Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

西安

仲量联行2016年第三季度西安房地产市场回顾

本季度市场仅一个新甲级项目投放市场;快时尚拓店速度放缓,但国际零售商仍积极进驻成熟商圈。


​​​西安,2016年10月17日

  • 甲级办公楼市场迎来一个新项目入市,市场需求持续稳定。
  • 快时尚扩张速度放缓,但国际零售商仍积极进驻成熟商圈。
  • 高端住宅市场受一系列刺激政策影响,销量上涨。
  • 优质物流(非保税)仓储市场无新项目交付使用。

 

甲级办公楼市场

第三季度市场仅一个甲级项目竣工交付。该项目位于高新区锦业路片区,存量近11万平方米。使用时入驻率已超过50%,其中近40%的租户均为企业自用需求。

需求持续稳定,新增供应推动净吸纳量大涨。甲级办公楼市场净吸纳量增至51,600平方米,环比同比分别增加46,200平方米和49,400平方米。新项目入市衍生新的租赁需求,受稳定需求影响,整体市场净吸纳量大幅增加。随着新空置面积的增加,甲级办公楼整体空置率上行,环比涨幅达5.7个百分点至15.6%。

所有新成交案例中,按企业类型来看,金融行业、高科技、专业服务及贸易/零售/消费品行业等相关企业对办公楼面积的需求仍占主导地位。按企业来源来看,内资和本地企业的需求优势明显,外资企业则因成本考虑对办公楼的需求表现的更为谨慎。

甲级办公楼租金微幅下挫,环比下降0.4%。因新项目租金低于市场平均水平,外加现有甲级项目租金涨幅稳定。受此影响,租金环比小幅下降近0.4%至人民币105每平方米每月。尽管近年来,甲级办公楼市场整体投资情绪所有放缓,但从西安中心自用需求占比来看,优质可售甲级物业对自用需求的购买者仍具备一定吸引力,可支持投资市场的持续发展。

展望未来,甲级办公楼市场在2016年第四季度及2017年将释放超过70万平方米的新增供应。如若所有项目按照预定时间交付,市场总存量在2017年底或将超过150万平方米,接近当前总存量(76万)的2倍之多。届时,市场将面临巨大供应压力,项目之间的竞争日益显现,预计2017年底空置率将持续上扬至的38.4%。“尽管供应压力存在,但具备优质硬件设备、建筑规格及物业管理的甲级办公楼,如迈科中心(105,000平方米)、永利国际金融中心(100,000平方米)及绿地中央广场-绿地中心 (T1)(100,000平方米)等,有望在租赁市场脱颖而出,吸引不少大型租户进驻。这些地标性项目所在片区-高新区二期,尤其是锦业路片区,将逐步呈现出成熟的商业氛围,备受市场关注。”仲量联行西安分公司商业地产部总监青疏影表示。


优质零售物业市场

本季度西安优质零售物业市场无新项目开业。西安优质零售物业市场为迎来任何新项目开业。截至2016年9月底,整体市场总存量仍维持在418万平方米。

快时尚开店速度放缓,国际零售商持续进驻成熟片区。计划在印象城开出新店的H&M和Uniqlo围挡近一年,迟迟未开。由于自身整体业绩涨幅有限,快时尚零售品牌在西安的拓店速度相比前几个季度稍许放缓。

相比之下,部分国际零售商为扩大市场份额,寻求业绩持续上涨的可能性,将眼光瞄准成熟片区优质物业,并开出新店。护肤类零售品牌表现抢眼。来自瑞典的护肤品牌Stenders分别在小寨片区的赛格国际购物中心和钟楼片区的开元商城连开两店。Innisfree 除在小寨片区的赛格国际购物中心开出新店外,亦在东大街临街面增开一店。此外,Calvin Klein将第二店选择开在钟楼片区的王府井百货。

小寨商圈部分百货商场通过引进餐饮品牌、优化品牌组合来提振人气。赛格国际购物中心凭借自身优势,即与地铁接驳、体量大、品牌丰富、餐饮比例高等,成为该片区零售市场的主导者;人流量亦一直居高不下,周边项目为此陷入运营颓势的境地。为吸引人流量,提升业绩,其他项目纷纷调整品牌组合,扩大餐饮比例,以此摆脱并缓解业绩压力。如百盛-小寨店引进Starbucks,以期导入部分人流带动其他业态的消费。

展望未来,在2016年第四季度和2017年期间,西安将有超过130万平方米的优质项目开业。其中,超过50%的新增供应将来自高新区和二环路片区。成熟片区如钟楼片区和小寨片区新增供应有限。市场放量将导致新开业项目之间竞争加剧;更有甚者,部分缺乏招商及运营经验的开发商打造的项目甚至因招商困难选择继续推迟开业,错开新项目集中开业的高峰期。尽管如此,即将开业的优质购物中心如高新区的中大国际和二环路片区的GPark仍有望在开业之际赢得市场大力关注。

“这些优质购物中心将利用自身丰富的招商和运营经验带来诸多首次进入西安市场的零售品牌,进一步优化全市零售物业市场品质。此外,地铁三号线于第四季度开通,三条地铁线路沿线的客群覆盖面随之扩大,届时成熟商圈优质物业的主导地位将继续巩固,而新兴商圈的零售氛围亦能得到大幅提升。”仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

 

高端住宅市场

本季度两个项目竣工交付,一个项目取得预售证。第三季度,高端住宅市场有两个项目竣工,分别为城北的白桦林明天和万科·赛高悦府。因此,整体市场总存量新增753套至86,285套。

在新推盘方面,只有一个项目取得预售证,即万达·天樾一期,推出745套高端住宅,环比增加341套。

部分一、二线城市开启限购政策抑制房价过快上涨。在国家实施的一系列有利于住宅市场政策的刺激下,诸多城市库存压力得到缓解。部分一、二线城市住宅土地成交异常活跃,溢价率大幅攀升,触发房价快速上涨。为引导住宅市场进入健康有序的轨道,自9月份起有部分城市,如上海、北京、深圳、广州、南京等,重启限购政策,以抑制房价涨幅过快。

西安住宅土地市场的成交一直保持平稳态势。同时,市场并未出现投机倒把、恶意哄抬价格的中介及投资者。良性稳健的成交使得政府并未实行限购或限贷政策。

高端住宅市场自用需求占主导,房价稳中有升。西安高端住宅市场主要以自用需求为主导;购房投资客所占的比例较少。本季度,周边省市如成都、郑州等房价快速攀升,刺激部分改善型需求。高端住宅市场问询量增多,外地购房者比例相比第二季度录得小幅增加。受到这些因素影响,高端住宅市场房价稳中有升,环比上涨0.9%至人民币11,574平方米。

“十一黄金周”期间,国内持续有部分二、三线城市陆续发布新的楼市调控政策或重启限购限贷政策以控制显著上涨的房价。短期内,西安住宅土地市场仍将保持稳步成交,不会出现过高溢价率,因此重启限购政策的可能性不大。当然,如若市场出现哄抬价格、扰乱房价等不正当行为,政府势必采取相关政策稳定住宅市场。

西安高端住宅市场在接下来至2017年底的推盘量或将呈现上涨态势。随着库存压力得到缓解及去库存年限减少,开发商有望顺势加快推盘速度,以此快速回笼现金流。在相关利好政策持续影响及二胎政策放松的情况下,高端住宅市场将吸引更多改善型需求,推动成交量上涨。


优质物流仓储市场

本季度无新增供应入市。非保税物流市场未录得任何新项目交付使用。本季度末,市场总存量近850,000平方米。稳定租赁需求使得空置率下行,环比下降0.9个百分点至10.2%。

需求持续稳定,第三方物流为主要的需求来源。本季度市场需求稳定,但净吸纳量同比环比同时减少,主要因为无新增供应,外加之上个季度交付使用的项目入驻率提升低于预期。此外,普洛斯机场南项目二期有租户外迁。受此因素影响,净吸纳量达7,800平方米,环比下降近59,000平方米,同比下降4,100平方米。

非保税物流市场平均有效净租金小幅上涨。位于成熟商圈的优质项目因高入驻率及强劲的租户组合,租金涨幅明显。如,位于高新区的普洛斯-高新区项目因周边无竞争项目,且受电商及第三方物流的青睐,租金有所上涨,而新兴片区现有项目租金则保持稳定。为此,整体市场平均有效净租金环比上涨0.2%至人民币24.3平方米每月。

展望2016年第四季度及2017年,市场供应或将达历史高峰,有超过35万平方米的优质非保税物流仓储面积入市。巨大供应量将进一步抬高空置率,在2017年年底增至最高,即19%。届时,租赁市场的竞争亦将异常激烈。部分优质项目可能采取延长免租期的方式吸引新租户,提高自身入驻率。市场平均有效净租金将承受一定下行压力。“9月12日,陕西自贸区涉及的范围正式对外公布。跟西安未来发展相关的几大片区包括西咸新区的空港新城、高新区、经开区、国际港务区和浐灞生态区。这些片区有望在优惠政策的导向下,吸引更多物流相关企业在此投资,推动区域建设和物流市场的发展,为西安成为西北地区物流产业的引领者提供有力保障。” 仲量联行华西区研究部负责人马伟业先生表示。

如欲查看报告原文,请点击​此处下载

– 完 –


​ ​ ​

>>>敬请访问仲量联行西安城市页面​
>>>​更多仲​量联​行​​新闻​​​
>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​



关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资​管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达591亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲 量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​