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天津

仲量联行2016年第三季度天津房地产市场回顾

高端住宅市场成交价连续三季度保持两位数增长;天津北方仓储市场需求强劲


天津,2016年10月21日

  •      两座甲级办公楼入市核心区域,业主竞争环境加剧
  •      来自零售和电子商务企业的强劲需求驱动仓储租赁
  •      购物中心增加娱乐与服务业态租户,转型体验导向
  •      本地业主改善型需求推动高端住宅成交价持续上扬
 

办​​​公​​楼​​市场​

本季度, 两座甲级办公楼,共计17.5万平方米完工入市,将甲级办公楼总存量环比提高29.1%,同比提高40.4%至77.9万平方米。两个完工项目,即现代城和万通中心,体量分别为13.5万平方米和4万平方米,均地处南京路-小白楼分版块,这两个项目的入市对该板块之前已完工项目造成了更大的压力。也使甲级办公楼空置率再创新高,达到51.1%,环比增长9.1个百分点,同比增长也达到6.8个百分比。本季度由于无乙级办公楼入市,使得乙级办公楼市场空置率小幅环比下降0.5个百分点至34.0%。

由于租赁面积偏大的企业租户搬至新完工项目以改善办公环境,搬迁需求占据本季度租赁需求体量的60%。例如,房天下将津汇广场2期及其他两座办公楼的租赁面积合并搬至现代城,租赁3层,共计7,100平方米面积。另外,华为已与万通中心签订3,200平方米租赁合同,将从天津国际金融中心搬迁至万通中心。与搬迁需求旺盛相反,一系列关于财富管理和小额借贷公司的规范出台后,导致新租需求有所下降,与去年相比降低了73.9%。新租需求转向房地产开发商和小规模教育和旅游类专业服务公司。较低租金水平和高品质办公空间持续吸引搬迁需求,推动三季度甲级办公楼净吸纳量达到3.1万平方米,环比上涨41.7%,而同比下降18.7%。乙级办公楼净吸纳量则环比下降92.3%至8,739平方米。高品质、单一业主乙级办公楼仍在吸引改善性需求企业租户,因此而抵消了部分老旧且非单一业主乙级办公楼的租户流失。

甲级办公楼租金持续下降,环比下降3.3%,同比下降6.0%至107元每平方米每月。新租需求不足迫使甲级办公楼业主竞争加剧,继而接连降租以此争取有限数量的改善需求的已有企业租户。另外,南京路-小白楼分版块的现有项目有业主纷纷降低租金留住租户,以应对新增供应的竞争。乙级办公楼租金下降缓慢,环比下降0.9%,同比下降2.3%至89元每平方米每天。

资本值在甲级和乙级办公楼市场分别环比下降2.5%和0.2%。与租金变化相符,甲级办公楼资本值下降幅度较大而乙级办公楼资本值下降缓慢。单一业主乙级办公楼项目资本值下降,与甲级办公楼趋势保持一致;而非单一业主乙级办公楼本季度仍可以保持甚至提升资本值,这是由于个体投资者投资需求部分由住宅市场转移至办公楼市场。因此,三季度市场整体投资收益率小幅下降10个基本点至5.7%。

仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然指出,“新增供应带来的市场高空置率伴随新租需求的不足,导致业主积极下调租金以争取搬迁企业租户。这种局面一旦结束,我们预测管理优秀的单一业主项目将实现高占有率而其他项目则会最终面临租户流失。”

​​​物流​​市场​

物流市场需求持续强劲,本季度净吸纳量达到21.3万平方米,环比增长一倍,同比则增长超过五倍。零售、第三方物流和电子商务是需求的主要推动力,原因是零售商倾向于靠近市中心及高速公路的仓储项目,希望临近城市中的消费者。如超市品牌物美与维龙西青物流园签订1万平方米的租赁合同;某乳业品牌在普洛斯北辰物流园一期租赁2万平方米仓储面积。武清分市场由于其连通北京、天津和河北省,吸引来自电商、零售和第三方物流的租户积极入驻。其中显著成交为物流公司中外运于本季度与丰树天津武清物流园签订了3万平方米的租赁合约。

本季度唯一新增物流项目—丰树天津武清物流园满租入市,为非保税市场新增3万平方米供应。截至三季度,市场总存量达到330万平方米。非保税市场空置率降至19.0%,环比下降7.5个百分点,同比下降3.5个百分点。

净有效租金达到0.91元每平方米每天,环比下降0.3%而同比增长0.9%(基于可比项目)。本季度租金表现在不同分市场各不相同。非主要区域,如西青南部及滨海新区的临港地区,所在项目下调租金以此吸引租户。然而,空置率较低的分市场,如武清,其租金则呈持续上升趋势。

展望未来,两个新仓储项目将于2016年底进入市场,带来10.8万平方米的新增仓储面积。“线上零售的快速发展以及消费品零售额持续两位数的增长,有望推动零售商和电商企业租赁需求的持续强劲,”仲量联行天津董事总经理何迈可评价,“随着武清分市场租赁面积饱和,我们预测北辰和宁河分市场将吸纳外溢需求。”

​​​零售地产

三季度,零售需求放缓,导致录得净吸纳量约3万平方米,环比下降58.3%,同比下降21.8%。购物中心逐渐向体验式转型。餐饮、娱乐和服务业态成为本季度租赁需求主要来源。新餐饮品牌进驻大悦城,如比萨品牌Play King租赁200平方米。来自娱乐和服务业态的显著租赁包括唱吧KTV与凯德Mall签订3,000平方米租赁合同;烘焙品牌iCooking于嘉里汇租赁约300平方米零售面积;P.style沙龙则在恒隆广场开出天津第一家店铺,面积达500平方米。

由于环球购物中心延迟其开业时间至2017年,本季度无新项目入市,市场总体量保持310万平方米。包括远洋未来广场在内的部分购物中心在进行重新定位和租户调整,因此部分购物中心出现暂时租户减少,净吸纳量为负。市场新增需求放缓但无新增供应,使得整体空置率小幅下降至14.3%,实现环比0.9个百分比和同比2.4个百分比的降低。

基于租赁面积,录得净有效租金小幅下调至11.3元每平方米每天,环比下降0.6%,同比下降1.8%。空置率较高的购物中心,如世纪都会和银河国际购物中心,通过小幅下调租金来吸引租户,吸纳空置面积。

2016年底,三个新购物中心将完工入市,将为市场带来18.5万平方米新增零售面积。我们预测和平大悦城和其他两个购物中心,印象城和SM天津滨海第一城一期有望于第四季度开业,届时将进一步提升核心和非核心零售区域的竞争环境。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静表示,“面临未来需求的压力,新入市项目的成熟期将会更长,包括吸引租户和实现高客流量。在购物中心的培育期,业主们将不会急于提高租金水平。因此,我们预测可比项目的市场租金增长在2016年底将会放缓。”

高端​住宅

三季度高端住宅成交持续高位,到达2,681套,环比下降21.8%,同比下降2.3%。成交继续由本地业主的改善性需求驱动,而非投机者。2015年底出台的一系列宽松政策,如下调按揭利率和首付款比例,其影响仍在继续。

本季度新增2,100套高端住宅,与上季度大体量新增供应相比,环比下降30.9%,同比下降27.9%。主要新增供应集中在梅江、海河沿岸和新八大里三个分板块。坐落海河沿线的中信城市广场二期,推出426套高端住宅,并以41,649元每平方米的均价售出其中311套。另外,低于市场平均价格的项目实现了极高的销售率,如位于梅江分版块的万科东第项目,于本季度推出260套高端住宅,并以25,010元每平方米价格售出256套。由于位置距梅江区域较远,配套设施相对较弱,这一价格低于梅江市场平均超过30%。

高端住宅市场成交价环比上涨10.0%至34,901元每平方米,较去年同期攀升40.3%。购买者大量涌入市场,促使已入市项目快速售罄的同时推高成交价格。地方政府最近出台的缩紧政策尚有待作用于市场。高端住宅租赁市场租金保持稳定,仅环比小幅上升0.3%,主要原因是缺少高级管理人员的租赁需求及家庭更加强烈的倾向于购买住房而不是租赁。因此,高端住宅市场收益率继续下跌至1.9%,环比下降10个基本点。

仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示,“如今市场投资的选择越来越少,国内金融产品风险大,境外投资政策紧缩,国内持续宽松的抵押政策更是卷起了一场房价上涨的风暴。天津市政府最近出台了一系列新政策,旨在通过限制非本地居民购买住房控制房价上涨。然而,由于这些政策没有针对需求群体 —天津本地居民,直接影响并不显著,并且紧缩性政策对市场的影响也常常会滞后。”​

– 完 –


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