变。预计在2016年剩下的时间和2017年全年,空置率基本会稳定在12%的水平。明年新增交付办公楼有望抑制总体空置率的进一步下降,就区域来看,明年美国和欧洲的空置率总体将呈下降趋势,但亚太地区有可能上升。 

根据仲量联行数据显示,今年第3季度,全球优质办公楼的年租金增幅(包括26个主要市场)由2季度的5.3%放缓至3.8%。预计2016年全年的租金增幅约为3%,2017年将进一步放缓至2%左右。美国主要市场的租赁条件会更加平衡,而香港和北京则可能和伦敦、新加坡、圣保罗和墨西哥城一样,加入到租金负增长的行列。 

优质办公楼租金

零售市场冷热不均

零售物业需求依然集中在优质地段,原因是这些地段的零售物业展现出很大弹性,对品牌体验和消费者服务的重要性日益增加。 尽管电商消费市场份额持续扩大,但美国零售市场持续逐步萎缩,尽管依旧持续保持正吸纳率,但开发项目数量达到历史最低点。 与美国不同的是,3季度欧洲顶级地段零售物业租金实现强劲增长。其中,伦敦New Bond街的最高租金涨幅超过10%。​​

优质零售物业租金

展望未来,预计欧洲黄金地段的受欢迎程度会进一步增强,新的购物中心会持续在大城市涌现。都柏林、伦敦、巴黎、斯德哥尔摩和德国主要城市的增长将会最为强劲。 在亚太地区,餐饮业是3季度许多市场需求的主要来源。不过,餐饮业的零售物业租金增长依然受到抑制,中国一线城市、悉尼和墨尔本市场租金增长有限。 

物流市场方兴未艾

供应链要求的快速变化正在给物流网络带来更大的压力。新型仓库、选址和租赁理念开始得到实施,这促进了未来创新式个性化物流理念的发展,也为具有弹性的物流市场提供了支撑。3季度,美国市场需求继续超越扩张开发计划,市场进一步紧缩;欧洲市场的平均空置率逐步缓降,到年末会达到此轮周期的低点。在亚太地区,第三方物流提供商和电商零售商家选择性地提振了一些地区的需求,其中北京尤为活跃。 

优质工业物业租金

酒店投资者谨慎观望 

地缘政治的不确定性继续迫使酒店投资者谨慎评估他们的投资决策。年初至今,全球酒店投资交易量降至402亿美元,较去年同期减少了40%。全球酒店6个月动态平均交易量表明,交易活动在2015年达到高峰,现在的酒店投资市场处于发展周期的末期。国际投资依然是主要的资本来源,中国大陆成为海外资本的最大来源,占美国跨境投资额的90%。 ​

前三季度酒店投资Top20 城市


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​