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掘金万亿蓝海,商业地产资产证券化浪潮升温


“如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化。”这句来自华尔街的名言,清晰说明了资产证券化的地位之高。

在中国商业地产领域,资产证券化的发展也开始提速。

由于法律和相关政策的不完善,我国的商业地产资产证券化整体处于发展不成熟的阶段。尽管如此,这依然阻挡不了投资人和开发商纷纷试水的热情。尤其是今年8月份,多款类REITs创新产品先后落地,意味着我国的商业地产资产证券化再次迈上一个新的台阶。

8月5日,中国光大控股有限公司旗下的光控安石(北京)投资管理有限公司和首誉光控资产管理有限公司作为管理人设立的“大融城资产支持专项计划”(“大融城REITs”)正式成立,并将于近期在深圳证券交易所挂牌。此次发行REITs的是国内商业地产“PERE+REITs”首单成功交易,标志着中国商业地产投资迈入“PERE+REITs”时代;

8月下旬,北京银泰中心资产支持专项计划(“北京银泰中心类REITs”)宣布落地,项目规模达75亿元,成为国内首单抵押型类REITs和国内单只规模最大的类REITs项目,同时排名企业ABS单体规模第二位;

8月24日,中国金茂发行了国内首单CMBS产品,发行规模约40亿元,票面利率3.3%,创下国内同期企业资产证券化产品发行成本历史新低。作为国内第一单CMBS产品,金茂的成功无疑将给国内的ABS市场创造新的投资机遇。

资产证券化之所以让外界趋之若鹜,归根到底,还是因为它为投资人和开发商所带来的种种好处。

仲量联行成都投资部总监何树奇认为,这些好处包括:

  • 盘活资产:房地产项目作为重资产项目,资金占用量较大,尤其对于商业地产项目,散售会极大影响物业品质,自持又会加大业主的资金压力。若采用资产证券化的方式,既有利于盘活资产,又利于开发商降低融资成本,减轻资金压力;
  • 保留管理权:REITs的投资人主要以获得物业的租金收益及增值收益为目的,不参与管理,业主方可保留项目的管理权,收取管理费用;
  • 降低了房地产的投资门槛:投资者通过直接购买不动产投资需投入大量的资金,一般的投资者很难参与。而REITs可分散投资,投资者仅需投入少量资金,便可获得核心优质物业的收益,投资门槛大大降低。

当然,我国的商业地产资产证券化探索之路并非一帆风顺。相反,受制于法律法规和税收政策的不完善等因素,目前很难有真正的REITs产品在中国大陆落地。何树奇认为,挑战主要来自于4个方面:

  • 法律法规不完善:虽然国内相关政府机构及金融监管机构在多年前已研究推广REITs的方案,但到目前为止,仍没有明确的法规对此类产品进行规范;
  • 税收政策:国外的REITs产品,最大的特点是政府会予以税收方面的优惠,如免征所得税等;但国内对此类产品尚未有相关的税收优惠政策;
  • 缺乏优质成熟优质物业:优质的物业需要同时具备良好的区位、完善的配套、便捷的交通、高端的品质以及专业的运营管理等条件,而国内市场上符合要求的项目极其稀缺;
  • 商业项目收益率低,融资成本高:目前国内一线城市如北京、上海商业地产项目的净收益率约在3-4%之间、二线城市约为6%,而国内5年期基准贷款利率为75%。国内REITs产品若无税收政策优惠,其收益率很难覆盖银行贷款利率。

“为了促进资产证券化的发展,建议相关政府机构能够尽快完善相关法规,同时借鉴国外的REITs产品给予税收优惠,提高产品收益率;同时开发商也可积极与如我公司这样的专业商业地产顾问公司合作,使其产品更加符合成为REITs产品的要求。”何树奇建议说。

整体来看,商业地产ABS的趋势是难以阻挡的。近期频繁发行的产品也表明,行业浪潮正在逐渐升温。随着国内商业地产项目的供应量不断增大,商业地产的资产证券化也会越来越受到政府的重视。

​具体到城市区位选择上,很多二三线城市处于供过于求的现状,实现盘活资产以及去库存会显得更加重要,在这样的背景下,1.5线城市和2线城市的核心区域的回报率较高的优质物业将会受到诸多机构资金的青睐。目前,已经有不少资金在这些城市寻找标的,他们更倾向于地理位置优越、品质和运营情况良好的优质办公楼及零售物业。


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