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深圳商业物业租金趋稳,市场持续回暖

根据仲量联行第三季度市场回顾报告


第三季度深圳甲级写字楼市场需求明显较上一季活跃,租赁成交复苏,由内资金融机构自用需求主导的大宗交易增加,使整体租金回升。随着深圳零售消费品总额增长强劲,商铺市场本季度需求恢复,空置率创三年内新低,优质购物中心租金保持平稳。

甲级写字楼市场

第三季度深圳甲级写字楼市场供应量保持增长,全市总存量超过180万平方米,其中福田区占比近七成。卓越时代广场二期在本季度落成,增加了3万平方米的新供应。承接上一季的趋势,本季度租赁成交继续增加,净吸纳量录得接近4.4万平方米,全市空置率14.3%,环比下降3.7个百分点。需求主要由金融和保险业支撑,例如联合证券和太平保险均在港中旅大厦租写字楼。除租赁需求外,金融机构自用客户也有购买需求,例如中信证券以9.6亿元整栋购入卓越时代广场二期作其中国营运总部。虽然本季度写字楼市场复苏,但需求仍然由国内企业主导,外资企业的租赁需求仍然明显弱于国内企业。

写字楼租赁成交强劲复苏使租金趋稳,甲级写字楼平均租金每月每平方米达108元,环比增长6.4%。大宗成交也有助推高资本值,本季度平均资本值录得每平方米近3万元,环比增长13.4%。

创业板在深圳上市,越来越多金融机构将在深圳设立办公室,将加快深圳成为区域性的金融中心。据最新公布的一期“全球金融中心竞争力指数(GFCI)排行榜”显示,深圳首次上榜并居全球第五位,领先国内城市上海和北京。对于年底展望,仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,“持续改善的国内经济环境将有助深圳写字楼市场需求的扩大。”但是,第四季度将有超过15万平方米供应量落成,空置率将上升,“虽然新增供应对租金造成一定压力,上升空间有限,我们预期仍将保持平稳。”

商铺市场

随着经济渐趋稳定,第三季度深圳消费市场继续平稳增长,零售消费品总额接近700亿元,同比增长14.7%。商铺市场租赁需求强劲复苏,本季度净吸纳量录得8.2万平方米,是自去年全球金融危机爆发以来达到的最高位。第三季度的新落成的商场有万象城二期和茂业百货南山店,使优质零售商铺总存量增至140万平方米。由于竞争加剧,零售商流向新项目,一些位于传统地段的旧式商场渐渐失去优势。例如LV在万象城二期开设1,200平方米的旗舰店,而关闭了其位于罗湖西武的门店。由于需求恢复,空置率录得仅7.2%,环比下降0.6%,创三年内新低。

低空置率、不少租户对新项目提前达成意向以及零售消费强劲增长等有利因素,使业主基本维持租金不变,截至第三季度底,季度环比下降仅0.1%,首层平均租金为每月每平方米897元。资本值也维持稳定,首层价格每平方米近12万元。

深圳消费品零售总额将会持续改善,但难以马上恢复到经济危机之前的增长速度。未来六个月里将有适度的新供应,百仕达喜荟城和京基金融中心购物广场将新增12.5万平方米的供应量。南山区商圈渐趋成熟,一些位于该区的新商场租金将相对平稳。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松指出,“由于新供应相对少,整体空置率低,我们预计深圳商铺租金将短期内维持目前水平。”