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JLL带你看中国 | 2016年三季度住宅市场概览


​热点城市热潮退却?

第三季度,为抑制房价的快速上涨,苏州和南京等部分热点城市开始出台楼市调控政策。从成交量来看,政策的出台产生一定效果,这些热点城市的销售热潮似乎有所退却。仲量联行跟踪的中国20个城市住宅成交量在第三季度环比小幅下跌6%至7,224万平方米。但随着新增供应的放缓,大部分热点城市的库存水平继续大幅下跌至近年来的低点,房价继续处于快速上升通道。

三季度整体住宅市场成交量和价格变化

注:(1)20个城市包括北京、上海、广州、深圳、长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州(2)价格变化来自于中国指数研究院的百城价格指数  
来源:仲量联行、中国指数研究院

 

楼市政策悄然转向?​

正当大家预期十月销售旺季来临之时,20余个城市在在黄金周期间陆续颁布了严厉的紧缩政策。在此轮的调控中,众多城市专注于通过提高二套房首付比例和限制外地户籍居民购房来抑制投资需求。例如,在苏州和南京,对于房贷未结清的本地买家,购买第二套住房时最低首付比例由原先的30%提高到如今的80%;而外地户籍居民限购一套房,并需要出具一年及以上个税或社保缴纳证明。此外,部分城市,如北京和上海,宣布将通过增加土地供应和中小户型房源来应对市场供给不足的情况。

在此轮大规模的调控之前,仅有上海等少数城市出台了严厉的措施以稳定房价,其余的热点城市调控多数是象征意义大于实际意义。而刚刚过去的这个“十一黄金周”毫无疑问称为中国楼市政策的拐点——政策环境由此前的宽松转为紧缩。

全国楼市拐点已至?

此次的紧缩政策首先影响的将是成交量。正如今年3月底上海政府发布第一轮紧缩政策后,4月即出现成交量大幅萎缩。在接下来的几个月内,热点城市的成交量预计同样会出现大幅下跌。然而,尽管成交量预计将下降,但短期内房价并不会有明显的下调。经过将近一年的大量成交,部分热点城市的库存已降至近年来的最低点,从而致使开发商在短期内继续保有较强的定价权。

三季度主要城市整体住宅库存量几去化时间

注:库存去化时间基于过去12个月销售量计算
来源:中国指数研究院

尽管政策基调发生改变,中国住宅市场的中长期基本面并未改变。热点城市,例如北京和上海,在国内人口迁徙中依然是最具吸引力的城市。这种人口流动将为当地的住宅市场提供持续而强劲的动力;而大多数三四线城市却依然苦于寻求市场增长动力,去库存能力非常有限。除个别地理位置优越的中小城市外,热点城市的限购将不太可能导致需求流入三四线城市。

紧缩新政的出台是顺应市场的需求。购房者大量增加借贷购买房产而开发商用天价拍地都预示着众多热点城市住宅市场面临过热的风险。新的调控措施将有助于买家理性思考购买行为,促使部分财富流向其它资产类型,推动住宅市场更健康发展。​


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仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲 量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

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